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2015年，上海发生了最近一次世纪大合并：静安和闸北合并，成为新的静安区。闸北从此成为历史，静安前面也被加上“新或老”以区分地段。9年过去，静安的经济迎来的超预期的发展：2023年GDP相比于2015年几乎翻了一倍，位列市区第三，甚至比黄浦还高一点。

但是从楼市发展的角度来看静安几乎却完全失落了。无论是原静安还是原闸北，好地段和好房子这个维度上都没有非常明显的突破，楼市级别明显衰弱。从发展预期上来看，重磅顶级规划可能会塑造新的富人区，这一点静安也十分缺失：一个顶流规划都没捞到，近些年主流开发的西藏北路片区直接沦为了刚需社区。曾经作为城央最顶流的静安，未来会不会在楼市持续走向没落？

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九年时间，静安的好地段变化不大，绝对值来看甚至在持续衰落。老静安内部，南京西路和静安寺板块的商品房社区主要建设在2010年以前，都属于楼市的上一代产品。能够在今天的楼市产品力标准下被称之为豪宅的社区，仅有静安寺板块的嘉天汇和九龙城静安壹号。

九龙仓静安壹号

如远中风华园、国际丽都城、中凯城市之光等社区，虽然品质很好，但是毕竟年份太久难掩老化，已经无法于市区的主流豪宅相媲美。从产品总价和地位来看，如今老静安核心区的地段能级已经从曾经的上海最顶流，衰落成了一个高级中产地段。至于曹家渡这种边缘区域已经接近入门中产的水平。老静安整体的发展几乎饱和，居住层面目前仅有江宁和曹家渡的零星旧改地块入市，商业商办也只剩南京西路向东的开发：张园东区、以及东八块的东斯文里片区，整体和黄浦的旧改体量差距很大。

东八块大部分区域已经建成

于闸北来说，虽然上嫁静安，但是自身发展并没有完全和北区的虹口杨浦拉开差距，好地段也没有新增。新静安中，目前仅有苏河湾区域成为了画“引号”的“高级地段”，只有零星的几个豪宅社区分布。但是至今这个区域仍不具备老静安成熟的界面和环境，七浦路仍然卡着区域的发展上限。而新静安从苏河湾向北的西藏北路区域资源十分薄弱，虽然是内环，但是地铁几乎都从区域边缘穿过，地铁通达性一般。作为一个老公房为主等区域，缺乏地铁通达性可以理解，但是还是影响了商办商业的开发。眼下整个区域的旧改，也是零星旧改，城市界面新老交替很割裂，小地块为主的开发思路，也造成了几乎没有大型商办商业项目的开发空间。

西藏北路的老房子

没有好的配套资源，整个西藏北路区域的房子大多定位偏刚需。虽然有翡翠雅宾利这样的大户型社区，但是在全市缺乏认可度，价格一直是上不去。

万科翡翠雅宾利

以目前板块的发展状态来看，西藏北路的上限未必能跟大宁相比，几乎预定了未来内环内的垫底板块。

时间周期拉长，大概就和今天的长寿武宁区域的楼市占位类似。

大宁发展的不错，也仅仅只是中产社区罢了，谈不上顶级的地段。

可以说，不谈已经是顶级富人区的黄浦，单是徐汇滨江的豪宅数量都可以秒杀静安。

从好地段的绝对面积和豪宅的总数来看，整个静安已经完全落伍。

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这十年，市区并非没有诞生新的好地段。

虹口，有了北外滩的顶级规划，四川北路也在推进旧改，瑞虹新城也逐渐变成大户型，成为了顶级居住区；徐汇，开发了徐汇滨江，浦东开发了前滩和陆家嘴滨江。黄浦，更不必说，全区都变成了CAZ地段，把南市从下只角变成富人区。杨浦，都打造了东外滩的大规划，引进了不少大厂，内环也在不断的建设新商品房社区。

真如的中海开业后，普陀也没那么虚了，大宁的地位都受到了一定的威胁。说到这，相信大家也感觉出来了。静安合并过去这九年，没有诞生新的好地段，有一个非常核心的原因，就是几乎没有拿到任何一个顶级的规划。

一般来说，一个新的好地段的诞生需要好的规划引领，随后才是引入成熟的产业配置、打造优秀的生活环境，匹配以及高品质社区和高能级的居民。没有顶级规划撑不起顶级的地段，也撑不起高档住宅区，所以静安一直没有诞生新的地段。

静安的产业资源毋庸置疑，经营能力首屈一指，但是却偏离了上海城市发展的大方向：向东、向南发展+一江一河规划。上海上一轮大的市区开发起点是世博会带来的市区大动迁。世博选址陆家嘴以南区域后，直接带动了黄浦滨江（卢湾滨江）的旧改拆迁，徐汇滨江的整体拆迁，让核心江段快速向南推近。在这个阶段上海的开发思路从原来的浦西核心区CBD开发，转向了一江一河这个同时开发浦西浦东两岸的方案。这十五年，以世博开发为开端，打造了黄浦滨江，世博滨江，徐汇滨江，前滩，北外滩，陆家嘴北滨江、东外滩。重磅的资源全部投入了滨江沿线，那十年新增的豪宅大多也以滨江为卖点。曾经是下只角的龙华滨江成了如今的西岸徐汇滨江，黄浦的董家渡地区都翻身成了黄浦滨江金融城。如今这些区域豪宅价格水准已经和老静安的九龙仓和嘉天汇平分秋色。但是静安就只有苏河湾一小块区域勉强沾上了一江一河的光。其他大部分区域完全错过了上海这一轮大开发，几乎跟重大规划完全不搭边，自然是很难诞生新的高级地段。从地理上的中心变迁角度来看，静安的没落也是情有可原。曾经的浦西时代，老静安是地理上的核心c位，可以享受一圈优势资源的照拂，四周没有差地段。如今的时代，黄浦成了市区地理上的c位，“下游”的浦东滨江和徐汇滨江都已经成了CAZ，南市曾经再差，吸收聚合资源都必然成为CAZ。

曾经的南市

那么新静安的邻居都有谁呢？

往西是普陀，往东是虹杨比较弱的区域，往北是宝山……

邻居弱，还要靠你带飞，自然也很难让你能级攀升，自身再次突出出来。

03

如今上海市区正在进行以旧改为核心的第三轮大建设，但是很可惜的是，静安又吃不到什么红利。

这轮旧改中，黄浦是最大的受益者，新天地一路到江对岸的陆家嘴滨江，未来会成为全球知名的顶级富人区。

顶级富人区

虹口北外滩和杨浦东外滩在这个过程中同样吃到了红利，整体旧改区域能级大幅度提升。虽然风貌别墅这个产品至今仍然颇受争议，但是毕竟总价摆在那里，每一个业主都是真正的实力派，对于区域居民结构的改善大有帮助。虹口杨浦虽然地段上稍弱，但是风貌别墅也做了一些差异化的设计，基本都是新建而非黄浦那种翻新。这种产品比黄浦的纯旧改居住舒适度更高，总价上也跟黄埔打了错位竞争。虹口的弘安里的小面积联排之前几开几磬，杨浦的翠湖滨江开盘第二天就卖出了一套高达9300万的别墅，据传买主是某杨浦游戏公司的老板。不论这些区域的规划落地如何，至少居民层次会等到有效的提升，豪宅区的概念也会在一定程度上形成。相比之下，老静安核心区几乎没有任何旧改空间，南京西路核心区都只是零星旧改升级。但这个很难谈是增量，毕竟南京西路的商场和写字楼也不算年轻了，一定程度上也到了该缝缝补补升级一下的年纪。曹家渡区域开发的其实比较晚，90年代动迁完建了后面这些商场和小区，眼下远远还没到旧改的阶段，也只有信达那种很小的零星旧改地块。唯有江宁板块有这么一些地块正在旧改，但是产品大家也看到了。鸿印里尚且还好，社区方正，算是一个区域级别的小豪宅项目，离主流豪宅还是有一定差距。至于昌平云岸的地块实在是硬伤太多，跟豪宅真的就不太搭边了。当然这些只是住宅层面的失落，最多是豪宅区变成中产社区而已。我觉得市区的整体旧改对于静安最大的风险，可能还在商办市场上。包括黄浦核心区、徐汇滨江、北外滩、东外滩都打造了大量的甲级办公。比如黄浦在建的嘉里金陵东路项目，新天地太平洋广场项目，北外滩的480米超高层项目，都是未来的核心地标。作为全市租金收益最高的南京西路，将会直面这些房龄更新，地段也相差不大的新写字楼的分流和冲击。

延安高架上看南京西路

上海愿意付超过10块租金的企业总数就那么多，静安能否持续在这方面保持领先，尚需经历不少考验。

篇幅有限，本文具体的板块分析没有涉及太多。

大部分静安的板块我们都写过分析，感兴趣的可以联系小助理领取。

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