01

五月份的上海楼市交易量持续下滑，市场惨淡；二手房近乎无人问津，就连新房市场也没有多少客户在买房了。从最新统计的数据来看，外环外的新房到访率只有30%-50%，远不及年初二三月份。

再来说说五月份二手房成交情况，尤其是五月上半月，市场上几乎没有客户；不过到了五月下半月后，市场上才出现少部分客户。不过却在一线市场上出现了很有意思的现象。原本大家买房，都会选择市区相对核心，或者近郊相对有潜力的热门板块；然而最近那些不被大家看好，都称之为垃圾板块的地方，例如浦东新场，芦潮港，泥城，鹤沙航城，嘉定外冈，松江佘北大居，青浦夏阳等等，却忽然卖得火了起来，甚至热度甚至超过传统热门板块。

原本这些板块的房子，在过去无人问津，而现在却吸引了不少刚需客户去成交，实在是让人感到意外；这些原本没有什么规划和前途的地方，逆势迎来需求释放。我身边就有两个朋友，一个买了芦潮港，另外一个则买了嘉定的外岗。所以我们寻思着，都是大家消费降级的缘故吗？

02

买芦潮港的朋友，目前在某家芯片公司工作。之前因为家里条件相对一般，没有办法买其他好的板块，不得不选择把房子选在芦潮港。他们的总价预算只有200万左右，但是200万，在芦潮港可以实现一套125㎡、南北直通飞机户型的大三房。当时他自己认为，手上只有小100万的资金，买起芦潮港的房子也不错，家里有两个孩子，大三房是刚需。

不过，谁不想改善到市区呢？奈何市区的房价太贵了，预算够不上，目前还没办法买市区的大户型，不如让自己过得舒服一点，房子买远一点不要紧，早起半小时解决通勤问题。我相信，除了他还有很多人也面临这样的问题。

预算不足，但又对大户型有需求。我最近遇见一位房东，他也是打算卖掉三林的房子买到郊区，只为了买大一点的房子。在他们眼里，板块好与坏，房价涨与跌，他们不太关心，他们只关心住得舒服即可。

我的另一个朋友，他买了嘉定外冈。买在那里的原因很简单，他认为嘉定外冈是房价洼地，周边的嘉定新城和安亭，房价都已经很贵了，尤其是嘉定新城，房价目前单价竟然突破了5万/㎡。

不过会购买嘉定的大部分群体，都是汽车行业的从业群体；像理想汽车这样的车企搬到嘉定安亭后，也能带动一部分外冈的成交。

03

不过说句实在话，虽然这些垃圾板块，在目前迎来了一波需求释放，但是这些板块本质上还是没有前途的。毕竟，一个板块的价值，取决于背后的资源。如果一个板块没有规划，没有建设，没有发展，就很难有人。好一点的能成为睡城，差一点就要变成鬼城了；唯一万年不变的事实就是房价起不来。

这一波需求的释放，更像是近期大家的消费都降级了，但是又要为了上车居住而买。这样的板块，很容易成为击鼓传花的最后一轮，买进之后，后续再难找到接盘的人。未来，上海楼市会长期进入一个分化行情，毕竟房价贵，限购严格；加上房子越来越多，只能是好的房子涨得好，差的房子涨不动。

目前从上海的人口数据来看，当前人口2475万，这几年几乎是维持2500万左右稳定发展，并没有大规模增长；这就意味着，需求群体相对恒定，发展基本面饱和，外来的接盘侠没有更多购买力去接盘没有规划和发展的板块。

所以大家在买房的时候，选板块一定要慎重，切记不要为了便宜去买垃圾板块的房子；与其去这些地方买房，甚至不如持币租房划算。