前言
年后老有人咨询**高价豪宅盘值得买吗？我的观点一向是明确的，自住怎么舒服怎么来，投资怎么赚钱怎么来。投资这种时候是买的预期，买的未来升值潜力。但是我们周边的好多人是关心的两者都要，既要自主的舒服，还要保值增值，这个就难了。我们只能根据每个人的需求，尽量把这些都平衡起来。基于此咱们聊一下豪宅的事。
在刚刚过去的3月30日，北京的新房市场发生了一件比较重要的事，也许大家都会齐声说--中海在北京五盘齐开。我关注的是朱辛庄的中海寰宇未来，即使上了渠道宣传，反正是能说出好多种原因（其实实际涨了1000元，户型大了一些），没能实现售罄的大卖。其次是中海丰和三号院新盘豪宅的代表，做足了功课，就是主打一个豪横。进入小区之前，先看到的是已经加班加点建成的千平湖和周边的园林（直接把这个豪宅的卖点放到眼前）。
然后就是全方位各种拉满的配置（高大上的建材，高端设计、森林感的小区园林、视觉感冲击力的外立面，大户型，高端装修，国外进口石材--号称一块十几万、几十万的那种，各种国际一流的装饰用品，日本进口的***、德国进口***等等，嘉格纳是听得最多的一个名词），通过销售美女的一顿讲解下来，各种美文诗情画意的宣传文稿，立马全方位高大上了不少，大家看的、听的这不就是妥妥的豪宅吗？真是这样吗？
今天就来聊聊豪宅这个话题吧，这个也是大家关注比较高的话题。咱们还是按照梯队来聊吧。
一、豪宅
听到豪宅的表情
一说豪宅，大家都是眼睛一亮，什么是豪宅呢？我也在网上、公众号上翻看了一堆文章，基本90%都是推销高价新盘，郊区别墅。中介和销售为了卖房，获得高额度的回报，反正是把优点无限放大，特点就是价格高了就是豪宅。没有人把哪些是真、好的豪宅写出来，写透彻。利益面前，说真话的人也少了很多（去年，大兴采育的**别墅找到我们，卖一套可以获得很高的提成，我拒绝了，这不是妥妥的薅韭菜么。我认识一位山西老板2009年，在煤炭价格最高光的时候，被长期在北京打拼的老乡带着买了采育的别墅，装修花了不少，然后现在还在那里空着呢，隔段时间有保洁过去打扫一下卫生。看来有钱人是在自己擅长的领域赚到钱，被豪宅领域被收割了--坑是无处不在）。
豪宅的定义是什么：
①、好多人会说“贵”，一定要价高（不论是单价，还是总价，反正价高就是豪宅），但好多时候这单一维度是不能把豪宅概括全的。但是基本好多卖高价盘的人都是拿着一个唯一指标评价的。总感觉这个只是一方面，还是不够全面。
②、豪宅一定是“大”，天下户型唯大不破（我就遇到过在西直门某小区，一梯两户，主人直接买了上下两层--同层两套，楼上两套。然后把四套都打通，上下楼单独装电梯，这才是关起门来的豪宅）。豪宅是没有小户型。面积越大越有可能是豪宅（89平米的三居必然不是豪宅）。
③、其次豪宅一定是“豪”。不仅仅是装修豪华（装修的豪华可以自己关起门来做），小区的园林也要豪华，周围最好来一个不可复制、不可移动，当地稀缺资源（大山、大河、国家级景观、历史遗留）。
④、豪宅还有一个特点是要“稀缺”的，卖了这套，就少一套的那种。随随便便复制无数个，那就一般了（虽然这种房子也算豪宅，但是一般了，不能算真豪）。
接下来的特征大家就补充吧......。
大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。
大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。
大家要注意，豪宅不代表保值增值，好多时候是个坑。
下面咱们就从梯队、突出豪宅的点、吸引人买的点、保值增值如何。
二、第一梯队--必然是花钱都买不到的。
在北京还是有好多地方，你花钱也是买不到，住不进去的（各种宫殿、各种历史遗迹必然是就不用说了）。还有一些平常是重兵把守的区域，一般人是进不去的小平房和低楼层区域。
例如：玉泉山下脚下（反正每次去北坞公园游玩，路过这里，安全感绝对爆棚了）、西山的某一处、百望山的一些地方、万寿路**号院（每次经过看到门口的站岗哥哥们，还有排成一队的人手里拿的是真家伙，你懂得，我就不说了。对这里肃然起敬）。反正新华门的那个二楼上上去的真没几个（说不准当个兵哥哥，可以过节挂个灯笼什么的上去一下--想得美，这是有专业的公司干这个的）。
三、第二梯队--不仅仅豪，关键是位置稀缺，基本没有售卖的
3.1、不出二手房的豪宅
在市区有好多常年不出房的豪宅社区，位于海淀区北三环蓟门桥北500米路西的保利海德公园（这里面有别墅和商住，咱们这里说的是别墅部分。这个常年没有挂牌销售）。
位于颐和园和圆明园中间的龙湖颐和原著（这里属于的第一座原著院墅，物业费11元，一共91栋大宅，户型面积从750平米-2500平米不等），这个小区主打一个联排和独栋别墅，很神秘的小区，压根就没有二手房出售。优势：闹市区，公园旁边。颐和园西北角的御园。
东北四环外公园里的碧海方舟。还有就是朝阳区和顺义区交界的中央别墅区的独栋别墅（这也是大家公认的豪宅社区--我把这些独栋别墅划归第二档，是因为限墅令）。
独栋别墅是很稀缺的，自从2003年开始，别墅类项目就不再审批了（后来开发的独栋别墅类项目，基本是之前批复的）。因此独栋别墅就凭借着这超高的稀缺性，保值性绝对一流。即使未来放开限墅令，但是闹市区的独栋别墅仍然稀缺（关键是无地可建，只能去郊区，主打山清水秀，人烟稀少，那逻辑就 变了）。但是独栋别墅一定要记住，是有正规房本的那种（这些年也有绕开政策，把各种其它类型的土地使用，变相建成了独栋，那这些是没有产证的，这个就不稀缺了，说不准那天开发到这里就被无偿整改了）。
万柳书院隔壁的万城华府几个园（万柳书院勉强算吧），单价基本在17W左右，主打联排别墅（里面住的不仅有钱，好多还有权）。海淀的万柳片区和朝阳区的太阳宫周边区域有那么一点点类似。
总之这类型的物业一般以稀缺著称。一般是位于闹市区的次新大平层或者别墅类产品（记住一定是闹市区，北京四环内不一定所有地方都是闹市区，北京五环外也不一定所有地方都冷清，北京这些年基本进入了一个点状发展的城市）。
3.2、万柳书院
下面就是说说名声最大的，也是大家眼中最典型的豪宅代表：万柳书院（详细聊万柳书院不是因为万柳书院是最豪华的，而是因为是最有典型代表，信息最多。真正的豪宅是不拿出来卖的，大家都没什么记忆的才是真豪）。
当年拍地这里拍出了全国单价地王的价格（那个年代没有底价上限，但是为了避免“搞出个大新闻”，有关部门为万柳地块设定了最高限价，开发商报价触发限价后，改为竞争配建“回购房”，面积多者胜出。配建的回购房由海淀镇政府回购，价格10000元/平方米。中赫就是在触达了价格上限之后，以配建1.64万平方米回购房的条件最终胜出。）中赫置地获得。
2013年开始开发这里，一共301套房，面积是205-558平米不等（政府回购80套左右，虽然北京有钱人多，但是这个项目一直卖到2015年转为现房销售。回购的房最后在哪里呢？算是个谜吧，坊间流传中赫置地以变通的形式，支付给回购方1.64万每平米的价格，买回去了。政府拿着钱再进行旧村改造）。这个小区因为高价格持续被关注，每次都能上热搜。不论是万柳书院的少爷，还是两套法拍房，拍出了天价，还是去年中国信达未出售的75套万柳书院的房子被法拍的新闻（这75套中大部分是在北京楼市之前经常出现的操作手法，那就是全款买房，到那时不网签，不办理产权证。这也是限购导致的，有好多钱人，外地大老板，但是家庭当时没有购房资格，或者资格用完了。等后续有资格了再办理手续）。
万柳书院的价格走势：由于总价高，数量少，因此成交相对比较少。挂牌量也比较少。
2015年1月预售证批准了56套房的销售。拟售价格14.1万元/平方米，成交均价15.36万元/平方米。
2015年7月，万柳书院拿到12号楼预售证，拟售价格16.5万元/平方米。实际成交均价20.8万元/平方米。
在2022年5月，万柳书院拍出两套房，一套顶复被金山软件的葛珂竞得（最终成交价格1.09亿元，单价36.4万元），另一套256平米，总价7594万成交，单价296万元。
2024年2月24日，万柳书院再次成交两套法拍房，这次成交单价一套是20.06万元，另一套是19.9万元。总价均超过5300万元。
目前链家网上挂一套，一层西边户（有地下室和一层花园赠送），单价是17.4W，想买必然还是可以砍价的。
万柳书院属于比较热点且非常高调的豪宅。这里肯定是豪宅了，并且属于豪宅中的典范，但是投资万柳书院能赚钱吗？你自己看看价格变化（怎么感觉越看越像古玩字画，有一种唐伯虎的真迹，就那么几套）。看着价格很高，真要挂到市场上销售，还是要等待有缘人。这房子属于典型的享受型，投资就一般了，流动性稍微差一些。欧神每次直播都想把自己上海市中心大面积的豪宅平层卖一些，清清大家借的账，但是真不好卖（何况懂行的欧大就更不好卖了）。
总之：这一类市区稀缺豪宅，常年不出货的。只要遇到有缘人，还是会卖出高溢价的，毕竟稀缺。但是投资属性一般，真有一天想快速变现，必然是会打深度折扣的，毕竟有钱人还是有限的（这类物业我也没有，还是非常敬畏的）。
三、第三梯队--一直有二手房出来的豪宅社区
接着上期聊
我看有人留言问，百度上一搜索“豪宅”，就冒出来好多豪宅别墅项目。例如：东山墅，紧邻朝阳公园，东北四环边上，这些不算稀缺，毕竟北京朝阳站的北侧有大量空地还是可以复制的，但是由于是独栋别墅，这个新政的法令，直接让它进入第二梯队。
海淀三环内，玉渊潭公园北侧的钓鱼台七号院，出二手房很少。依靠南侧大公园，独特位置，绝对是第二梯队。
三、第三梯队--持续有二手房售卖的豪宅社区
这类型社区的特点：
①、虽然品质确实都不错，但是稀缺度相对低一些（主要是只要花钱就能买到）。
②、有一些算是相对稀缺的点。
3.1、市区品质大平层社区。
①、典型：霄云路8号
霄云路8号（现在升级为：缦合北京），单价14W左右，总价基本在5000万以上，共9栋楼，1000户，绿化超过87%。四环内，使馆区，当初一亮相，就挂着超豪大盘的名号，也是新房销售了十多年（这一点和上海陆家嘴的汤臣一品相类似，虽然十多年了，现在汤臣一品还在销售一手房呢。好多销售说一年卖不多少，但是有钱人确实迎接了不少）。小区内部弄了一个圆明园的景观，彰显皇家园林（少不了十二兽首，这个概念也是可以炒作一番的）。
亮点：朝阳这些年发展的核心区，使馆区域，周边都是公园，观景视野非常棒（建在公园和别墅群里的豪宅）。
这个小区小作文是写了不少，热点新闻也炒作了不少，慢慢卖呗（一年销售十几套，就是好几个亿元的销售额）。
购买人群：--必然是大老板，各种隐形老板，赚到钱的明星艺人。
这里必然会住着不少明星们（小道消息--范爷，因为合同的事情，为了补缴罚款，打包出售北京的好几处物业，其中包括霄云路8号的物业。向某和郭某某在北京的家，根据他们母亲的朋友群，眼尖的网友很快就锁定了这是霄8呀。杨幂、胡兵等明星也被扒出有这里的物业）。
胡兵上节目展现豪宅（一层两户打通，720平米，张曼玉就在胡兵楼下）。
这一类物业就靠这些豪横的特点，吸引了众多看好这些品质的有钱人。反正买这一类型的物业，基本就是为了享受，考虑投资的属性相对低一些。
②、自己改造的豪宅--靠自己装修
我还看到过好多隐藏在普通小区里面的豪宅。我认识一位朋友住西直门的长河湾小区，一梯两户（他一共在这个小区买了4套房，分布在楼上楼下，并且把这些房子都打通，形成一个大的复式结构，内部两层还安装了电梯）。
这种改造的还是挺多的，在一些市区，品质相对不错的小区，外表看似普通，面积不够，就通过两套房打通的方式来凑（这种隐藏富豪还真不少，达到了闹中取静的目标）。
这种房子也被称为对外低调，对内奢华，这也是相对比较保值增值的一类物业。
这些只是举了一些典型的例子，只要满足上述要求的，其实都可以划归为这一类豪宅。
3.2、近郊别墅区：
①、中央别墅区
典型如位于朝阳孙河和顺义后沙峪的中央公园别墅，这里沿着温榆河两岸布局的别墅聚集区（这里有独栋别墅，也有联排别墅）。这里由于别墅聚集，周边也形成了国际学校聚集地，高尔夫球场等生活配套。最大的配套还是温榆河公园。这里也就形成了名人聚集区。每个别墅都有那么几位有头有脸的人物。
这里的顶级别墅就是远洋LIVE，属于北京豪宅中的典型，霍弗尔的深耕细作。
特点：小区紧邻机场高速，小区规模比较大（占地2000亩），190栋纯独栋，人均绿化10亩。15万人工水系，做到了户户临水。总价基本是8000万起步。
这一类社区特点：①，要不位置相对比较稀缺，未来可复制的楼盘相对有限（地块限制，导致稀缺）。②，周边有不可替代自然环境。大山，大河，大公园。
这里还有财富公馆、位于蟹岛隔壁的九章别墅，泰和北京院子，裕京花园（这个是2000年左右，总价2500万左右独栋）等等。
还有就是海淀西山板块的别墅区：著名的西山美墅馆（西山大型别墅社区），西山板块的安全性还是非常高的，颐和金茂府、融创香山一号院（这里今年西冉村拆迁了，西山村也拆迁了，意味着，这里接下来又会出现第三个一号院 金茂府，三号院之类的产品）。 位于海淀西北部西北旺区域的西山一号院。位于昌平沙河周边的别墅（依靠着沙河独特的水系景观，独栋别墅，联排别墅。这里特征就是沙河水库基周边的绿化区域）。亦庄别墅区--一栋洋房（这里常年有三分之一是常年黑灯瞎火。不过对我印象特别深刻的是这个小区的保安，冬天11点多，寒风吹着瑟瑟发抖，还在小区周边巡逻）等等。
上面这些小区，基本每个小区都能拿出来写好几篇文章。我们这是想分析豪宅是个圈。
总结：这些豪宅确实形成了一个居住圈子，这里也有好多故事，某一位明星想要和某一位导演住得近一些，买了**别墅。这些只是故事在流传。但是我是经历过真实的圈子的概念（某一个大领导，以他为圆，形成了一个圈层，好多都买房在隔壁，就是为了方便经常去领导家，核心人物家打个麻将，唠个嗑，顺带带你发财，带你腾达。一般核心人物都是需要众星拱月，以他为核心。不可能形成多个人为核心的，这样就难分主次。这样未来还是会分离成多个核心圈层--一山不容二虎就是这个道理），并且这种圈子只要老大不倒，紧密度是很高的。富豪老板或是大人物，都是顶部效应，旗鼓相当大人物的必然会形成两个圈子，他们两个圈子之间更多是相互合作。他们之间更多的还是老大之间的利益交互。
这些社区形成顶部人的聚集效应。形成多个顶部人聚居区--影视、互联网、能源、开发商、煤老板、建材商、央国企实力领导、某一行业大佬或者二佬、某大领导等等。这里也有好多全国各地的达官贵人购买（特别是好多想当大官，好多做政府工程的大老板或者对北京向往的，还是很期望在北京有套很有当次的房子）。确实遇到的太多了。
这一类房产圈子的意义更大一些，投资的属性相对小一些。毕竟好几千万的资产，变现相对也比较难一些。但是这里面隐藏着一类资产，也就是市区多套打通形成一套的物业。这类隐藏在众多看似普通次新小区中的豪宅，保值增值和流通性还是不错的，只要拆分开来还是有好多人能够接得住的（西直门长河湾， 雅世合金公寓，乐府江南，星河湾、世纪城观山园、华鼎世家、世纪城五区等等、我都见过类似打通大户型。欧神的好多豪宅都是这么操作的）。
四、第四梯队--众多普通别墅，联排，市区大平层次新小区。这个也是大家在市面上见得最多的，目前好多被宣传为豪宅的社区属于这一类。
问题：好多人会问，第二、第三梯队的房子明显是一般人靠正常的薪资水平是无法企及的，必然是是靠各种超级能力，各种常规赚钱能力才能成为这些豪宅的主人。那这些年的巴项规定（你懂得，字是故意写错）是不是对这些豪宅影响特别大呀？
答：我只能告诉你有影响，影响是有的，但是没有夸张的那么大，这个不能展开讨论（目前遇到的，***领导，一般都是挂在亲戚、朋友名下的比较多。其次好多被查水表的领导，国家也是基本控制在比较小的范围。结果就是圈子变松散了，而不是看到新闻里的全进去了，都进去的是要上新闻的特例。其实好多时候核心老大看着众星拱月，但是实际真没享受多少，好多时候没精力消遣，而真正享受的是自己周围的人-妻儿、亲戚、朋友等等。每个大树的背后故事，都可以写成好几部长篇小说，大家看到的倒下的是大的典型，大部分是介于之间的，隐藏起来，处于模糊中的）。
豪宅的购买和销售逻辑和普通住宅是不一样的，已经是顶级居住体验了，很少存在改善需求。只有资产置换，出国或者各种变故（好多豪宅卖房救厂、被法拍的房子背后都是一个个无奈的故事--基本都是打折卖房，真好卖，谁愿意让打折出呢）。真正的好货是很少拿出来卖的，都收在手里，当传家宝了。
四、第四梯队--众多普通别墅，联排，市区大平层次新小区。这个也是大家在市面上见得最多的，目前好多被宣传为豪宅的社区属于这一类。
这一梯队的特点：
①、市面上不是很热点的独栋别墅和联排别墅（没有非常吸引人的东西--大山、大河、大公园等）。
②、市区常见的大平层（目前新房中常常被宣传为豪宅的项目--特点：大面积、大平层、基本在140平米以上，甚至200平米左右的新盘）。
4.1、别墅项目
例如：大型市区别墅项目--山水文园。
项目一共五期，主打是洋房和别墅，一共59栋楼，约3500户左右。位于朝阳区的东南三环和四环之间，基本是跨越了三环和四环（其中2002年的一期和2004年二期是一个小区，06年建成三期，08年建成四期，13年建成五期--最后一期也是北京著名烂尾楼项目，开发商破产，好多房源被拍卖）。
小区内部做了园林和水系（水系看起来还是粗糙一些），大面积的草地。洋房居住舒适度还不错，楼间距也大，但是住在1-3层还是会有树木的遮挡情况。
特点：这里楼层低，水系属于人工河湖，树木维护一般，夏天蚊子还是非常多的。这里有湖心别墅，这里面的大的独栋也在半个小目标之上。
总之：一般小区是越到后面越高档，价格越贵，但是山水文园却走了不一样的路，最后一期最让人纠结。一期、二期初建配置低一些，楼龄长一些，价格相对低。可以理解。三期就涨上来一点，四期是最贵的（是开发商巅峰时间建设，不仅园林相对好一些，位置也不错，紧邻地铁站），五期虽然水系更大，但是价格反而和三期基本在一个水平线上（三、五期的低层洋房，还是以塔楼形式展现的大面积，因此受欢迎程度和价格就受限了）。这里一直卖到不太好，还是有原因的，自身的这些问题算一方面，周边的配套也比较一般（周边基本被回迁房和老房子包围。其次学校一般、周围商业配套、公园等都比较欠缺）。整体保值增值性一般。耗费上千万，选择余地还是比较大的。
位于十八里店的观筑庭园和这里相类似（洋房+联排别墅社区），小区也有水系。整个小区维护得一般，地处吕营板块，周边基本被各种半死不活的古玩市场家具市场、汽配城、村庄、驾校包围（周围连一家大中介都养活不了）。丰台郭公庄的国际花园（周围也是被各种政策性住房包围，南侧就是动车段，除了是别墅项目外，没有什么特色--大山、大河等吸引人的东西）
4.2、大平层（新房&二手房）：
例如位于海淀四季青的低层平层类别墅产品的香山樾（西山脚下，各种配套反而离石景山八大处更近一些），紧邻西五环。之前详细分析了一波。
特点：西五环外，西山脚下，太过于偏远，各种生活配套还是比较缺。挂了海淀名号，当年地块开发商还是热抢了一波。
大望京奶西板块的中建宸院（大户型+叠拼）、北京城建国誉府（之前也做过详细分析）。位于郭公庄的中海丰和三号院特点就是大面积（160平米以上，户型功能分配更合理，这个楼盘我已经分析了三篇了）。中海的三号院系列。招商的玺系列、金茂的金茂府系列（望京、广渠、亦庄、宋家庄等，就看稀缺度了。广渠的品质确实不错，就是这位置属于毒土地上建设的，还是有一些瑕疵的额，真正有钱人还是在乎的，因此放到了第四梯队），华润的悦府系列。融创的一号院系列（树村一号院，凭借出色的位置，虽然是共有产权，但是开盘热抢。只能说海淀还是很牛的）。东城的天坛府。北京城建的各种府系列也算这一档次。现在正在热卖的中海寰宇天下-天等等。
朝阳朝阳公园板块的泛海、星河湾（主要卖的就是豪华），再往东空地还是不少的。
总之：这一梯队的豪宅项目，别墅和联排项目，还是缺少一些稀缺的点。整体位置一般，缺少大山、大河、大公园等稀缺的配套。大户型和大平层主打一个比之前的功能分配更合理。从小区的入户门开始，园林景观、楼栋外立面等多方位上真材实料的房子。
这一类物业的特点就是为改善和高端改善客群准备的。总有一些点是会打动你的，大面积，园林景观，豪华的室内装修。高大上的楼栋外立面（现在的新房特点是大面积使用金属材料做外立面的装饰。我还是担心金属材料的抗氧化性还是比石材差一些、现在看似光鲜亮丽，五年、十年以后能否保持这样，就需要时间去检验了）。
购买建议：这一类的别墅项目就是居住属性，缺少亮点，导致溢价相对低一些，保值和增值性一般。大平层位置稀缺的地方还是非常值得买的（毕竟这是好多刚需和刚需改善未来的目标，未来比较看好），这些小区一般购买人群还是看中了一些打动心灵的点（比如丰和三号院的大湖，三号院的大户型豪华装修，大阳台--豪宅的阳台一定的外露的，而不是包含在内部充当面积的、稀缺的位置）。有一些溢价还是非常明显的，大家还是需要擦亮眼睛，精挑细选的。
五、第五梯队--市区大部分改善小区（占到市场上总房子的三分之一，基本都是一些不错的改善社区），近郊的联排和叠拼，是否算豪宅还是存在一定的争议--我的观点是不错的改善盘，真算不上豪宅。
这一梯队的特点--大部分不属于豪宅类：
①、别墅类：郊区的联排，叠拼（昌平、房山，这一类别墅还是不少的）。好多社区的叠拼产品也属于这一类。
②、品质不错的改善型社区，大部分的品质不错的市区新房社区就属于这一类（例如：世纪城除了安置房、异形户型外，大部分属于这一类。万柳片区除了万柳书院，万城华府外的次新房社区。望京的次新大部分社区，清河橡树湾、世华龙樾、国奥村、太阳公元、凤凰城、富力城、珠江帝景等等）。
③、大部分市区新房项目处于这一层级（龙跃天元、北京瑞府、端礼著、君礼著、保利天汇、保利和煦等等）。
5.1、近郊区的联排别墅和叠拼别墅
经济适用型别墅
我们经常看到有好多联排别墅，但是面积比较小，基本是一个长条形。还有就是叠拼别墅。基本算是经济实用性别墅。这类别墅产品集中在郊区。例如：北七家2016年-2020年左右建成的万科翡翠公园，里面有一些叠拼别墅（101平米四居室，单价基本在7W左右，供应量还是比较大的，有一位粉丝要卖，但是这里真不好卖）。万科七橡墅、天恒摩墅等等。
叠拼
这一类型物业特点：就是两个字“紧凑”。能否入选为豪宅系列还是有争议的。这一类物业看似有一些豪宅的特征，但真不能划归豪宅的序列。
5.2、单价高面积相对小的盘是豪宅吗？
最典型的莫过于西城区的中信城，有着复杂的地产关系（小区是在西城区，成片的老旧房拆迁后建设的次新小区。分为一、二、三期是中信开发--2008年至现在。中信地产开发完一期后，就把B、C、D地块的使用权作价100亿卖给了金融街北京置地。金融街只开发了C、D两个地块，然后就是中海收购整体中信地产，B地块的开发就搁置了下来。再后来，金融街解除了和中信地产的合作，把B地块又卖回给了中信地产，有了2023年的中信城四期--这一期又是中海总体操盘。目前的二手单价在17W左右）。
中信锦园（2008年开盘，单价1.8W，户型是以一居室和两居室为主--76平米左右一居，87平米两居，两梯三户/四户。挂牌总价在1000-1700W之间）：
中信沁园（2010年开盘，单价2.2W，主要是65平米一居室。85-105平米两居室，152平米三居室。这里面2号楼6、7单元和5号楼是华融资产管理团购房，5号楼1-9单元大部分是金融街和王府昌区域的拆迁安置群体。两梯两户/三户。总价在1000W-2500W，但是大面积真没有挂出来卖的。大部分是把小户型挂出来做置换）
中信禧园：（南区2011年开盘，北区2012年开盘，开盘价4.8W元左右--虽然与一二期比起来翻倍了，但是和现在的四期比起来都是毛毛雨。1号楼是中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会（简称：一行三会）的领导成员及重要岗位职工团购房。户型是132-142平米三居室，90-106平米两居室，57平米一居室。大部分是小户型，总价在1000W-1800W左右。北区的3号楼有193平米四居室，和223平米四居室。这些大户型基本没有出售的）
中信城四期：（指导价为16.5W，小区中间包围着病毒所，1、3号楼还是东西向，东侧还有北京八中。户型是真心比较差的一类，都是10年前的户型设计风格，但是依然挡不住大家的购买热情。与隔壁二手的价差。以及二环内新盘的稀缺性，想买的人太多，最后开发商，采用公证处公开摇号方式预售，绝对是2023年最火的楼盘，超过大华启宸府，没有之一）。
上面写了这么多，中信城是豪宅吗？
我的答案是否定的，这只能算是城区内，稀缺的次新盘。导致单价很高，但是面积都比较小，单看面积就是典型的刚需和刚需改善盘（我去看房，楼道里，摆满了各种杂物，这和我之前看昌平回迁房的区别是家用物与纸箱）。
总之：结论就是看似好多近郊的联排、叠拼物业，看似类别墅项目，但是只能叫经济适用型别墅。不能算做豪宅。这一类物业，缺少豪华的气质，装修起来还很费钱。品质不错的改善型社区和市区单价高的社区。这些只能算是改善盘，不能算是豪宅盘。但是往往这些改善盘在接下来在保值增值方面还是表现不错的（供需决定的，我们目前住老破小、高塔楼的人太多了）。
丰台的新盘价格真的很高，因此这里的保值点就是紧邻西城和海淀，承接这些区域的客群外溢（并且价格一定不能超过这两个区域的二手次新价格，这些房子表现还是不错的）。
购买建议：这一类刚需版本的联排别墅和叠拼在市区还能依靠优越的位置，保值和增值一般，但是到了郊区这类型产品的保值增值性就比较差一些，流通性也不是那么好。市区品质次新盘还是表现不错的，毕竟在老破小聚集的市区，还是有一定的稀缺性的（建议最好买92年之后的，贷款相对会友好一些）。
六、第六梯队--各种刚需和刚需改善品质盘。目前大量人住在老破小里面，意味着未来的改善还是会不错的。--就更不算豪宅了，这里就不再展开介绍了。
七、新盘--豪宅化
这个是大家比较关心的。现在好多开发商为了很好的销售，采用的是豪宅的概念。一般的做法就是采用国际大牌设计团队。这些新盘大部分是归为第四类和第五类。
这些新盘的变化，
①、小区的大门（之前是流行欧式建筑，这两年流行两类：一类是古风，从汉朝开始，唐，元、明、清等等风格。还有一类是时尚，简洁）。
②、到小区的园林（采用各种多重式进入小区的仪式感--说白了就是利用S形，形成多个空间，各个空间采用不同的布局，名贵树种，诗情画意的石块，连廊，叠加水系和小瀑布，小湖等。为了更好销售，卖出溢价现在的小区更注重体验式了），
③、再到楼栋的外立面（采用现代新式建材--金属线材和金属板材、真石漆。最早是干挂石材，前几年是欧式的外表装饰。这两年流行采用大块窗户玻璃+金属板材和金属线条）。我最担心的是这些金属外立面，未来老化的问题。金属材料和石材，在刚交付的前几年金属质感和亮丽颜色，绝对吸引眼球。但是在岁月面前，金属更容易氧化和老化，这个好的物业维护也没办法。
④、再到户型（各种功能优化，全明格局，南北通透，转角的玄关，大的储物空间，大面宽的客厅，四叶草，南向三面宽，四面宽，270度转角阳台，主卧套间，家政间。大的阳台等等）。
⑤、最后就是拼装修（高端石材，国外进口的大整块石材，国外进口的家电，大金空调，德国进口的各种厨房用品，从抽油烟机、到煤气灶、再到拉篮、水龙头，洗手池等等。各种高科技系统和全屋智能已经普及到各种刚需盘了）。
反正开发商是为了卖出更高的价格。板块，配套没法改变，只能把楼盘这个产品用高端改善的品质使劲往上堆（园林、名贵树种、水系、湖泊、会所、高端外立面等），各种高端社区的点，总有一款打动你（不是豪宅，只要不超预算，尽可能把豪宅的因素叠加上来），然后让你买单。
八、圈层
①、好多人一说到新房，就说把圈层这个概念搬出来。
真实的情况是如何呢？--一批能承担得起的有钱人住在一起。
社会上是由各种各样的人组成的，每个阶层有你所谓的好人，也有你所谓的坏人。要客观看待。
豪宅就是意味着主人能付出千万以上，几千万甚至一个小目标来进行置业。即使租房居住也意味着能承担得起一个月好几万的房租。--说白了就是有钱，或者能赚钱呗（别管怎么赚来的）。
形成了一个有钱人的社区圈层，通过社区遛弯、社区会所活动相互认识。聊好了，可以组团外出游玩之类的。再升级一下，就是生意上的相互帮衬，发挥各自优势，相互帮助。
好多人一说豪宅，就想到了圈层。总以为买了千万，两千万房子的人素质都很高的，那你想错了。不是每个有钱人素质都很高的。
我遇到到好多老板或者领导住在这个小区。他也买或者住在这个小区，这样拜访，谈事，甚至周末打个牌，三缺一也很容易能想到你（这一类还是真有的）。
总之：这一类人群中，各有各的赚钱门道，通过财富把住在一起的人筛选了一遍而已。海淀幸福里会发生各种举报的不幸福事件（幸福里南区居民举报开发商赠送的北区连廊违建，原因就是南区没有连廊。结果北区连廊被拆了。北区举报南区开发商赠送的亭子违建，原因是南区举报了北区，结果亭子也被拆了--损人也不利己，这种事情太多了）。
②、居住体验
好多人买豪宅还是为了自己有更好的居住体验（好多大老板们都是为了某一个点，而付钱买这里，在别人眼中是溢价，在老板眼中是愉悦。为自己的心情舒适买单--老板们一般都是某一个行业非常优秀的人，已经很累了，为了自己开心，舒服付出点一些溢价还是愿意的）。
③、圈子
不一定要居住在同一个小区，住在一个小区更好一些而已，好多导演买某一个小区，演员也买这里，还是很方便和容易沟通的。圈子属于一山不容二虎，众星捧月的月亮只能有一个。
总之：豪宅是个圈（这里面的“圈”字，可以是圈层--形成一个都能赚钱的人聚集圈。也可以是圈套--好多老板们、明星们、导演们、大佬们为了自己的开心、舒服，享受、付出一些溢价还是愿意入圈的）。
好多土豪们买豪宅社区大部分没想那些保值增值的事情，而更多的是想着舒心。真要出售的时候，还真么那么好卖（即使稀缺的位置，价格高了，也像唐伯虎的字画，挂在那里，需要等待有缘人）。
（澎叔侃侃侃-2024.4.10）
建了个北京聊房群，可以聊一聊最新的一些情况，欢迎大家加入。可以私信我，拉进群。
