在目前房地产行业较为低迷的情况下，各地纷纷推出了很多优化政策，如降低首付、提高公积金贷款额度、取消二手房指导价、减免各类税费、鼓励群众进城购买商品房等。
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。除了郑州推出以旧换新方案外，据不完全统计，2023年以来已有多个城市表态支持房子“以旧换新”。
短期来看，“以旧换新”政策有望通过一二手房联动，可能会提升楼市活跃度。但在市场信心不足、居民购房意愿较低、房企债务危机仍未解除等不利因素制约下，“以旧换新”的长期效果还需要时间验证。
#01
全国多地推行
郑州模式借鉴价值较高
从内容上看，此次郑州推行“以旧换新”方案是政府主导层面出发制定的，与其他城市的方案相比具有较高的借鉴价值。
以郑州为例，从推行的工作方案来看，此次“以旧换新”具体实施方式分为两种：一是郑州城市发展集团有限公司作为政府指定的收购主体，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，随后逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。二是政府政策刺激下，鼓励多元主体积极参与，群众通过市场化交易实现“卖旧买新、以旧换新”，同样计划完成5000套。两者相加，郑州市拟在2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。同时，对于通过这两种方式换购新建商品住房的群众，现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。
据URI城市租住调研，收购执行细则出炉，已于4月15日正式向公众发布公告；而收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房，一举多得。
除了郑州推出此举外，2023年至今，已有上海、济南、南京、宁波、苏州、宣城等35城推出“以旧换新”模式，给予购房者补贴，希望能加快楼市买卖流速，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。
#02
三重意义
以期激活楼市
在整体房地产市场环境低迷的情况下，如何推动市场交易和恢复人气摆在了政府的面前。而郑州、深圳、南京等地开展房产“以旧换新”的行动则可以突显出三大重要作用。
其一，开展房产“以旧换新”的行动，有利于促进房地产市场发展，推动房地产行业走出低谷，也实现了商品房与保障房的相互联动。近几年房地产市场出现明显调整，行业规模逐步下滑，不少房企的销售金额也惨遭腰斩，很多城市的商品房库存高位运行，市场信心较为低迷。以郑州数据为例，截至2024年3月份，郑州新房市场库存量约为1500万方，库存量虽稳步走低，但去化速度仍然缓慢。分区域来看，去化压力较大的区域依然是港区、中原区、金水区，去化周期远超18个月红线。因此，郑州拟通过开展房产“以旧换新”的行动来进一步促进新房去库存。也为多元化筹集保障性租赁住房提供了多一方渠道，也降低了资金压力。
其二，开展房产“以旧换新”的行动，有助于带动关联产业链发展。作为国民经济的支柱产业，房地产业上下游关联多个行业的发展，从上游的钢铁、水泥到下游的家电、装饰等都与房地产密不可分，而平稳健康的楼市对于经济发展具有重要意义。当前，众多城市面临房屋高库存压力，通过开展房产“以旧换新”的行动，一方面能够带动新房成交，另一方面也能刺激上下游行业，特别是对于家电、装修装饰、物业服务等下游领域的刺激作用更大。
其三，有利于满足居民对美好居住的向往。来自URI调研数据显示，2023年郑州新房住宅网签套数同比上涨约22%，二手住宅网签套数同比上涨约82%，二手房网签量增长速度首次超过新房，这标志着郑州楼市进入了存量时代。虽说楼市进入存量时代是很多城市面临的问题，但客观来说，二手房的社区环境、装修标准、物业设施与新房差距明显，尤其是建成时间较长的老旧二手房更是不可同日而语。因此，鼓励业主“卖旧买新”，不但能提升居住舒适度，同时也能活跃新房市场。
#03
模式可行性
未来仍待验证
房地产市场仍然处于调整之中，房企销售较为低迷，房价持续走低。各地政府都在采取措施来促进市场企稳回升。
相比家电、家具、汽车等其他商品，房屋类 ”以旧换新“的操作难度要大很多，主要涉及税收、价格、置换时间、交易能否成功等问题。特别是在市场低迷的背景下，很多业主挂出房源后，成交的周期会被拉长，甚至有些房源几乎没有”带看量“，这样就增加业主购买新房的难度，从而使“以旧换新”的效果大打折扣。
URI看到，针对二手房交易时间长、成本高等问题，很多城市也采取了其他配套措施。例如，上海在去年9月延长了住房公积金购买存量住房贷款的期限，由原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”，以促进一二手房联动，释放刚需和改善性需求。同时，多城也取消或松动了二手房指导价，这也为业主顺利卖出二手房提供了帮助。但是在”以旧换新“的吸引下，部分需求被吸引到了新房市场，二手房购买需求因此被分流，不排除未来对于购买力的争夺会越来越激烈。
对于开展房产“以旧换新”这一举措，URI认为本意是非常正确的，一方面能改善部分市民的居住环境，另一方面能促进新房成交。但长远看来仍有诸多问题尚未解决，当前市场环境下二手房成交时间拉长、居民对楼市信心不足、部分房企债务危机仍未解除、资金来源问题等客观因素制约下，能否真正撬动市场还是未知数。开展“以旧换新”的行动能否真正起到盘活新房和有效利用存量资源还是有待商榷。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:时峰
内容复核:木兮
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