最近几年以来，即便楼市行情下行，购房者们的需求也逐渐发生了变化。哪怕是新房市场也有一个很明显的特征，就是开盘的小户型数量已经在逐渐减少，有的甚至没有一房户型，新房户型起步都是两房。

近期还有个新盘户型数据，两房户型仅仅占比约为13%，大多户型还是三房及四房，说明是需求也在发生变化。而在高端改善的方面，市区核心区域的新房产品，也从原来的刚需大户型产品，变成高端大平层户型。

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其实早在之前我们就有提到过，最尴尬的户型就是两房。

相比较于一房，两房的功能性虽然有所提升，但是考虑到当下上海上车盘的购房人群大多都是外地人或者新上海人，一旦有了孩子之后，需要老人来帮忙照顾，那两房明显是不够住的。所以，买房一直有个逻辑，就是在力所能及的环境下，能买大一点就尽量买大一点。

两房基本上，都不会是市场上的“真刚需”，哪怕你暂时预算不足要买两房，日后总有一天，需要置换掉。直接买大房子，也许还会在居住面积上省去置换的麻烦。

而一房和两房都是小户型，但它们还有一个区别，就是一房单价更低，总的来说流通性更好；还有部分不结婚的单身客户倾向于买小房子；而两房则会介于不上不下的尴尬境地。

我们仔细想想，一部分和需求有很大关系；另一部分就是当下上海的置换成本是很高昂的。买家买房还要承担上下家的税费，同时还要支付中介费；成本差不多算下来也要在10%左右。

按照这个比例来算，一套1000万的房子，成本就要大约100万，这些钱放在上海之外的城市，都能轻松再买一套房；但是在上海，大多都贡献给了税务局。

所以，也不难理解购房者的需求变化，三房从过去的改善型产品，现在变成了刚需必需品。

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然而，在三房的产品里，其实也有一些显著的特点可以分析。上海的购房群体，大多都注重户型方正。但是相对而言，其他城市对这方面的关注就没有这么高。

例如新一线城市成都，我看过成都很多房子，成都的小区大多数房子户型都不是非常方正，如果用上海的标准去看成都的户型，就很少有“合格”的产品。

在目前的市场上，上海主流的三房户型有两种，功能型小三房的面积段都集中在90㎡-110㎡，这类偏向刚需功能型三房；而大三房则集中在120㎡-140㎡，这一类则是偏向于改善类的三房。这两类产品也面临两类不同的客户群体。功能型小三房户型对应刚需用户，基本上都有三房需求，但是预算相对不足的群体；所以更加关注功能性。

而同类型竞品则有老商品房的大两房户型，因为面积大致是重叠的。120㎡-140㎡这样的大三房户型，对应的是改善型用户群体，他们更注重居住舒适性，小三房相对而言空间就比较局促，所以宁可花多一点预算来买大面积三房。

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但是无论如何，上海无论新房市场还是二手房市场，当下房价最为坚挺的，同时也是最稀缺的，莫过于四房产品。

在我眼里看来，四房户型才是真正意义上的改善户型。对于大多数的二胎家庭来说，哪怕是三房户型都有些局促；而市场上的四房户型非常稀缺，可以说是一房难求。四房户型产品在全上海的存量房源里，也仅仅占比1%。所以，对于大多数购房者来说，能买到一套相对来说比较完美的四房户型，还是很困难的。

而且，当下市场上的购房者也越来越挑剔，存量房源多，那么对竞品的优劣势对比就会格外明显。所以我们在买房选品的时候，也需要更注重产品的未来趋势，这一点尤为重要；毕竟现在买错一套房，代价可太高了。