来自炒股拌饭

记得五年以前我们说《三四线以下的房子未来是消费品》，当时很多人是不信的。

现在回头看，不少三四线城市的房子不光没有流动性，可能成交价格也腰斩了。

当时还讲过买房自住并不是一劳永逸的，房产也要根据生命周期做好置换。

现在大城市核心区房产置换的窗口期又快要打开了，所以这里再把这个事情重新讲一下。

只不过这里值得注意的是，最近三四年由于人口出生率和收入预期的变化，房产市场发生了很大变化。

目前买房已经变成了一个完全的技术活，即使你在那些人口流入的城市没有选房的能力，想买到能保值的房也很难。

这也是为啥我们三年前会有个新的判断，那就是《大多数城市，未来已经很难靠房产保值了》。

因为底层逻辑已经发生了变化，所以有些之前关于房产置换的观点，也根据实际情况略微做了修正，下面正文开始。

01

不知道什么原因，很多人总以为买房自住是可以一劳永逸的，买了就可以住一辈子。

其实如果你想在大城市买房自住的同时还保值，是需要不断的根据实际情况，做置换的。

以前很多人都听过一句话，说买房就是买地段，地段是决定房产价值最关键的因素，但其实好地段也是在不断变化的。

那么就拿地段这个事情来说，我们看看最先开放的经济特区深圳，可以发现好地段是不断变化的。

老深圳人应该都知道，90年代的时候罗湖才是深圳的中心，最顶的商业和楼盘那时候都在罗湖。

到2000年以后，深圳的中心或者说最繁华的地方，逐步从罗湖转移到了福田。

福田也并不是终点，之后伴随着时间的流逝，南山的核心区又成为深圳房价更高，高薪人群和产业比较集中的片区。

你看深圳在一线城市里城区面积这么小，关内的地段都在随着时间流逝和城市发展不断变化，更别说其他城市了。

其实一线城市里，北京也是这样。北京的亚运村和方庄。这两个地区是25-30年前北京最早的现代化高层住宅片区。

可以说这里是北京商品房的的发源地，也曾经是北京的富人区。在90年代初，就炒到过每平米大几千的高价。

现在二十多年时间过去以后，这两个片区修建于上世纪八九十年代的那些高层塔楼，已经变得比较破败。

亚运村这个曾经的富人区，现在很多时候甚至因为30层的老塔楼电梯停运，居民只能爬楼梯上楼的场面一点都不稀奇了。

虽然现在不管是北四环的亚运村还是南二环的方庄，都因为生活配套比较完善和便利依然住了很多人。

但是由于这些地方住房普遍比较老旧，基本上已经成为了附近房价的洼地。

我们知道高层住宅的设计寿命是50年，现在这片曾经的富人区建成也不过二三十年时间。

这些高层住宅从曾经的富人区，到现在的价格洼地，仅仅只用了住房寿命一半的时间而已。

02

在经济高速发展的年代，城市的中心从来都不是一成不变的。只要人口和产业能够聚集，城市的新中心很快就能取代老中心。

所以所谓的核心地段在过去很长一段时间里，也不是一成不变的，而是随着时间和城市发展在不断变化。

除了地段的问题，还有个资金偏好的问题。不同社会发展阶段资金对楼盘的偏好，其实是不一样的。

比如说楼市整体上涨的早期和中期，上涨最快的是刚需盘。上海5000块的宝山涨到了5万，涨幅远比开盘就4万的翠湖大。

但是到了最近几年，可能很多小伙伴会发觉楼市从升值和保值角度更受追捧的，大部分是豪宅和改善型需求。

三四年前疫情刚刚开始不久之后我们就意识到了这一点，当时还说《未来楼市会出现明显分化》。

和以前楼市全面普涨的年代不同的是，目前这个阶段刚需房和老破小如果没啥特别吸引人的地方，不大跌就不错了。

原因也很简单，比较富裕的那部分人群要去摇新出的大平层改善，所以手里旧的改善型住宅要换手给中产里的高收入人群。

然后中产里的高收入人群，会把之前自己买的房子再往下置换，一级一级逐级传导。

到了最底端二十年以上房龄那些老房子，基本就砸在手里了，最终会越来越不值钱。

再加上现在国家大规模推出保障房计划，这些保障房也会对这些老房子产生冲击。

最终这些老房子逐步失去金融属性，就像我们在《刚需房迎来暴击》里面说过的一样。

这里面有拆迁价值的其实也并不多，基本都是大城市核心区那种容积率很低的四道六层老破小。

虽然现在房地产市场处在回调期，但是拉长时间看的话，未来房地产市场内部的差距会进一步拉开。

在大城市的核心地段，同一个地区会有十五万一平人人抢的房子，也有三五万一平卖不掉的房子。

03

可能很多人不太同意的是，房子想要保值和维持居住体验，住的就是个倒腾劲。

如果房龄五年以内的如果买不起或者买不到，那么房龄五到十年是最优选。

房龄十四五年往上的话，那就必须要谨慎了。房龄二十年以上，则是必须要远离的。

房龄很长的房子，就算是所谓的学区房，政策的大方向也一定是打掉这个伪概念的。

三年前我们在《学区房的溢价未来大概率会被打掉》里面也说过这个事情。

现在我们不是也看到，大部分《学区房已经开始出现暴跌》的情况了嘛。

以前有小伙伴和我说，过去十多年时间，他周围的人喜欢置换房子整体状况都不错。

只要不是高点头脑发热冲进去，置换改善之后不光自己的房子越住越好，也基本起到了保值的作用。

这个事情发生一点都不奇怪，因为房子也是有生命周期，也是需要做置换才能维持价值的。

记得这个小伙伴是上海那边的，其实这个规律在一线和所有强二线好片区的好房子都适用。

一强二线城市前些年因为人流和资金不断涌入，土地和房产都在快速增值。

当时他的朋友每次做置换，都是在加杠杆扩大资产包，自住的同时享受资产增值。

只要自身现金流能跟得上，就等于在被动存钱，自己的资产包也在不断膨胀。

后面等到年纪大了，可以把自己住的房子换相对小一点的，然后拿钱出来养老花，这是前些年适合中产的办法之一。

之前我们写那篇《我们终将面临的养老困局》里面其实日本金融厅的报告就提到这条，只不过没说这么详细。

就连日本这种老龄化叠加生育率下滑，又赶上房地产泡沫破裂的国家，如果不是在高位接盘都可以在东京这类大城市里面这么做，我们国内其实也是同样的道理。

当然了，现在房地产行业整体形势发生变化之后，想要靠买房大幅度增值难度变大了很多，买房变成了十足的技术活。

过去三四年时间我们的观点就是，如果这个阶段你非要买的话，那么就去摇号和旁边二手房有折价的新房。

这个折价幅度至少要在百分之二十以上，这个折价不是你能赚到的钱，而是房价回落给你的安全垫。

未来十年如果眼光足够好，可能买到的房子每年能有4-5%的增值幅度跑赢通胀，就已经算是非常成功了。

04

不管怎么说吧，房子在生命周期中不断置换是非常必要的。一方面提升房产价值，另一方面是提升居住体验。

而且房子现在邻居也很重要，你周围住什么人平时体现不出来，但是真遇到特殊情况可能也并不一样。

经历了前两年的疫情，很多人应该有个感受。很多好社区邻居间互助搞的是风生水起，古人说千金买邻就是这个道理。

住在老破小社区里的就只能靠国家帮助了，而且很多老社区里面都是老人，看起来就暮气沉沉，更别说啥互助了。

只要自己有能力置换就要不断的折腾，难不成真的一个房子要住30年啊，新房都住成老破小（大）了。

这世上从来没有一劳永逸的事儿。房龄超过30年，神仙也救不活你那破房子。

只有不断置换，你的房子才能历久弥新，才能保持价值的持续提高。

有持续人口流入的大城市，新房供应越是密集的片区，相对而言就越有保值增值的潜力。

因为这类片区随着城市的高速建设和发展，相应的配套水平和城市界面会快速提升。

本地人因为情怀的原因总觉得老城区才是市区，然而老城区对提升房子价值是很差的选择。

因为拆迁重建成本的缘故，老城区周边的城市界面和规划大概率都不可能会太好。

这也是之前，我们写那篇《投资房产还是别听当地人意见》的主要思路之一。

不过现在随着人口老龄化和生育率的下滑，再造什么新城显然是不可能了，因为没那么多人口流入支持。

最近十年左右发展起来，那些新开发城市界面很好的新区，大概率会是每个城市未来最有价值的片区。

这样的片区每个二线城市几乎都有，比如成都的天府高新，西安的曲江高新，合肥的政务都是这样的片区。

05

大多老城区因为拆迁成本高，除了深圳这种缺地的城市以外，基本不会有发展商考虑翻新或者城市改造。

没有持续投入迎来的就是快速衰落，一线城市比如北京二环边上，乃至很多强二线城市的老城区这样的地方大把。

而且因为国内好的物业公司不多，尤其在北方城市更是这样，所以房子的老化是速度很快的。

再加上小区的物业费是多年以前的价格，这么多年过去根本涨不上去，所以随着事件推移陷入恶性循环也是大概率事件。

这期间往往是这样的循环

小区物业费维持多年以前的标准—> 这么多年过去了成本上涨物业费涨不上去导致物业服务质量下滑

然后就是业主拖欠物业费 —> 物业服务继续恶化，逐渐突破小区配套能正常运转的各种底线。

比如小区里以前维护的绿化带渐渐没人维护了，有些绿化带露出了黄土，有些上面成堆的狗屎，有些索性被业主种菜停车了。

如果你是在北方的话，那么随着小区逐步老化以后，暖气管道也在逐步老化。

暖气管道的内壁堵塞越来越严重，之后就是暖气温度上不来，物业连暖气费也收不上来了。

楼道里面的公共空间被越来越多东西

挤占，各种杂物占据了楼道，墙上也是乱七八糟的。

这里可能有人要说了，那就不能换个物业公司么？当然可以换，但是如果物业费用不提升，其实换了也没啥用。

你这小区是二十年前建立起来的，物业费水平也维持在二十年之前，现在的成本不知道高到哪里去了。

你换个物业公司但是不给人家涨价的话，保持物业费不变想获得更好的服务基本不可能。

想要提升小区的物业管理水平，把环境维护的更好一点，就只能是按照现在的市场价格大幅提升物业费，聘请品牌物业公司。

这基本是不可能能推动的，因为小区现有的居民想要达成意见一致，基本是不太可能的。

一个小区经历了20年时间之后，即使是当年的豪宅那些有能力的也早就搬走了，剩下没搬走的根本没有意愿在物业服务上花更多钱。

这里可能有人要问了，为啥在香港那边就会有很多高层三四十年了，还维护的相对不错啊？因为物业费非常贵。

高层封闭式小区想要保持的好，需要充足的公共经费进行维护，维护到位就是历久弥新，维护不好就是贫民窟。

如果对比香港和北京上海物业费的话，你会发现两个地方的费用差距非常大。

香港维护不错的那些传统老小区物业费折到建筑面积大概15-30元每平米，新建小区约40-70元每平米。

这等于说香港一个五六十平维护不错的普通高层住宅小区，每个月要交大几百甚至两三千的物业费。

如果对比最低小时工资水平的话，香港最低小时工资也不过京沪的2.5倍。

但维护不错的小区物业费，则达到了京沪的5-10倍，这个负担其实已经并不算低了。

不过也就是因为物业费比较贵，所以即使是比较老的房子也会维护的比较好。

这样我们才会看到，香港那边即使是30年房龄的小区，也普遍比大陆10年的小区更新，主要还是钱花到位了。

06

除了物业服务之外，还有一件很严重的事情是电梯随着小区的老化也开始接近寿命的极限，而且想要更换也并不是那么容易。

这里可能有人觉得奇怪，不是有公共维修基金嘛，为啥换电梯还是个难事呢？因为这中间的流程太繁琐了。

你要知道公共维修基金想要提取出来换个新电梯，那么你们小区需要先成立业委会。

成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会，还需要2/3业主同意，才能动用公共维修基金。

谁能凑齐这一半业主参加大会呢？今天这个有事不能来，明天那个不愿意来。

你有努力召开业主大会和成立业委会的功夫，还不如努力攒钱换房可能会更方便一点。

可以看出在现有框架下，改善的资金从哪里来，才这里面是最重要的制约因素。

不管你是组建或者改选业委会，又或者是更换物业公司都改变不了本质问题。

大多数时候到最后只能沦落为换汤不换药、劣币驱逐良币热闹了半天没啥正经结果成的游戏。

事实上这些年看了很多房发现，绝大多数小区在经历了十来年之后，都会无可挽回的走向衰败。

首先是那些容易被破坏，并且需要持续投入成本维护的小区绿植、草坪和水系率先衰败。

之后就是楼下的门禁和电梯，虽然高层住宅的设计寿命是50年，但多数小区在20年房龄时候就已经破的不像样子，而且这个趋势难以逆转。

所以你如果有点看房经验机会会发现，想要一直生活在较好的小区环境中，唯一的办法就是每隔十年左右就要换房。

尾声：

讲了这么多大家应该已经明白，房子永远是买新不买旧的，所以房子住个十几年有能力就要赶紧换。

始终要保证自己住的或者持有的房子房龄不超过15年，最多不超过20年才是王道。

不信你可以看看这轮北京上海的情况，即使是那些传统意义上好地段的房子也是这样。

如果房龄在15年以上，单价在15万以上的房源，都属于价格和房龄双高的房子，拉长时间看也不具备太强的保值功能。

我们看到上一轮上海普涨，这一轮价格大跌的都是这类房子，北京也是类似的道理。

如果买不到一手房，那么可以选房龄五到十年好小区的二手房，这是自住客最佳入场时间。

基本上这时候会有大量的置换客抛出，投机客也不会熬这么久，基本都已经卖光了。

从某种意义说，有足够支付能力最好的选择永远是追新盘，最佳的选择永远是住个五年十年换新房。

如果能力差一点，就买五到十年的次新二手，同样是住个五到十年赶紧换。

超过二十年的房龄的房子，成交就没那么容易了，但好处是折旧也变慢了。

这里千万注意的是，别买那种管理差的开放小区，尤其是小区注册了大把公司的，基本是惨不忍睹。

不管是北京上海还是很多二线城市都有这样的例子，两个楼盘只是隔条马路。

仅仅因为一边是纯住宅，另一边住宅公司混在一起乱七八糟的，房价就差了上万一平。

记住，一个好房子的标准是不但自己住了觉得舒服觉得好住，还要好租加上好卖。

文章的最后想说，随着一线城市的逐步放松，大城市核心区置换的时间窗口应该已经打开了。

如果你有兴趣做置换的话，那么从现在开始可以去多走走看看，观察和感受下变化了。