30层高的楼有多少年寿命?

语山地产 2024-06-02 08:54:46

来自知乎

五十年质保只保证不倒,实际上十年就成祸害:

一亲戚09年修了个高层小区,当初是牛逼轰轰的,还跟中铁X局联名承建,在成都某区当了快十年的最高地标。

关键点来了....

这个高层小区的物业,就是我家里在做。

14年过去,最好的消息,就是只剩主体结构没出问题。

首先说明一下,亲戚的地产公司已经垮了,

开发商一破产,所有麻烦都会“理所当然”的归结到物业上。

先说一个最恶劣的:

高层建筑外立面剥落伤人:

我清楚记得出事是在八月,成都先连日高温,然后连日暴雨,

这种连续高温暴晒+暴雨大风天,对外立面破坏极大——

09年那会儿,高层建筑还狠流行使用外墙砖,就是那种长款2、3cm,一小块一小块拼起来的外墙砖。

类似这种,看到墙上已经有水泥补丁的建议走远点,说明外墙已经开始大面积剥落了

我们小区也不例外,

事发那天,一块笔记本电脑大小的墙砖从十几楼的外阳台下缘脱落,然后不偏不倚的落在小区外面一名行人的头上。

(大家不用去挖新闻了,那个夏天,我在成都亲眼看过的同类事件就有两起)

当时受害者和亲人撑着同一把雨伞逛街,在墙砖落下的一瞬间,就阴阳两隔...

(另一起我隔壁小区的更惨,一个小学生也是被砸当场身亡,她妈妈就在雨中抱着孩子哭,孩子的血混着雨水流了半条街)

这种伤人的墙砖,看起来小小一片片的,实际上掉下来的时候,都是大片大片还带着水泥,少说十几斤,砸到人没有任何生还可能。

最后如何解决呢?

承建单位、监理单位、开发商、物业公司都觉得冤枉,

因为,外立面墙砖确实是符合当年的施工标准,09年搞地产开发多赚钱,相信各位都见识过,那会儿根本犯不着偷工减料。

事后分析,墙砖之所以剥落,就是他的物理缺陷——不扛热胀冷缩,

我记得是一几年过后,成都这边就禁止在外墙敷这种砖了。

所以各位现在看到的新房,大多都是刷什么仿石漆或者高级一点的铝扣板。

在其他平台看到的,干挂石材一样有可能大面积掉,而且是2016年竣工的

但是这就能解决问题吗?

外墙漆面一样会剥落,唯一的优势,就是它要剥落之前,往往会先起泡鼓包或者开裂,比较容易被物业检修发现。

但是,物业发现≠物业会处理。

同样在城市内开发有大量高层建筑的香港、新加坡,高层建筑物业费可以是内地的十倍!

反观事发的小区,物业费连续十年不涨价,一直只有1.2元/㎡。

仅仅在外墙伤人事件后,给全小区外墙做探伤和加固,就已经用掉当年2/3的物业收入。

怎么办?

开物业公司也不是做慈善,所有人都只能继续赌:

开发商已经垮了,老板带小姨子出国了,不用担责。

有关部门只会把安全责任考核摊派到物业公司,至于行政拨款?不存在的。

物业公司走人?还真试过,

走不掉,不让走,必须死守!

因为没有正规物业公司敢来接盘。

矮层小区的物业,才是他们的香饽饽,

没有电梯维保,没有外立面养护,没有二次加压水泵,没有消防水池,甚至可以地下车库都没有,物业只需要做绿化安保。

这种项目的物业,都是龙湖万科等大型物业抢着投标,我也有幸参加过,2元/㎡就能做到快递上门,3元/㎡就连绿植养护上门、老人日间照顾、甚至社区食堂都能给你做出来。

但是高层小区,尤其是老式高层小区,对不起,3元/㎡只能提供基础物业服务,还要核算小区老旧设施翻新成本。

十年以上老高层小区,几乎是行业“禁区”——

首先,就需要高额的投入,买房交的那点儿维修基金,简直是杯水车薪。

然后,原有物业拿1块出头的物业费,都会出现收缴物业费困难。

如何又能让全体业主接受正规物业3-5元/㎡的物业费?

这个难题,有关部门是非常清楚的,

所以实际操作中,如果不是物业公司引起公众民愤,原物业想要全身而退是几乎不可能的事情。

PS:防下钢筋——

问:物业不是躺着收钱的大爷,你不干有人抢着有人干猜对啊?

答:确实,之前见识过一个项目,原物业公司被某已落马者下手段驱逐,然后由手下势力接手,手下势力为威胁业主不惜手段——不仅让小区在一个月内连续发生十余次盗窃,更是直接变卖小区消防安管基础设施。当靠山落马后,终于迎来新物业,新物业接手后发现小区满目疮痍,苦苦哀求下菜勉强将物业费从1.2/㎡涨到1.4/㎡,但已缺失的公共设施仍然没有资金修复....

再说回来,

现在房价下行,很多业主直接把压力给到物业公司,

即使是全国TOP10的几家顶级物业,也不能幸免,

据我所知,成都某地方国企的开发项目,整体物业收缴率还不到5成。

归根结底,是因为业主认为期房交付后未能达到预期值,就把气出物业身上,

但物业连成本线都没拿到,又如何敢投入?

举个极端的例子:

某新小区地下车库水泵功率过低,

小区业主以此为由,几乎全体不交物业费。

物业也摆烂,那下雨天就养鱼呗,反正积水也不会淹没到车底盘位置,

于是全体业主每逢下雨天,进车库只能淌水,多次投诉也没用——

因为水泵功率不足是设计缺陷,设计图纸可不是物业审核的...

目前该小区正在物业换届招标,但TOP3给出的物业费报价,均由原先的2.4元/㎡涨价到3.6元/㎡。

原物业公司也想提前撤场,但苦于是国企,迫于民X维X压力,想走也不能走...

还有做得最绝,直接连夜跑路的物业公司,那就有意思了:

业主被困电梯只能打三位数电话,供电供水维修直接上撬棍,一楼顶楼更是开展圈地运动...

最绝绝子的是,某电力公司把账单贴在小区门口,表示已欠电费X万,全小区公共设施将强制停电,

今年类似这样的业主—物业矛盾瓜,实在目不暇接,上面也只是随便写的冰山一角。

回归正题——

毫无悬念的,

如果现有高层物业制度再不改革,

高层寿命或许连十年都无法保证,

作为前从业者的角度,

真心建议大家有条件的,购房只考虑不超过7-10层的(洋房)社区。

当然租房党就无所谓了,反正高层建筑看不见的衰败成本,最终都会由房东本人承担的。

高层住宅就和人一样,不会永远年轻,但是永远会有新的高层住宅进入市场~

关于最后一句话我补充一下:

目前高层住宅的建设成本约在总成本的1/3-1/5,随楼层高度和原材料成本有小幅度变化(感兴趣可以咨询当地搞土建的朋友)

建设成本价格早在10年前就被卷得相对稳定了,那为什么现在民营房企抱怨赚不到钱甚至都摆烂,地方套牌房企反而赚得盆满钵满呢?

因为,一块住宅用地创造多少价值,决定了地方的主要收入来源。

这个道理大家现在也都懂了——

但是,地方总能以一些“后门”,例如设置安置返迁房比例、划定学区、配套建设用地无偿划归、甚至“人才公寓”(业内常说的韭菜公寓)等附加条款,将以盈利和兼顾上市品牌形象为主要目的民营房企排除在外。

例如,我曾见过一个安置+商品房组合盘,配建有近万方自持的公共生活设施,该建筑几乎占整个地块的1/4,如此坑的条件,最后自然是让给新成立的某区属企业承建。

等该配套建筑建好后,只有一楼开了个要死不活的菜市场,二三四五楼直接荒废,近期才有一封闭式艺考培训学校入驻,直接将整栋建筑包括外围绿化打围,占为己有。

再说回来,至少我目前认为,土拍市场几乎不可能实现全民普惠的市场化,

而土地持有者总是能以花里胡哨的附加条件,强制驱使开发商,想尽办法榨取土地的最后一份利润。

抛开上面那个极端案例,再以成都为例,目前土拍最常见的手段,就是限制容积率+楼面价。

这两套下来,除非开发商做慈善,否则就直接定死了主城区没有小于100平的套二新房供应,变相将成都新房房价锁死在200万+的区间。

所以,即使你我现在都知道高层的顽疾,

但如果你身在一二线城市,又奈何不了市面上只供应高层新房。

上有XX,下有XX,所以个人认为目前的最优解,只有长租高层新房,或者精挑细选的优质矮层二手。

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