4月上海二手房到底表现如何？

哪个小区最热门，哪些板块是热门地段？

哪些楼盘是刚需所选，哪些小区是置换改善的上上签？

先来看看上海4月二手房的整体数据：18622套、16234套

4月二手房成交总量统计：

从日成交量来看，4月分别在13日和27日突破了900套，市场仍然保持热度。

整个4月日均成交则达到了583套，这一数字对比3月稍稍回落。

显然已经没人再提小阳春了，1.6万的二手成交量，虽不及预期，但也算在中等水平。

4月上海二手房的挂牌量，4月1日上海链家网挂牌房源106972套；

4月30日上海链家网挂牌房源108055套，创下历史新高！

但有一点，4月新增房源量开始走低，

（图片来源：真叫卢俊）

派房安家近期在一线的感受，是学区热度结束，政策断更后的僵持！

买家觉得，还能接着砍，市场尚未触底，不降到位坚决不出手！

房东觉得，别拿你大砍刀吓唬我，已经降到底了，再砍老子不卖了！

双方互相PUA，P到精疲力尽。

买卖双方都在担心后面政策跟不上，信心还得掉！

这样的市场成交量，不上不下，多少有些尬在这里了。

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4月TOP100住宅套数小区排名

整个4月，从各小区二手房成交套数来看，楼市成交主力依然是外郊环之间。

这其中，包含了单身购房、两三百万的刚需标的。

排在前10位的，8个板块为外郊环板块，单价不超过3万/㎡，总价不超过300万，两三百万刚需标的依然是市场最活跃的中坚力量。

比如，松江的洞泾、泗泾、松江新城，奉贤的奉贤新城，宝山的共康泗塘，浦东的南汇新城等等；比如松南城欣畅苑、新松嘉园、新凯城尚樱苑、新凯城银杏苑、通河一村、共康四村等。

其中，松南城欣畅苑是松南城片区动迁安置房之一，新凯城尚樱苑和银杏苑是泗泾板块的动迁房。

【外环外的魔力】

上海16个区中，松江、青浦、奉贤三个区纯外环，其他像闵行、浦东、嘉定、宝山都属于含盖外环区域。

作为外环外的板块，洞泾和泗泾在松江的存在感很弱，却吸引了一批预算不足的刚需客，特别是在漕河泾开发区和徐家汇这两块工作的人群。

九号线沿线的泗泾站，佘山站，洞泾站和九亭站，在早高峰的时候，几乎都是人满为患的，这些站的乘客，都是坐九号线去市区上班的人。

预算不足的，选择了新凯城和塘和家园上车；预算相对宽裕，看重距离的会选择去九亭。

4月排在第一位的新松嘉园，因配套商品房集中过户登记，成交活跃度远高于其他小区，并已连续多月占据前十位。

又如，泗泾板块的金地自在城二期，4月21日最新成交单价34810元/㎡，面积87.62，总价305万；2021年3月，该项目成交价第一次站上5万+，一直到2022年底，单价都维持在4-5万左右，最高达到5.4万/平。2023年全年，也基本维持在4万+。但春节之后房价直线下跌，近几次成交单价都只有3万+了。从时间线来看，这个单价，已经回到了2016年刚交房的时候。

在未来的楼市中，远郊房产的稀缺性一定是呈下降趋势的，当你选择这些区域时，你就要做好涨不动的准备。

外环外买房，建议大家还是谨慎选择标的，在家庭预算内去做最优解，比如选择北上海，就看看离市区更近的嘉定和宝山。

如果你预算真的不足，你没有办法，想要买个远郊房作为过渡，记住一点，选一个靠近地铁站附近的楼盘。

【松江人都懂的痛】

作为上海最先通地铁的郊区，松江在郊区里的发展也是最快的。

早在2005年，轨交九号线通到松江新城。

9号线沿线集中了太多动迁基地和超大型居住区，

松江段占了上海3个动迁大基地，佘山北部、松江南和泗泾-洞泾这一片，

泗泾、佘山又集中了上海最多的打工人，

常年人山人海，早高峰进站人数全市领先。

如果不限流，泗泾、佘山2站就能挤瘫整条9号线。

九亭，泗泾，佘山基本包揽了9号线的前三，

作为轨交9号线进入松江区范围的第二个站点，

泗泾3站通七宝、6站到漕河泾、9站达徐家汇的通勤优势，

让泗泾率先成为了9号线沿线年轻人群的居住首选地。

泗泾西南是动迁大居，包括新凯城和塘和家园两大动迁基地，基本以动迁房为主。

北泗泾都是新房和次新房，是泗泾唯一一个全次新的片区。

南泗泾包括泗泾镇的老房子和泗泾地铁口的新房，

是泗泾生活配套比较齐全，次新片区也比较宜居的片区。

这类小区最大的问题是，如果在下行市场，你的房子可能在整个板块中有几十个竞品。

就会拉长挂牌周期，买家这时候只会选择性价比最高的前几套，或者只能低价卖出。

这样的踩踏不仅是泗泾，其他板块的一些动迁大居，老公房片区也一样。

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4月TOP100成交总额小区排名

4月，上海二手房成交金额前100小区中，靠前的仍是内环内以及内中环改善型项目为主。

排在前10位的楼盘，其中仅2个楼盘均价8-9万/㎡。

其中4月成交了一套花园洋房，位于徐汇区的延庆路135号，成交单价26.4万/㎡，套均总价1.2亿。

近一步看，陆家嘴板块、联洋板块依然是改善的热门之地。

比如，长宁的仁恒河滨花园，世茂滨江花园；联洋的仁恒河滨城；张江的汤臣豪园，都是改善置换的天花板系列。

世茂滨江花园的豪宅赢在哪？

对比融创外滩壹号院、绿城黄浦湾，世茂滨江花园体量非常大，3000多户。

房龄上看，相对要老一点，属于板塔结合。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，前观江景，后拥园景。小区绿化率高，环境优雅，自带会所，恒温泳池，车位充足。

（苏州园林主题）

毗邻黄浦江，作为吉尼斯中国最高江景华宅，距离地铁9号线商城路站步行约需15分钟，到陆家嘴商业中心车程不到10分钟。

小区周边高档住宅密集，仁恒滨江园、财富海景花园都集中在这里。不仅如此，该小区同时也是对口浦明师范学校附属小学的学区房。

仁恒系列为何能俘获中产的心？

长宁仁恒河滨花园背靠苏州河，陆家嘴仁恒滨江园背靠黄浦江，联洋的仁恒河滨城背靠洋泾港。

从去年下半年以来的成交套数和成交总额看，仁恒系列深得中产的欢喜，特别是仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒滨江园。

之前派房在分析联洋板块和天山板块的时候就曾说过，仁恒对生活的理解比国内绝大多数的开发商都要深刻，坚持优质景观>朝向>普通景观，会选址+绿化好+体量大。其次，仁恒的圈层相对纯粹，而且仁恒以“微度假”模式，小区除了会所之外，会设置很多的邻里互动空间，比如社区会客厅、室外泳池、烧烤区等。

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上海各区二手房情况

从成交套数上看：成交套数最多的是松江区278套，成交均价27434元/㎡，其次是宝山区252套，成交均价33653元/㎡。

成交均价最贵的是长宁，均价81695元/㎡；其次是黄浦区，均价为60780元/㎡。

从成交总额上看：浦东一直遥遥领先，成交194套，涉及13个板块，成交总额19亿+，以内环内和内中环的豪宅为主力，比如世茂滨江花园、仁恒河滨城等；其次是黄浦和闵行，分别成交20套和68套，改善需求正在攀升。

崇明区、金山区未入榜。

写在最后，

对普通人来说成交量高或低，都是好事！

成交高了，市场转暖，是好消息。

成交低了，会出政策，也是好消息。

两头都好！预期转向早已实锤，反弹是迟早的事。

太过于纠结极端底部入场，往往都会跟自己杠上，错过买入时机。

当你理解了货币宽松、政策刺激、地王频出、和去库存。

理解了放水不停，300万亿的M2迟早流入市场，通胀是必然。

理解了央妈都下场买国债，搞新质生产力的人赚了钱最终还是要一线买豪宅！

再来看楼市，重要的是自己会辨别，到底什么是真正的核心资产。

如果你买的资产足够核心，安全垫足够高，现金流足够充沛。

大可任凭风浪起，稳坐钓鱼台！

政策出或不出，你都是赢家。