5月23日-24日，2024第十一届中国（苏州）城市土地展正在苏州国际博览中心举行，南京38幅、约188公顷优质地块亮相参展。

此次南京参展地块以低密住宅用地为主，涵盖河西南、龙江、南部新城、江北新区核心区、城中、城南、城东、雨花数字城、百家湖等热点区域以及六合、溧水、高淳三大副城，地块指标大多可结合市场需求进行优化。

此次参展的38幅地块，包括河西生态公园1幅，鼓楼龙江1幅，玄武2幅，秦淮3幅，栖霞4幅，雨花台6幅，江北新区6幅，江宁4幅，浦口4幅，六合5幅，溧水1幅，高淳1幅。

缩量提质调结构：2024年南京土地出让三大新趋势板上钉钉

总体来看，《辉哥说楼市》认为，这批地块的曝光，传递了今年南京土拍市场将要发生的几个重要变化，也可以说是几个新趋势。

趋势一：供地规模缩量。

今年全市重点出让的压箱底好地基本都在这个名单里了，想拿地的房企要全盘考虑了。

《辉哥说楼市》初步统计，这批地块总的土地出让面积约188公顷，与近期南京公布的2024年全年240公顷商品住宅用地的供地计划，已经非常接近。虽然这批公布的城南安德门、江宁方山南等地块超大，要分成若干个小地块出让，今年不可能全部出让。即使如此，预计今年差不多也有2/3的地块都在名单里了。而且重点招商推介的一般都是热门的好地，不再这个名单里的，好地大概率不会多。因此，对于今年有拿地计划的房企而言，要好好研究一下这个名单。尤其是河西、南部新城、雨核等热点板块，今年能出的好地基本都在这里了，想拿要全盘考虑一下，初步确定目标以及拿地计划安排。比如，河西只有1块地，就是刚刚已经挂牌的河西生态公园G11地块。如果今年河西除了这块地之外，不会再卖其他地块了，这可能就是再河西拿地的唯一一次机会了，错过可能就要等明年了。

趋势二：提质。

低密度地块将成2024年南京供地的主旋律。

《辉哥说楼市》初步统计，这批地块约有近一半的容积率都在1.5以下，其中，原本高层为主的河西、南部新城等核心板块，都出现了容积率1.01-1.2的低密地块。

不只是南京，从全国来看，由于新房市场进入改善时代，高层住宅趋于饱和，低密用地已经成为今年供地的主旋律。今后这个趋势还会愈演愈烈，低密度地块占比只会越来越高。

这对房企拿地和买房人购房的最大启示就是，今后低密度地块的竞争力显然更强，居住舒适度也更高，拿地买房都瞄准低密度大概率不会错。尤其对于河西等核心龙头板块的低密度洋房别墅地块，更是拿地和买房的首选。

趋势三：调结构。

主城核心板块减少供地，减量保价；外围板块为主供区，跑量为主。

从区域分布来看，今年南京供地结构发生了新变化。过去几年，河西、南部新城、雨花等热门板块的地好卖，供地偏多，但是也导致了楼盘上市量过大，区域供求失衡，区内楼盘销售竞争激烈，去化很艰难。

这次地块名单的最大变化，是河西等核心板块的供地明显减少了。南部新城有3块，而河西只有生态公园1块地。传递的信号很明显：河西今年开始要大规模减少供地了，而且即使供地，也是生态公园这种1.01超低容积率的稀缺低密地块，得到整个市场最高的关注，也是今年全市热度最高的爆款地块，可谓一亮相就是王者，届时肯定将会掀起今年最火爆的土拍高潮。

从外围板块来看，江北新区6幅，江宁4幅，浦口4幅，六合5幅，溧水4幅，高淳1幅。这些区域仍是今年供地的主战场。

看得出来，今年南京供地的另一个新变化就是调结构，即主城核心板块减少供地，减量保价；外围板块为主供区，跑量为主。

两个超级大猜想：河西下半年真的不再卖地了？G11王者打头阵，河西生态公园能否打造出宇宙中心10万+低密高端豪宅区？

猜想一：

河西下半年真的不再卖地了？

首先，这次曝光的2024年南京重点招商推介地块名单，河西就只有生态公园G11这一块地。

鼓楼龙江湛江路地块虽然也处于泛指的河西板块，但不属于楼市常说的河西中和河西南区域。

一般情况下，好地都会重点推介，既然名单里河西只有G11，预计大概率今年河西不会再卖地了。

其次，根据南京2024年度住宅用地供应计划，今年南京商品住宅用地计划出让240公顷，较去年大幅减少51%，并创下南京楼市近10年最低水平。

具体到河西板块，我们统计发现，去年河西一共出让了4幅宅地，分别为新城科技园中建八局G42地块、绿城绿博园G55地块、中海河西南G53地块以及奥体建设绿博园G88地块。

对应今年南京商品住宅用地供应缩减一半的比例，今年河西供应的宅地大概率应保持在2幅左右。而在今年3月，河西已出让一幅宅地，即河西北招商G01地块，正在挂牌的河西南G11地块为今年供应的第2块地。今年2块地的指标也就算是彻底用完了。

根据自然资源部办公厅印发的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》要求，今年各个城市的供地收缩和供地计划肯定是要严格执行的。

而且据《辉哥说楼市》了解，目前河西在今年下半年确实也没有新的地块供应计划。

虽然河西今年通过规划优化调整和盘活存量土地腾挪出少量住宅地块，比如绿博园地块、台湾名品城地块、河西管委会地块等。但区域开发总体基本成熟，能建的土地基本都建满了，能盘活的存量地块，这一轮基本也都盘完了。整个河西的家底也就这么多，总体是非常稀缺的，经不起几年的开发，卖完就再也没有了。

因此，成熟发展的河西从自身而言，大规模开发早已进入尾声，本身不需要太多的资金支持建设，同时，高度发达的产业也提供了充足的税源，因此早已脱离了土地财政的开发模式，早已不再依赖大量卖地了。减少开发量、保持高品质，才是河西现在以及今后最主要的开发思路。

一如上海陆家嘴、杭州钱江新城等，开发到了这个成熟阶段，每年都卖不了几块地，也没有多少地可以卖。更多的是，把提升板块居住品质放在第一位，引导打造高端产品，引入顶级配套资源，精细化提升生活配套。

河西亦如此，近年来，河西在全力拼高品质发展，掀起文商旅融合潮、产业导入潮、配套兑现潮，提升板块价值天花板。

5月19日上午，小米南京科技园正式开园，这个除小米北京总部外，最主要的软件研发中心，未来3-5年，将有望为河西输入5000-10000高知人才，为河西乃至南京数字经济产业再添强劲动能。

阿里巴巴江苏总部，也有望今年下半年验收交付，河西产业利好还在持续兑现。

今年河西还着重发力元通商圈，南京首座、全国第三座IFC已于今年1月开业，德基世茂中心招商建设加快，华彩天地提档升级……

配套上也更加精细化，大手笔建设城市生态公园、每个街道都配备自己的图书馆、推出南京首个24小时消费街区等，覆盖到居住体验的方方面面。

综上所述，我们不妨大胆猜测，如果不出大的意外，今年下半年河西有很大概率不会再卖地了，G11很可能成为今年河西卖的最后一块地。

猜想二：

G11王者打头阵，河西生态公园能否打造出宇宙中心10万+低密高端豪宅区？

就在本周一，南京推出新一批共3幅宅地，其中，河西南G11地块，以河西南绝佳地段+容积率仅1.01的王炸组合，可谓一亮相就是王者，引爆南京楼市。近10年河西都没有这样的低密宅地上市，堪称目前河西南史上最低密度的住宅，全主城也鲜少有如此低密的宅地供应，稀缺至极。

河西一直是南京高净值人群的最爱。江景大平层、滨河大平层，成为财富阶层的最理想居所。

作为南京高品质人居的“塔尖”城区，河西向来是引领南京楼市的风向标。尤其这几年出来的新楼盘，无论设计理念、设计水平还是产品打造，都几乎是跨越式发展的，品质断层领先。

而即将于6月出让的河西南G11地块，更是让河西人居品质进入Next level。

首先，综合容积率低至1.01，建筑限高35米，将有望打造河西罕见的联排+新一代洋房住宅的极致组合。而且这幅地块由两幅小地块组合而成，这样容积率可在两个分区地块中平衡转移，这就意味着，在实际的落地过程中，“联排+洋房？叠墅+洋房？”都是有可能的。

其次，从此前官方强调的“新一代”洋房产品释放的信息来看，市场普遍认为，不排除将落地第四代住宅，届时，在河西南有天（露台）有地（院子），也不是不可能。

毋庸置疑，无论是哪一种产品被端上桌，都将是河西最顶尖的产品，未来上市后关注度必然会极高。

此次河西南G11地块的推出，同时也向市场发出了极强的信号——打造河西新一代低密生态豪宅组团的可能。

业内认为，河西这一波操盘思路，与苏州金鸡湖高级别墅区非常类似。今年3月苏州拍出6.5万/㎡的江苏地王，轰动全国。苏州金鸡湖地王，位于苏州工业园区双湖板块，也是苏州乃至长三角绝对的富人区，板块北接金鸡湖，南望独墅湖，同时掌握着苏州两大绝版生态资源，因此吸引了一波又一波豪宅的入驻，包括享誉全国的苏州桃花源。地块周边就有超多豪宅，挂牌均价基本都在10万+/㎡，最高甚至达到16.7万/㎡。 苏州金鸡湖高级别墅区二手房信息示意图

G11地块的细分区位优势十分显著：河西是南京赫赫有名的富人区，地块周边就是南京最顶级的滨江豪宅天团，北侧一街之隔即河西生态公园，东侧紧邻小米等区域总部、河西金融城，周边拥有多个优质教育资源、大型商业综合体、地铁站。绝版生态资源+高能城市配套+高能级产业+新一代低密产品，这样的配置，此前不曾见。

就在G11地块的周边，还有2幅空地，此前就有传言称这四幅地块要打造低密住宅，未来极大概率同频这幅地块。那么就意味着此次G11地块不是孤岛，宇宙中心河西南即将诞生一个新的低密生态豪宅组团！媲美苏州金鸡湖。

从各方面的配置来看，河西南G11比当前周边高层楼盘高出不止一个级别，届时上市大概率会推高河西的整体房价预期，拉高板块的房价，甚至有可能诞生南京楼市首个10万+新房！

该地块将于6月19日出让，起拍楼面价38087元/㎡，诚意满满，对房企来说，真正拿地的好机会来了！至于G11地块，最终能拍出什么样的高度，让我们拭目以待，静待答案揭晓。

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