来自真叫卢俊
谁都没想到，上海楼市会在这个月底憋了一个大的
而且不同于往常，政策主要都在周五晚上出
这一次竟然在周一晚上就出了
一夜之间，好像很多东西全都变了……
最先直接影响到的就是新房市场
恰逢新政实施后两天，5月28号和29号，上海一共有7个新盘开盘摇号，其中6个都在外环外
不论是与上期的去化表现对比，还是和市场平均水平对比
这几个盘的当日去化率都有了明显的提高，最高的甚至达到了95%的去化率
可以说，上海新盘市场好久没有这么热闹过了
而长期存在“去化“问题的外环外楼市，也因为购房要求的社保年限从3年变成了只要2年，首付比例下降到20%，以及贷款利率下降和公积金额度提升
大大降低了购房门槛，吸引到了不少年轻的刚需客群
这些新房项目的销售中介又开始猛发“24小时不打烊”的海报
熟悉的各路喜报、刷屏的转账记录、砸金蛋小视频就没停过
大家在网上都能看到这些宣传
但实际上，这些郊区新盘的售楼处现场到底如何？
是不是真的像网传的这样火爆
我决定亲自为大家跑一趟
怎么了 (Live),汪苏泷
01
每卖出四套新房，就有一套在嘉定
“嘉定火了”
实话实说，这四个字就是我一天踩盘看下来最直接也强烈的感受
一直以来，嘉定都是郊区成交的领头羊，楼市表现比较强势
去年的新房市场同样火爆，尤其是“理想之地”，每期不是千人摇号就是火速清盘
新政后，嘉定最先接住了这波“泼天的富贵”，领跑郊区市场
据官方数据显示，新政实施第二天也就是5月29日的23点
上海一手房成交量共499套，其中住宅占394套
而嘉定住宅就有足足90套，占到了全市近四分之一的份额
来源：网上房地产
据我分析，嘉定之所以表现这么突出，可以说是“天时地利人和”的完美体现
首先就是目前在售的新盘数量非常多
沿着11号线地铁走下来，从南翔到嘉定北和安亭两个支线底站，几乎每站地铁下来都有楼盘在售
整理自网络资料，供参考
涉及南翔、江桥、嘉定新城、嘉定北、马陆、安亭等多个板块
而且产品种类多样，小高层、高层、复式、叠加都有供应，面积也从80多平到160平
价位选择范围相应也比较广泛，从300万以内到1000多万
满足了不同客群的各种需求
其次就是嘉定有几个红盘，吸引到了相当数量的客户
我第一个去的就是最近刚开示范区的华润华发时代之城，位于热门板块南翔
凭借国企开发、产品能打，家门口就是山姆超市和世外附属学校等突出优势
5月25号开放首日到访就超过2000组
新政可谓是再添了一把火，每天从早到晚都有好几百人
示范区周围水泄不通，人头攒动，停满了车辆
华润华发时代之城示范区
还有不少外地车牌，很可能是从外地连夜赶过来的
我好不容易挤了进去，结果大堂、沙盘区、实景会所、洽谈区全都是人，想看样板间还得先排队
华润华发时代之城示范区5月30日
销售们根本忙不过来，几天来都是加班模式
客户的信息电话实在太多了，这个周末也已经约了上千组到访
第二个去的是象屿远香湖岸二期，位于嘉定新城
他们是28号开盘，正好赶上了新政实施首日
当天一共318套房去化率约87%，直接卖了超过270套，大小筹客户都特别积极
而不久前，3月一期开盘去化率则是在70%左右
效果可以说是立竿见影
剩下不到50套的房源，实行“先到先得”原则，也在29号和30号两天成交了不少
我到的时候，同样需要在售楼处门口排队等候
象屿远香湖岸售楼处5月29日
等了15分钟才好不容易逮到一个行色匆匆的女销售
她直截了当地告诉我，能选的房源不多了，基本只有低区和一套14楼的房源可以选择，而且没有任何的优惠折扣可以谈
我在这里待了差不多半小时，包括沙盘边、样板间都有多组客户
象屿远香湖岸售楼处5月29日
出来的时候正好是午休时间，还有更多的人赶过来、往里进
此外，像绿城留香园、龙湖青云阙、大家映翠府几个项目的表现也不错
新政后工作日的到访量超过平时周末，认购数节节攀升
第三点就是嘉定的购房门槛进一步降低，更适合刚需客户
此次新政调整后，意向购房者只需要满足连续缴纳2年社保的要求，就可以在五大新城以及南北转型等重点区域买房
而且配合首付比例下降到20%，以及公积金贷款额度提升的组合拳
“上车”门槛大大降低
按照原来的政策，嘉定北的金地嘉峯汇首付110到120万是主力
现在最低只需要80万，而且夫妻俩贷满公积金的情况下，月供压力还减少了
除了嘉定之外，其他几大新城的新房也有受到新政提振
青浦的华发虹桥四季、绿城春晓园，松江的招商云澜湾、奉贤的象屿江湾悦府等项目，客户都没断过
所以说，新政是给外环外新房下了一场“及时雨”，得到了非常直接的利好，当然其中最火的还是嘉定
02
社保转一年后，“转定客户”有所增多
这次踩盘还有一个比较明显的感受，就是多了先下定金的客户
从各案场晒出的定金收据看，527晚间下定的数量确实不少
主要因为新政是突然在周一晚上释放的
很多意向客户或是不方便工作日请假过来看盘，或是在外地
可能要等到这个周末，甚至是再下个周末的端午假期，才有空
这样一来，时间就非常紧张了
既担心去迟了，定不到合适的房，还担心开发商的优惠政策要陆续收回
纷纷都选择了远程转账下定金的形式，从5万到20万不等，抢先锁定房源
等到有空的时候，再过来实地看房，完成后续签约手续
还有部分客户也来到现场看房，但暂时还不能完全确定，也通过先交定金的形式，给自己多一个选择
临港就是典型代表
今年以来，临港多个新盘表现并不理想，去化周期普遍拉长
新政出来后，临港购房仅需社保缴纳满1年，继续维持上海最低的购房门槛
据销售和中介反映，新盘除了有本地客户的咨询，还有很多外地的客户像苏州、杭州、嘉善、合肥的在问
也由于距离原因，客户不方便实地过来临港，就先缴纳了定金
“都是5万5万的转”、“凌晨两点半还有客户在转钱订房”
像中建玖海云天这两天下定超过10套，中铁诺德璟宸光28号一天就定了8套
不过，临港新盘还是由于自身存在一定硬伤，各个楼盘现场人还是不多，购房者也更为冷静，去化仍需要一定的时间
嘉定也有项目晒了客户的“下定”记录
新政发布后不久，金地嘉峯汇就有10多组客户锁房，大华梧桐樾和象屿同进虹桥嘉悦府也连定了好几套
换句话说，新政也确实帮助一部分有意向购房的客户，更快地下决心、做决定
但是预缴定金，只是有意向购买新房
最终是否成交，还有待观察
我们也会持续关注像临港这样的区域的去化情况
03
上半年很难卖的郊区新盘，来了场及时雨
不得不说，今年前5个月，上海郊区新盘的市场表现确实乏味可陈
不仅触发积分的盘屈指可数，外环外，只有嘉定的理想之城和浦东唐镇的安高申宸院、闵行的绿城沁蘭园3个盘触发了积分
其他项目，甚至认购数少到都不用摇号
和市区老破小相比，郊区新盘的“性价比”正在不断变低，去化速度越来越慢
正因如此，上一次的新政也是围绕外环外的“去库存”问题展开
今年以来，郊区新盘已经直接受到了两次新政的利好，可见其去库存的难度，已经需要再次解绑
而此次新政发布后，市场也确实给了一些反应
首先是新盘的开盘去化率有了一定的提升
我统计了新政施行后，上海7个新盘的开盘数据
整理自网络资料，供参考
叠加新政效应，静安苏河湾的龙盛湾上首开去化率就接近95%
其他6个都是外环外的郊区盘，其中4个都是非首开的新盘，与上期的去化率对比明显
像象屿远香湖岸一期约71%，二期提高到了约87%，四季都会青藤里的三期也比二期提高了不少
与此同时，部分续销盘也有一些不错的表现
信息来源网络、销售，不完全统计，仅供参考
再从整体数据来看
截止到5月27号，整个五月上海一手房（含商业）网签量累计仅为10023套，平均每天371套，总体表现不如上个月
来源：网上房地产
而新政实施首日5月28号，一手房成交就达到了389套，超过了月平均值
次日5月29号一手房共成交499套，第三天5月30号一手房共成交490套，第四天5月31号一手房更是成交了674套
四天加起来有2052套，平均每天成交513套，有一定的提升，但是并没有二手市场那样明显
04
这就是新政发布后，这几天上海新盘售楼处的最新情况了
不知道跟各位想象的一样吗？
反正很多地方还是挺出乎我意料的
哪怕是再偏远、再简陋的售楼处，工作日不论多晚，沙盘旁依然有客户
当然，这个周末才是人流量高峰的真正开始
几个销售都跟我说，周末接待都安排不过来，有的客户来了只能先自行了解参观，简单看看沙盘和临时样板间，根本没空去看实景样板间
据统计，6月1号到8号，上海还有7个新盘将正式开盘
包括热门楼盘宸嘉100·嘉佰道，又将是一个“千人摇”的大红盘
第7批次新房也马不停蹄，正在来的路上
接下来都会有怎样的认购表现，新政还会有哪些效果，让我们拭目以待。
