今天就来聊聊颐和公馆。谁在买？有公开数据显示，黄村老城区地缘买家占比38.1%。4号线向内城延伸，西城、海淀、朝阳、丰台四区成交客户占比达36.4%。

3公里左右，未来云城、德贤华府等4个新房项目出售，可售库存达2500多套。谁更胜一筹？

未来云城、德贤华府网签均价5万/平，还有个别房源都降到5万以下。黄村主城区板块的晓月和风、大兴星光城、中铁兴创逸境的成交均价也才5.3万/平左右。颐和公馆却选择高举高打，目前网签价5.2万-5.3万/平。为何这么自信？

特意选择工作日看房，本想人少能享受下尊贵买房人的体验，但实际效果只觉得这个项目是个辩论高手，整个看房过程中，只来了一组客户。

配套之我辩

颐和公馆所在的位置是念坛公园、地铁义和庄站一路之隔，距南六环直线距离仅1.1公里。黄村城区板块新房地铁距离都比颐和公馆要远。比如中铁兴创逸境和新项目最靠近南五环，距4号线枣园站直线距离1.5公里左右。星光城和晓月和风则更近清源路站，直线距离1.3公里。

未来云城拥有“双地铁”，在黄村火车站站和义和庄站之间，到两个地铁站直线距离都在800米内。东侧大兴高铁站连廊会在今年开通，届时黄村火车站步行距离600米。大兴高铁站到大兴国际机场车程12分钟，到北京西站21分钟，而到雄安只需要35分钟。而规划中的新城联络线S6线黄村火车站和已运营多年的大兴高铁站，则成为黄村义和庄板块除双地铁外，更独特的交通优势。

德贤华府距地铁站最远，且距南六环路太近，配套相对差。当然更荒的是兴城之星和城建新地块。

这点上，的确值得大辩特辩，颐和公馆称自身是大兴新房距地铁最近的新房。尽管未来云城虽然距离地铁稍远，但比颐和公馆要走的畅通。

颐和公馆生态上，念坛公园是南城有水、有沙滩的公园，正在修儿童乐园，五一开放，是个游乐好去处，南城网红打卡地。地块东侧还有小龙河流过，西北角中建壹品承担社会责任，做成市政公园，社区还专门做了出入口供业主通行。这点上，小板块三个新房，颐和公馆赢，无需辩论，我认。

颐和公馆商业上，北侧一路之隔是泰禾中央广场，大部分业态是公寓和写字楼，入住率并不高。东北侧一路之隔是万科中心、兴创总部公园。这点上显然比不上黄村城区的新房商业配套。

疑惑的是泰禾里的商铺入住率，但项目辩论的是，底商都有，日常所需OK。此外，往南1站有生物医药基地龙湖时代天街、2站天宫院凯德Mall，周边还有未来云城7000㎡的家乐坊商街。

颐和公馆教育上，项目直线1公里内有大兴永华实验学校，其次是大兴第四小学，教育资源普通。但项目辩论的是，现在停车场及空地会规划成3所学校，其中一个是北大附小在谈合作，这是个利好。现状很荒，除了空地都是老小区，人流很少。

颐和公馆医疗配套不足，比不上黄村板块新房距大兴区医院近，大兴唯一三甲医院北大医院城南院区。这点项目都不辩了，自知之明有了。

配套上，颐和公馆辩论的是，先天位置比不上晓月和风和大兴星光城均属黄村主城区，比不上中铁两个项目属于枣园，比兴城之星和城建新地块的区位还是比得过的。

产品力之我辩

颐和公馆，听名字的确看似产品系很高端，那实际呢？公馆系产品目前在北京只有海淀的中建壹品学府公馆。

颐和公馆项目容积率2.0，共19栋住宅楼，8-11为层洋房+小高层设计。14栋临街分布，尤其是套数最多的98平三居户型。208套房南侧都临马路，且南地块9号楼，东南侧目前是义和庄社会停车场，还有154套72平两居户型，北侧和东侧都挨马路。

72平-222平跨度的产品，主力户型是建面约144㎡、168㎡四居，最大为建面约224㎡楼王四室三卫。还有北地块主力户型约75㎡南北通透两居、99㎡三面宽三居和132㎡“四叶草”四居。

先看入门户型，颐和公馆最小的户型是72平两居，大兴星光城有70平两居，中铁兴创逸境有74平两居，德贤华府有70、72平两居。同属中建壹品出品，颐和公馆70平面积段产品与大兴星光城几乎一模一样，客餐厨在一条动线上，通透性好。

99平这个面积段，除了颐和公馆，还有中铁兴创逸境98平、星光城99平、未来云城98平，共4个项目在做。

看了颐和公馆约99㎡三居的样板间，好的是板块内同面积段的“最大面宽”，客厅及两间南向卧室，将南向面宽延展到约9.5米，飘窗贯穿整个南向面宽。三间卧室均可安放双人床。小户型也能「卧室小家化」。

收纳功能强大，有独立家政间，餐边柜。

不太好的是，目前卫生间的门有些挡住淋浴间，有待改进。项目辩论词是其他项目样板间卫生间不做展示门，更有还会改进成折叠门。

如果对比晓月和风这个面积段产品，西侧有3条铁路线，噪音会多。户型对比上，有些朋友说转角飘窗好，但颐和公馆99平三居没有转角飘窗，你必须喜欢，喜欢的辩论词是不实用，影响私密性，冬天的话影响保暖。

颐和公馆约132㎡四居，经典四叶草设计，客厅面宽约4.1米，空间方正，南向主卧配备独立衣帽间和全明卫生间，就连北向最小卧室面积也约达9.6㎡，四间卧室都能放置1.8米宽双人床。

130-140面积段这几个项目中只有中铁兴创逸境做了134平四居。

颐和公馆约144㎡四居，空间全明，是同面积段里罕有做到中西双厨的产品，且餐厅安放8人圆桌。

140-150平面积段有晓月和风141平、144平，德贤华府143平、兴城之星150平。

重点说，兴城之星建面约150㎡的3+1室2厅2卫户型，全屋动线分明。在家庭社交空间上，X空间与南向宽厅紧邻，可根据家庭实际生活需求，将这两个空间合并，成就面宽达7.9米横厅，与餐厅和全明U型厨房相连，整个LDKX空间约68㎡。

主卧套房拥有270度观景飘窗，梳妆空间开窗设计，酒店化的主卫双台盆设计，让生活更上层级。

中西双厨就是颐和公馆在这个户型的辩论焦点。

颐和公馆约168㎡四居，升级三卫，南向两间卧室均为套房，北向卧室邻近客卫，实现“三套房”的居住体验。客厅面宽约达5.1米，餐客厅等宽，预留出10人圆桌的尺度，客餐厅面积约49㎡，入室门也升级为子母门，便于大件家具进出。值得注意的是，在飘窗到床头柜1米左右的进深，做了飘窗灯带、窗帘盒灯带和吊顶灯带三重灯带。这个户型面积段没有竞品做。

颐和公馆约224㎡四居，独立电梯厅与入户玄关将归家的仪式感拉满，整体南向面宽约达到奢阔的16.7米宽度，中央做出了LD2KB的空间格局，宽厅采光面约达6.1米。餐客厨空间南北等宽，餐厅有独立采光，实现近80㎡的奢华空间，中西双餐与观景餐厅，尽显平墅级的震撼。

主卧三面采光，双衣帽间、全明化妆区，南侧书桌用作办公，主卫采用四分离酒店式设计，双台盆，观景浴缸，这些设计，只有在10万+豪宅才能见到。当然遗憾的是南侧次卧是暗卫设计。

220-230平面积段还有兴城之星230平。

先说下兴城之星1.6容积率，低密。230平做了4居2厅3卫，双门入户，南向面宽达约20米，南向横厅面宽约8.1米，成就“IMAX”巨幕视野。

豪奢主卧套房，三面采光， 270°观景飘窗，全明主卫四件套的配置，让尊贵感油然而生。中西双厨，也把生活格调拉升一个水平。

颐和公馆的辩论局长猜测会是配套更齐全。

兴城之星270平是最大面积段了，比较独特。整个南向面宽达约21.9米，比市面上的联排、合院别墅尺度更宽阔。其他几个户型再结合配套，大家根据个人需求斟酌选择。

当然，颐和公馆户型设计跨度大，与区域内产品户型和面积设计差别不大，缺乏核心亮点。其装标水平还可以。

比如约40cm进深玄关柜，柜体板材均达欧洲E0级环保标准；

比如卫生间内部地面、墙面采用仿石材砖，顶棚为防水石膏板+防水乳胶漆，配备暖风机，集取暖、换气、照明等多功能于一体，设置钻石型淋浴屏，且浴室柜整体抬高约20公分达到好的防潮效果；

比如锌合金入户门，不仅具备减震性能，达国家高级隔音标准，并通过玄关互联人体感应灯以及智能面板打造全维度的舒适家居，全屋装修一步到位。

周边小区

只谈配套，产品，不谈价格，别闹了，我不傻。黄村板块4号线的这些新盘中，指导价都定在5.9万/平，成交均价在5.2万/平以上。新城西区的指导价在5万/平。同区域内，未来云城和德贤华府的指导价5.7万/平，明显低于颐和公馆。义和庄地铁站西侧是恒大未来城、万科天地，两个大体量社区，以限价商品房、50年公寓为主。

显然，颐和公馆价格不具备绝对优势。

结语：无人敢说哪个盘最好，适合自己的才是最好的。颐和公馆适合的人群有4号线沿线部分刚需刚改，本地改善置换人群。总价400万刚需上车，您认为值不值？您认为颐和公馆是不是辩论高手？评论区见。