招商玺无会所，不豪宅

北京早期的会所，其实在2001年开始就有了规划设计。20多年过去了，豪宅配备管家式会所的标准，只有迭代，不曾过时。对北京众多富人来说，这是刚需。

生活节奏越来越快。996之后，大家也想撸撸铁，喝喝咖啡，或是约上朋友来吃吃饭。只有这些功能都在家门口，一切场景才能成立。

人到了某个阶段，了解自己真正的欲望，会给生活做减法。必要的私宴、运动习惯、家人陪伴。

卖豪宅其实就是卖生活方式，道理大家都懂。北京豪宅现在都在卷产品，最近，有个项目，把会所的理念又拔高了一层：

用心打造一个约5000平的会所。

流光车道、星空顶车库、地上-地下双酒店式入户，会客厅、健身房、泳池应有尽有多场景演绎高奢生活

4月13日，招商玺的会所开放参观了。与其让人们想象生活，不如切实感受：

未入住，先体验。

真诚依旧是最大的必杀技。

包括5000平会所在内，一口气拿出了2万方的实景示范区。这样的体量，别说是豪宅盘，在整个北京都难得一见。

北京其实不缺极尽奢华的会所，更需要会所拿出用心的态度。很多楼盘卖房时会所是一大卖点，但房子交付好了几年，都没见会所真正运转起来。

但招商玺不一样。距离招商玺交付还有2年多的时间。他们提前邀一众业主亲临现场参观，接受检验。

在这里，业主们的生活趣味和品味，都能拥有匹配对应的私密空间。设计了游泳池、健身区、瑜伽区、棋牌室、私宴厅、儿童乐园等，满足了老中青三代人的生活需求，和适应多种社交场合。

足足有20多个区域

还有这个迷你的高尔夫室，非常新鲜的体验，在北京的项目里好像还是第一个。

另外据开发商消息，月底之前，平层的样板间全部都会在实体房展示，届时，售楼处将搬至工地实际位置，并且以会所作为售楼处，最大程度的给购房人展示招商玺最真实的一面。

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我相信如果招商玺一开始就拿出这样的真诚来对待每一个客户，也不至于到现在才网签71套的结果。招商玺一度占据北京新房圈头条热榜，但是在经历了变相降价、准业主集体维权风波后，负面新闻缠身，最近几个月几乎没啥热度了。

要知道当初项目刚宣布入市，客户想要看房得提前验资才能进售楼处参观。项目曾经：作为亦庄河西区唯一在售新盘，一期开盘时直接售罄，共260套房子卖了35.72亿。

10月13日，招商玺项目开盘，售楼处于9月16日开放，蓄客时间仅28天，开盘当日首批次260套房源全部售罄，劲销35.72亿元。说实话我是有点不信的，尽管有一定水分，放在当下的市场也还算过得去吧。那个时候作为一个一二手倒挂2万左右的网红盘来说，这个成绩有点差了。总共900多套房，这次取证500多套，去化200多，也就50%左右的去化率。我相信如果不是招商托大，成绩肯定会更好。

当然通过这段时间的梳理之后还是“清退”了不少房子

。并且现在已经启动渠道，看来即便是红盘，在当下的市场环境下还是有不小的压力。感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（开盘优惠与团购优惠咨询我）

事实证明，招商玺开盘卖260套的水分确实有点大，期房销售总套数630套，目前期房部分网签实时数据：66套+5套。据了解，目前143平米的户型卖得最好，可选楼层不多了。其他户型房源都还比较充足。PS:网签具有滞后性，对于这种千万豪宅，本身网签时间就会比较长。尽管这样，从开盘到现在又过去半年时间了，这个网签数据确实不理想。

关于招商玺这个楼盘，早期说项目价格倒挂，理由是旁边的京叁號院二手房挂牌10万，亦庄金茂府有二手房成交单价也接近10万。

但是目前京叁这边大概有55多套二手房挂牌在售，虽然挂牌价也在10万，但是实际部分业主8万+单价就能出手。而金茂府虽然也是挂牌单价10万+，但是已经近4个月没有成交了。

这么看来，招商玺目前实际成交均价8.1-8.2万，只能说相对合理，也并不存在倒挂了。

招商玺是去年6月中旬中皋置业以触及79.12亿元地价上限和5.3万㎡现房销售面积上限摇号竞得的亦庄新城X47地块。溢价率15%，楼面价约4.44万元/㎡。中皋置业在拿地后与招商蛇口合作，项目案名为：招商玺。

该项目建设用地面积77391.1㎡，建筑面积177999.53㎡，容积率2.3。指导价：期房7.7万元/m²、现房7.9万元/m²，±8%

从项目规划可以看到，招商玺共规划22栋住宅楼（8-22层），整个小区约972套房源，部分房源现房销售。

项目位于亦庄河西板块，也是继望京之后，近几年配套落地最多、最快、品质最高的板块之一。北京二中+龙湖天街+人大附+规划儿童医院+地铁S6线，北邻南海子公园，整个板块非常宜居。

项目信息

招商玺共规划22栋住宅楼，8-22层的洋房、小高和高层，共计972户，其中包括5.3万㎡的现房，小区2号楼是8层，南侧一排楼为15层和16层，8号楼和9号楼的楼王是21层，其余楼栋均在17层。

开发商：招商，中皋

物业公司：招商物业

物业费：8.98

建设用地面积：77391.1㎡

地上建筑面积：177999.53㎡

产权年限：70年

总楼栋数：22栋住宅楼

楼栋总高：8-22层

小区户数：972套，1-6-7-12-13-14-18-19号楼卖现房

建筑类型：洋房加高层

楼间距：楼间距60-90米

楼高：1#为6层洋房，2#为8层洋房，8#9#为22层高层，其余栋楼均为17层小高层。

户型面积：户型有143-183-228-260平，户型配比依次为35%、35%、25%、5%。

层高：143户型层高3米，3.1米两种层高

183户型层高3.1米

228-266户型层高3.15米

梯户比：两梯两户

产品价格：期房销售价格7.7万元/㎡，现房销售价格7.9万元/㎡，浮动价格±8%，有4900—7200的精装包，进行选择，后面有一房一价表可以参考感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（开盘优惠与团购优惠咨询我

建筑风格：现代，石材+玻璃幕墙

供暖方式：集中供暖

交房标准：精装修

车位配比：1:1.3

车位：1294

容积率：2.3

绿化率：30%

交房时间：2026年年底

总价区间：

143：1100-1300万

183：1400-1600万

228：1700-1900万

266：2050-2300万

招商玺整个小区一共有22栋楼，东侧的8栋楼为现房销售，其余为期房销售。

户型介绍

建面约143㎡四居两卫，经典四叶草+三面宽格局，也是LDK+X空间格局。既有四叶草格局，卧室互不打扰的优势，也有LDK+X格局，空间视野与公共空间相连，可以作为餐客厨拓展空间的优势。中央餐客厨一体，餐厅旁有独立岛台。主卧套间，配备双台盆。北客厅4.5米面宽，主卧3.8米，面宽都很不错。

建面约183㎡四居两卫，该户型是140㎡的放大版。客厅面宽进一步放大，变成6.4米面宽的宽厅。格局的优势全部保留。南侧升级为双套间，入户处配备了独立玄关+家政间。

建面约228㎡四居三卫，这个户型跟140㎡就有了非常大的变化，变成的动静分离格局。主卧是南北通透大套间，三分离卫浴+观景浴缸+男女主独立衣帽空间。北侧餐厨一体，旁边有独立家政间。入户玄关处配置了独立储物空间。

建面约260㎡四居三卫，该户型与228㎡也基本相同， 餐厨部分大升级，独立采光餐厅，中西厨分离，配置独立岛台。

建筑风格与样板间

项目外立面采用了珍珠蓝高端石材，玻璃幕墙及金属铝板，营造了现代、前卫的艺术感。和某些酷炫和科技感十足的外立面相比，是种越久越耐看的外立面，且保留了大面积的玻璃，让室内采光更好。

三重下沉庭院，立体式的园林将观景、休憩、会所功能融为一体。第一重下沉庭院内，有一整面的热带景观墙，提供了北方罕见的雨林风情，要维持一面热带景观墙，对物业要求极高，这才是豪宅该有的样子。

功能性上，快递柜、小型商服、服务中心布置在庭院四周。

有归家艺术走廊，既能遮蔽风雨，也能移步换景。路旁有酒店式地灯，就连悬挂的金属帘，都是定制的吉祥银杏纹样。

继续向里走去是流水茶室，瀑布自上而下沿着龙形水系蜿蜒而出，五彩琉璃光映射在水面上，每向前一步，看到的色彩都截然不同。

说完流水，再说说内里的茶室，镜面茶台将四季颜色倒影其上，让人联想到京都的琉璃光院。继续向里走，就是第二重下沉庭院，也正式进入3000㎡的会所区域。第二重下沉庭院是会所的艺术沙龙区域。

中央的下沉庭院足以满足30-50人的活动需要，流水音乐诗会还是古董鉴赏分享随业主而定。

这里也是业主们的中央会客厅，多类型、大面积的会客区，不管是三两好友还是大家族聚会，都能满足业主需求。

去过宝利格酒店的准业主们都已发现，精装的灵感来源就是宝格丽特色IL Bar。

来到最后一重下沉庭院，是最大的下沉庭院，也是独属于业主的山水画卷。远处岩石景墙自上而下流淌的那抹绿意，塑造出这幅山水岩画。

锦鲤戏水的河道中，用灰橙片岩堆叠出立体水脉。庭院周边排布着游泳池、健身房、私宴区、面包房、SPA区、室内高尔夫、KTV、棋牌室、雪茄房。你想得到、想不到的兴趣空间，招商玺的会所都安排了。

这条中央轴线，将观景、休憩、会所融为一体，品质上也没的说，而且项目在公区上的惊喜，远不止这些，感兴趣的小伙伴可以去现场体验。

咱们来感受一下招商玺3000平的会所长啥样。

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本来开发商在建委的备案价是7.7万左右，这个价格是毛坯售价，也就是如果想要精装，需要单独加精装包。143户型为4900-5400元/㎡，183户型为6200-6700元/㎡，228/266户型为7200元/㎡，精装包会根据客户付款周期给予几百到1500/平米的优惠。

入户门锁选用美国一线品牌耶鲁智能门锁，为业主安全增添第一道防线。

全屋选用日本大金中央空调，烟机灶具选用德系一线品牌AEG，洗碗机和烤箱精选德系一线品牌嘉格纳。

浴室采用德国一线品牌汉斯格雅的恒温花洒，浴缸同样选用瑞士一线品牌卡德维，甚至连不起眼的插座都选用了世界十大品牌之一的法国罗格朗。

143平样板间

183平样板间

一房一价表

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周边配套

交通配套

轨道交通：项目东侧约300米为T1号线奔驰北站，此线路贯穿亦庄各大产业基地和重要功能区，可换乘亦庄线、S6号线、8号线。S6线将有一站落地河西，连通大兴、首都双机场、以及副中心，还将与多条线路换乘，目前进入分段招标了。

项目周边5公里以内覆盖两条地铁线路——地铁8号线和亦庄线。8号线瀛海站距离项目约4公里，亦庄线荣昌东街站距离项目约3.9公里，可乘坐公交直达。

自驾：项目周边交通路线四通八达，五环、京沪高速、京台高速等主干道环伺。另外，项目东侧相邻的博兴路，连接着亦庄核心商务区东西向主干道荣昌街，可快速到达亦庄核心区。

公交：项目1公里范围涵盖泰河三街西口站、南海家园七里站、亦城亦禧家园站等12个公交站，可乘坐578路、兴59路、专183路、580路等多条线路。其中，距离最近的公交站为泰河三街西口站，步行距离仅182米，乘坐578路可直达地铁荣昌东街站换乘亦庄线通往市中心。

商业配套

项目5公里范围内有多个大型超市，4个广场/商厦：

2公里范围内有京客隆超市（800米）、物美超市（1.1公里）、newmart品超市（1.7公里）等。

5公里范围内有百尚生活广场（4.1公里）、中邦NewLife广场（4.4公里）、大族广场（4.5公里），开车15分钟即亦庄山姆。

另外，项目一路之隔是北京第七座龙湖天街大型商业中心（400米），涵盖影院、超市、高端餐饮和商业，2022年开业的。

教育配套

项目周边覆盖3所公立学校、2所国际学校：

4所公立学校：北京二中亦庄分校（1.1公里）、亦庄实验中学（798米）、亦庄实验小学（1.2公里）、人大附亦庄新城学校（2.6公里）。

2所国际学校：中芯国际学校（2.6公里）、耀华国际学校（3.9公里）。

同时项目东南角规划有5000平的18班制幼儿园，后期会移交亦庄教委管理。

医疗配套

项目周边5公里范围内覆盖：3个三甲医院：中国中医药大学附属东方医院（1.2公里）、北京同仁医院（3.5公里）、北京爱育华妇儿医院（3.1公里）。

3个综合医院：亦庄医院（1.4公里）、马驹桥中医医院（4.2公里）、北京大兴区中西医结合医院（4.6公里）。

儿童医院的新院区也确定落地河西，具体位置就在人大附南侧，目前已经进入建设流程。

生态环境

项目周边5公里范围内3大公园环伺：

南海子湿地公园：距离项目约3公里，总规划面积为11.65平方公里，目前一期二期已经对外开放，三期体育公园正在建设中，建成后将大大缩短项目到公园的距离，步行可达。

凉水河公园：距离项目约3公里，经过改造之后成了休闲运动好去处，冬天还有纯天然冰场，可免费滑冰，不需要门票。

亦庄新城滨河公园：距离项目约2.5公里，沿河而建，设有步道，适合日常锻炼健身。

未来升值

23年亦庄新城工业总产值达到5200亿元，总量全市第一，工业增加值占全市比重达到30%。固定资产投资首次突破千亿大关，其中工业投资463亿元，总量全市第一，占全市比重超六成。数字经济核心产业全年营收预计达到5300亿元，总量位居全市第二位。信息服务业、科技服务业、金融业保持两位数高速增长，先进制造业与现代服务业两业融合取得新进展。

根据《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017 年 —2035 年）》文件，明确亦庄新城规划范围包括现阶段北京经济技术开发区（核心功能区）、综合配套服务区（旧宫镇、瀛海地区、亦庄地区）、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、 物流基地、金桥科技产业基地和两块预留地，以及长子营、青云 店、采育镇工业园。

亦庄核心区是指核心功能区，也就是现阶段北京经济技术开发区。包括核心区、河西区、路东区、路南区，这个范围是60平方公里。这个区域是亦庄最热门，也是房价最高的区域，同时，只有这个区域内学籍独立，其余区域都是跟着大兴或通州走。

招商玺位于亦庄河西区，河西区目前是亦庄居住最集中的区域，有成熟的商业配套——龙湖天街，学区也比较好，人大附、北京二中、亦庄实验，所以房价是最高的。

路东区主要为产业区，写字楼和产业园居多，如京东总部，这个区域住宅不多。

亦庄历经30年发展，从3.83平方公里的亦庄工业小区到225平方公里的亦庄新城，工业总产值占北京全市比重仅0.1%到占比排名全市第一（占比约22%），2022年GDP达到2800亿，万人发明专利拥有量为北京平均水平的3.6倍，人才贡献率超北京平均水平达到63.35%。

汇聚全球40多个国家和地区的企业2.6万多家，其中世界五百强超过90家，全球独角兽公司6家，包括沃尔玛、奔驰、GE(美国通用)、拜耳(医药)、ABB、壳牌、华为、京东、京东方、小米等全球名企，全球每四个智能显示终端，就有一块显示屏来自亦庄制造基地的京东方，通用GE医疗在全球销售的每三台CT设备里，就有两台在亦庄生产，2013年投产的北京奔驰发动机工厂先后生产9款发动机，累计400万台发动机下线。

就像海淀上地-西二旗，朝阳望京，亦庄的产业集群化发展优势已经凸显。我们都理解永丰、朱辛庄、奶西的价值，那自然，应该理解亦庄买房的逻辑支撑是什么。

这些区域的购房者是高精尖产业的高素质、高收入人才，他们是世界500强企业的高管、百度的程序员、奔驰的工程师、小米智能工厂的产业工人、科技企业的年轻创业者。

亦庄和上地、望京相比，处于更加高速发展阶段，因为亦庄覆盖了新一代信息技术、新能源汽车和智能网联汽车、机器人和智能制造、生物技术和大健康四大主导产业。未来还将在信息技术、生物技术和大健康、机器人和智能制造、新能源智能汽车领域发展千亿级产业。作为十四五支持发展的重要产业，这类产业会导入更多高科技人才。

产业 + 人才，是支撑亦庄楼市的基础，也正是产业让亦庄在南城形成了自成体系的产城融合区域。

亦庄新城的整体规划是以现阶段经济技术开发区为核心（也就是亦庄核心区）进行布局，从规划发展先后和成熟度来看，亦庄新城内部各个板块还是有不一样的价值排序。

核心区是经开区起步区，也是开发区管委会驻地，是目前整体配套资源发展最充分区域，拥有亦庄新城范围内最活跃的商圈，包含大族广场、力宝广场、生活创意广场（沃尔玛山姆会员店）公园有博大公园和亦庄文化园，医疗拥有三甲医院同仁医院（亦庄园区），教育有人大附经开学校、亦庄第一中心小学，交通通方面拥有亦庄线，贯穿核心区全境。

路东区是亦庄重点产业落地区域，拥有大京东，小米汽车、京东方等明星企业及信创产业园，教育方面有建华实验学校，轨道除南部的亦庄线外，还有中部的T1,以及毗邻的17号线，交通方面资源最为集中，公园有比较大的通明湖公园；

整体核心区和路东区资源配置较为均衡，但可开发空间有限，未来主要依赖产业发展更新升级腾退。目前区域主要以核心区二手住宅和公寓产品为主，像第一梯队金地格林小镇、一栋洋房、鹿鸣苑等小区二手均价在6.5-6.8万/平不等，即使次级的老小区也都在5-6万之间。

招商玺所在的河西区作为亦庄较早开发生活配套区，主要满足职住平衡居住功能，配套较为完善，东方医院亦庄园区坐落于此，儿童医院新院址也地河西，教育有亦庄实验小学、实验中学（亦庄十一学校）、人大附新城学校、二中亦庄分校等区域教育顶流，在北京学区排名也不断攀升，商业有知名商业龙湖天街，公比北京最大的公园之一南海子公园，但轨道交通有T1贯穿