这篇文章我们来聊聊，上海的哪些区域板块，后续增长乏力了。

01 市区核心区域非豪宅板块

首先要提到的，是市区核心区域的普宅区，非豪宅板块。原因是这些区的房价早已到了一定的高度，比如目前黄浦、徐汇、静安、长宁这几个区的老破小，大部分小区的单价基本上都快接近10万了，有部分还破了10万。

但是人口总量峰值已经恒定了，后续可能会少，却很难再多；这就导致这类产品在后续越来越难有上涨的空间。像市区核心区域的老房子这样的产品，属性更接近于一个理财产品，租售比相对来说比较高，可以达到差不多年化3%；

但是基于老房子会越来越多，而且这类房子可替代性也很强等原因，后续的上涨空间非常有限。

而且退而求其次，比如地铁买远几站的同类型产品，价格都能便宜很多。基本上，老房子在10万/㎡的单价，50+㎡的面积，总价区间差不多要在600万左右了；但是同等价位下，都能买到中环的小面积电梯次新，和外环的新房和次新房，如果不是对地段非常执着，别人有什么理由放着漂亮房子不买，去买房龄几十年的老房子呢？

新房和次新放从居住舒适角度来说是远优于老房子的。所以这类房子，后续一定面临需求人群变少，后续增长空间乏力；但好在这类产品的租售比高，能媲美部分不错的“理财产品”。

02 疯狂透支未来的区域

这类房子的典型代表是嘉定江桥、大虹桥、唐镇、前滩等。就用江桥举例。江桥在13号线通车之后，开始进入大家的视野。

作为嘉定13号线的终点站/始发站，途径汉中路、淮海路、南京西路等CBD，是一条能级相对较高的地铁线路，也大大增加了人口导入。

同时江桥还是大虹桥辐射区，统称“北虹桥”。

但事实上，大虹桥概念已经大力透支，过去的文章已经提了好多次。

实际上的大虹桥的实际发展远远没有规划中的发展好，大饼飞了十多年，大量投资客涌进来，现在大量新房开盘，二手房堆积，大虹桥概念中的板块都卖不出去，何况是辐射区的江桥呢？这也会极大影响江桥板块后续的增长空间。

同样的道理，当年被炒的大红大紫的前滩，号称为上海的龙脉，还有张江辐射唐镇等，房价也充满泡沫。不过好在前滩和唐镇这些板块的小区房龄都比较新，回调幅度不会那么大，但上涨空间，依然是要打个问号的。

03跌落神坛的没落板块

典型代表像是长宁的古北。

早期古北社区的设计标准非常高，就是要打造一个集颜值设计感和高端大气上档次的地标性建筑，也是当时上海的第一代国际化社区，在当时说是顶流豪宅都不为过。

古北分为一期和二期，小区都是精装交付的，装修的标准在当时的上海，乃至全国都是非常罕见的。用料在当时都是国际化大品牌，甚至连马桶都是乐卡或者科勒的，在上海人均工资不到700元的年代，一个马桶的价格，就已经是很多上海普通家庭工人将近1年的收入了。

古北二期的房龄相对较新，位于黄金城道的六大花园。在过去古北确实是难得的豪宅小区，但是随着时间的推移和上海的高速发展，房价体系也会随之变化。

到现在古北的房子大多都变成了房龄20年左右的老破大，但面积和总价依然很高，逐渐就变成了一个中产阶级买不起，富人阶级看不上的尴尬境地。古北二期六大花园的房价，在上一轮行情中的涨幅，甚至没有跑赢大盘；但是目前房价下行阶段，回撤的幅度还比较大。

虽然古北二期整体的环境非常优美，看起来很小资，富人原住民业主也很多，生活也相对舒适；但这些仍然不能改变它的没落和后续增长乏力的事实。

04五大新城

五大新城这样的板块，典型的坑多人少。

虽然这几年来规划很多，都说要打造成郊区独立发展的中心体系，但真正的规划落地情况和效果依然和我们想象中有很大差距。但即便是这样，通了条地铁，房价飞升的速度就比本来的价值高出了很多。

例如像松江大学城、嘉定新城这样的板块，这两站地铁的房价，真的是非常贵，都快赶上某些中环的部分板块了。就像近松江大学城站的保利西子湾三湘四季，挂牌均价目前都在6万元左右，一套130㎡的大三房，总价要接近800万。

虽然小区品质很不错，但是毫无性价比。有这个800万预算，为什么不去市区买呢？

在那样错配的地段和板块，意义在哪里？在此也反映了一个现象，那就是五大新城的房价泡沫也很厉害，涨得太高，发展和人口又没跟上，必然会陷入后续增长乏力的结果。

当然，其实逐渐丧失成长性的板块远远不止这些，随着人口数量下降和发展速度放缓，会出现越来越多的板块和产品，在未来都会增长乏力。毕竟接盘侠越来越少的时代，只有产品过硬，才是道理。