北京二手房价格还在以价换量，新房越来越难卖了，上周北京新房网签量据说环比下降了六成，所以现在北京房企们变着花样的降价卖房。

有送汽车的，也有送海景房的，特价房源更是层出不穷。

前天的文章我说，北京新房降价也没人敢买了。买北京新房，送烟台海景房

最近我们三群小伙伴聊起来，到底是买新房还是买二手房？

小编说：正常市场下，新房本来就应该比二手房贵。

二手房价格有优势，既买既住，少付两年的房租。

然而咱们买房人还需要考虑新房在产品力上对二手房的降维打击。

就拿简单的门窗系统说，现在新房都是三层中空，所谓的low-e玻璃，隔热隔音效果一绝，而大部分二手房甚至还是塑钢的窗户。

光换一套门窗系统可能就得十几万块钱，买二手房重新装修的费用，大家也一定要考虑到。

还有小伙伴说，现在新房都是人车分流，二手房物业管理乱的一批，也几乎没有园林景观，有的小区有片空地，装上点健身器材，就已经不错了。

贵一定有贵的道理，用观念研究院，小编的说法“买房就是买一种新的生活方式”。

所以预算允许的小伙伴，还是建议你多看看新房。

昨天小编去北神树北京润府样板间踩盘，由我负责整理成文，北京润府算是北京当前性价比最高的新盘之一了，以刚改为主，也比较有代表性。

以北京润府为样本，通过户型和交付样板间的展示，看看现在的新房到底贵在哪？

今天实地踩盘「北京润府」样板间及实际地块，跟大家分享直观感受。

小区楼栋排布就像兵营式一样，容积率拉满，真看出来这个地块是想卖出货值了。提醒大家选房的话注意楼间距和采光问题。另外商业地块我感觉也就是万象汇级别的，也是可以弥补区域商业空缺的不足。

比隔壁二手房贵，能买吗？

北神树在北京的楼市版图里存在感并不强，刚需盘润枫领尚位于北京润府北侧，目前二手房挂牌价4.7万元/平米左右，比北京润府低1.8万元/平米。

其实从开发层面，差距就已经拉开了，北京润府是华润开发，全国TOP房企，物业在北京是最好的那一档。

润枫领尚虽然楼龄不长，但是小区定位刚需，一居～四居户型都有分布，地方私企开发，小区物业管理比较差，小区园林就是最普通的草坪和绿植。

北神树板块现在没有什么存在感，但是将来北京润府落地，搭配万象汇商场，一定会成为亦庄的流量的板块，大型商业的带来的人口是不可想象的。

华润万象汇建筑面积18.8万㎡，地上五层，地下两层，在北京润府的沙盘上，已经有水晶体描绘大致规模。

华润这次把商业搞得非常认真，规模可能会超过天街。

而且，注意看，万象汇跟北神树站做了地下联通，从地铁站可以直接联通商场内部，是现在很多主流商业综合体的做法，通过地铁可以虹吸周边人口，让商业也更有含金量

北京润府也在小区的北侧规划了人行出入口，坐地铁商业的动线更加合理，也可以带给业主更多想象空间，未来小区的地下车库会不会跟商业和地铁相连呢？

北京润府未来一定是北神树流量最大的盘，因为大型的商业也一定会把板块的知名度带起来。

这是润枫领尚、阳光城悦府、泰禾拾景园等周边二手房不具备的

从价格上，北京润府指导价虽然6.5万元/平米，但是华润绝对不会顶着指导价卖，开盘价大致在6.2~6.3万元/平米左右，算上各种折扣，最后价格也可能更低。

这个价格就很有性价比了，因为比较高端的泰禾拾景园目前挂牌价在6万元/平米。

交通方面：项目确实临地铁17号线北神树站仅200米，能够做到3站抵达三环、7站抵达国贸，可以便捷通达望京、三里屯，是板上钉钉的地铁盘。

教育方面：北神树目前的教育配套资源比较缺乏，是没有就近学校的，为此项目本身在西北侧规划了十二年制教育用地。不过还是不建议目前家里孩子有上学需求的考虑，毕竟这里的学校还存在在规划图中。

整体还有一个小问题项目附近还有北神树垃圾填埋场，需要大家关注一下。

项目规划建筑面积332097.21㎡，规划户数约1386户，容积率2.5，以精装交付。

从规划图可见，项目规划总共18栋楼，分三期开盘，而本次首期开盘8栋楼，以东南方向为主。

会所园林降维打击二手房

北京润府的社区规划，对周边二手房可以说是降维打击。

从沙盘看外立面，简约现代风格成为主流的当下，北京润府让人眼前一亮的地方是开窗比更大，把窗户再大一点，那种通透的感就更加强烈了。

从沙盘看园林，北京润府设计了华润自己IP的达尔文营地，有空中书屋和滑梯等游乐设施，遛娃的好去处，另外小区还有专门的健康跑道，方便业主晨跑，遛弯。

还有类似风雨连廊的设计，给归家之路增添了仪式感。

不仅如此，作为初级改善小区，北京润府还规划了1200平米的下沉会所，配备了泳池、健身房等，业主专享服务。

此外，小区外围规划了一所幼儿园还有1.3万平米的体育公园，包括3500平米的体育场馆，这下可以实现打球自由了。

废话不多说，咱们先看户型~

本次开盘包含在99~177㎡所有共六种户型，首期开盘均价在6万左右。

99㎡，三居，南向两面宽，全明格局但并不通透。把南向的阳光资源给了卧室，亮点在于客厅西侧大面积落地窗，但这样的设计，也使得餐厅、客厅、电视墙的排布比较拥挤和别扭。

性价比之王？

从户型的维度差距可能更大。

润枫领尚119平米三居是南向两面宽，南北不通透，也许因为两梯四户的原因，润枫领尚整体格局非常凌乱，浪费面积的问题很严重，整体得房率不高。

88平米的三居，实际上是二改三的格局，牺牲了餐厅，而且餐厅开窗也特别小，采光问题很大。

北京润府做了109㎡三居、129㎡四居、157㎡四居三个样板间。

关于北京润府的全套户型解析，大家可以戳我之前的文章了解，北京今年最有性价比的新房，北神树算一个

咱们今天主要把109㎡三居和129㎡四居的户型结合样板间再细说一遍。

本篇文章并不是恰饭软文，我也不会一味挑好听的说，北京润府的户型整体只能说中规中矩，没有什么硬伤，但是出彩的地方也不多。

6万+/平米的产品，算是做出了性价比，样板间主打一个实用美学。

109平米三居，是主力户型，主打三面宽，短进深，南北通透格局。

109㎡，南向三面宽，有独立入户玄关，LDK一体化设计，整体来看南北通透。

精装标准来看，品牌也比普通的刚需项目高端一些、

三大件新风是松下的，中央空调是东芝。

厨房用品，定制橱柜，水槽、龙头是摩恩的；烟机、灶具、洗碗机是博世；热水器是能率，还配备了垃圾处理器和净水器。

卫生间，马桶和洗手盆都是杜拉维特的，风暖浴霸是欧普，龙头和花伞是汉斯格雅

109客厅赠送飘窗，整体的开窗比很大，电视背景墙是通体岩板打造，墙面是壁纸覆盖，飘窗一侧墙剁扣出一组隔断，用来放书和绿植很雅观。

129㎡，四居成长性户型，北侧设置了多变功能间，收纳空间做的还不错，客厅做落地窗设计，主卧套房。

餐边柜做了石材背景，上层是两层玻璃橱窗，下层是两组柜子，墙体也做了通体的柜子，柜门是木质面板跟墙面一体化。

主卧床头做了软皮革软包处理，

深U型厨房，预留了双开门冰箱的位置，全屋定制的橱柜。收纳空间也很多。

主卫洗手台全石材打造，做了一整面墙的梳妆镜,里面内置收纳空间,翻开柜门还有精心设计的。化妆镜可以。干脆角度调节位置。

北京润府精装配置还是有一定的升级，在6万+的一众项目里， 做的算是比较高配的了，性价比是非常不错的。

秒杀周边二手房也毫无问题。

133㎡，主卧套房继续加码，270度大转角飘窗增加采光通风效果，但北侧两个次卧朝向设计，确实没看懂。

157㎡，双套房设计，独立玄关，LDK+X空间格局，5.5米宽厅。

177㎡，经典四叶草格局，主卧配备观景浴缸，南向面宽达13.3米。

整体户型看下来，所有的户型赠送面积无非是南向卧室偷飘窗，边户侧面偷飘窗，客厅偷飘窗......

北京润府的体量不小，规划建筑面积332097.21㎡，容积率2.5，共18栋楼，层高10-18层，1386户。将分三期开盘，4月底首期开盘8栋楼。指导价6.5万/平米，首期开盘均价在6万/平米左右。

项目一共6种户型，纯改善面积段，最小99三居起步。99㎡三居、109㎡三居、129㎡四居、133㎡四居、157㎡四居、177㎡四居

两个三居户型图（点击放大可查看）：

建面约99平三居一卫，没有做成传统的三面宽，而是把客厅放在西侧开窗；优势在于5.9米开窗，视野更好，年轻群体会更喜欢。但劣势也很明显，除客厅以外的区域尺度略显紧凑，99平三居一个卫生间，南向最大的卧室不到14平，北向灵动空间8平米左右，做卧室太小只能书房或儿童游戏房。适合年轻小两口住，最多加个娃，总体来讲不太实用...建面约109平三居双卫，户型格局好于99平，南向三面宽、主卧套房、北向空间也不局促，户型方正，大了10平米，功能性更强。两个四居双卫户型图：

建面约129平米四居，户型全明方正通透，北向两次卧可打通，根据不同家庭需求灵活设计；次卫也是干湿分离，洗手台放在卫生间外。不过一个小问题是入户门正对卫生间，看重风水的同学会介意。

建面约133平米四居，两个卧室朝南，两次卧朝西；主卧L型转角飘窗，采光视野更好；格局和129差异很大，看个人喜好了。两个四居三卫户型图：

建面约157平米四居，南向三面宽约12.4米，客厅面宽5.5米，南向双套房，主卧L型开窗，格局不错。建面约177平米四居，项目的最大户型，四叶草格局，大改善标配浴缸、双台盆，客厅面宽做到6.1米，是157的升级版。看下来北京润府的户型设计，还是“各有特色”的，目前项目已经开放了4个样板间（109/129/133/157），大家可以实地感受一下。

NO.2

两个垃圾场现状

位置方面，北京润府周边争议很大的两大垃圾场。南侧直线约1.2公里左右，是北神树卫生填埋场；北侧直线1.4公里左右，是董村综合处理厂。

北神树垃圾填埋场，是北京第一个现代垃圾卫生填埋场，总占地面积32.5公顷，1996年开始运行，主要填埋生活垃圾，2014年满负荷封场。

2018年通州七环外的永乐店垃圾焚烧厂投产，北神树彻底结束垃圾处理使命；2020年北神树生态修复试点项目立项，将改造成生态公园。

2023年9月8日，北神树填埋场生态修复试点项目竣工验收圆满完成。（

目前，几乎没有异味影响了。

董村综合处理厂，2007年底建成，会处理厨余垃圾、少部分生活垃圾，以及医疗垃圾，师妹觉得问题可能更大一些。前两年多次遭到附近居民投诉，7/8月份夏季臭味严重。

目前最新的回应是，预计4月底将医疗垃圾环节陆续搬迁至大兴安定新厂区。

偶尔垃圾车经过，以及炎热天气，味道上师妹觉得可能还是会有影响。

这确实算北神树项目的一个大bug，希望等医疗垃圾环节搬迁后，空气及生态能得到改善吧。

还有一点要说，大家可以发现上图中关于台湖董村垃圾场的回复，是通州区在处理。

台湖本身处于通州和亦庄的交界处，也是通州和亦庄协同发展板块，亦庄扩区后将台湖西部划到亦庄新城范围内。

根据《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》，台湖被划入亦庄新城的规划范围之内的部分，亦庄开发区主导其经济管理和建设，而其他社会管理事务则由通州区负责。

自2020年7月6日起，台湖归属亦庄部分的不动产登记业务已经改到亦庄经开区办理。

也就是说台湖的卖地建设归亦庄管，垃圾场这类事项通州负责。临界地带的问题，就是不想给对方做嫁衣，所以事项可能推动的慢。

NO.3

所以到底能不能买？

有人戏称，北神树是城乡结合部既视感。

板块内啥都没有，配套建设也不完善。这其实是北京多数新盘板块的通病，师妹看来不算致命缺陷。

现有配套：商业上，2.4公里左右有个中福购物中心；教育上，3.2公里左右有北京八中亦庄分校，4公里左右有次渠中学，现有的学校都比较远；医疗上，约5.9公里有首都医科大学附属北京同仁医院。

一方面，华润带来北京润府的同时，还将带来一座万象汇商业，就在项目南侧；西南还有一小块基础教育用地，是建面约3200㎡的幼儿园。

这是华润拿地组团内包含的两个配套。

另外，项目西北侧有一块十二年一贯制学校用地，可以弥补板块内教育资源的空缺。不过何时入市引进什么学校，现在还不好说。

再说说北京润府的最大亮点，就是离地铁站200米左右即是17号线北神树站。17号线含金量非常高，连接北京东南及东北部多个重点商圈。

其中17号线南段（十里河-嘉会湖）、北段（工人体育场—未来科学城北）已经分别于2021年底、2023年底开通运营。目前从北神树站出发，往北3站换乘10号线，7站抵达国贸；往南2站换乘亦庄线，轻松抵达核心区。并且，待中段建成通车后，17号线可直通工体、太阳宫、望京、未来科学城。北京东部的重要商务区，几乎全部串联。北神树板块用来承接亦庄核心区和朝阳区的外溢就够了。临铁200米的北京润府，又是目前亦庄离地铁站最近的改善盘，所以优势还是有的。最后，什么人可以买北京润府？

1，不在意潜在的环境污染问题；2，不看重教育资源；满足这两点，就可以买，月底开盘价真的在6万/平左右的话，性价比肯定是在的。再往后3站、离地铁站更远的嘉会湖三兄弟网签价格都在5.8万/平，北神树6万还不香么？至于北神树和嘉会湖的产业前景/板块价值pk、以及亦庄河西这一轮价格的回调...等等问题，如果大家感兴趣，评论区留言。

3,往上坐地铁17号线一站地,就到朝阳区十八里店,要知道那边的金隅昆泰云筑,保利朝央和煦已经7.8-8.2万/平米了!这就是空间.