这个五一有点热闹，
北京和上海像是约好了一样，政策有些过于敷衍。
北京官宣“五环外新政”，上海开启“以旧换新”，
再看成都彻底放开，抢跑在前，
南京买房送户口，人才钱财双管齐下，
天津追赶成都差点全部放开，
武汉也不甘落后，五一上班第一天，
官宣买房送户口，下场抢人不含糊。
这些强二线楼市恨不得工具箱统统掏空.....
一线楼市的压力到底还是没那么大，还要再熬一熬。
（就在发文前几分钟，之前传的沸沸扬扬的小作文，深圳官宣了）
1
楼市重磅消息
其实在五一放假期间，还出了个重量级的消息。
那就是，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
出这公告之前，前脚刚开完zzj会议。
会议对楼市做出了新提法，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
存量是啥？商品房库存呀。
增量是啥？购买力呗。
最近的各种楼市政策，要么是为了去库存，要么是为了增加购买力。
5月1日，自然资源部就提交了自己的“作业”。
也就是说，如果地方在规定时间内房子卖不出去，地也别卖了。
不能随意卖地了，土地供应也将减少。
之前楼市被压住，有相当大的原因就是土地供应量太大。
曾经楼市调控模范生，现在成了去库存的老大难。
根据CRIC中国房地产决策系统监测的最新的数据，一线城市中：
上海楼市库存去化周期仅为15.7个月，广州为26个月。
北京、深圳去化周期均在30个月以上。
可以看出，上海的去化是比较健康的，
深圳因1-2月成交降至底部，消化周期攀升至3年以上。
按现在的政策要求，是要暂停土地供应的。
深圳降低土地供应，你品品，参考HK。
2
去库存大战
大部分的地方，对于土地财政的依赖程度非常高。
可见，各个地方还是想卖地！
数据来源：克而瑞地产研究
如果不卖地，地方ZF的收入怎么办？
这方面地方ZF的经验极其丰富，咱就不用担心了。
至少，上面的态度已经很明确了，就是要去库存。
当下全国房地产库存的确有些夸张，根据国家统计局数据显示，
当前全国商品房库存约7.5亿㎡（3月末为74833万㎡，2月末为75969万㎡），
已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。
上一波库存高峰，还是在2015-2016年，
图：2023年3月至2024年4月上海二手房挂牌存量规模（万套）
来源：真叫卢俊
根据诸葛研究院统计，2024年3月，
深圳二手房挂牌同比激增229.6%，同期二手房成交量同比减少2%；
上海二手房挂牌量同比上涨78.49%，同期二手房成交量同比减少24.2%。
如果需求持续下降，按照现在这个速度增长，不赶快去库存的话，
后面会越积越多，楼市也将进入死胡同。
除了新房去化，市面上还有大量的存量二手房在抛盘。
房地产发展了这么多年，结果地方没钱，房企没钱，
银行没钱，信托暴雷，这么多钱到底去哪了呢？
其实很大一部分都化成钢筋混凝土，沉淀到存量商品房市场。
上一轮2015年轰轰烈烈的去库存，驱动了需求，
去化了库存，史无前例的全国普涨；
另一面又是各大城市大规模卖地，
开发新区，开发商快周转、冲百亿、冲千亿。
因此，去库存的同时，也带来了史无前例的“加库存”。
2024年，又迎来了新一轮的去库存大战！
现在房子卖不出去，市场失去了货币的传导路径和杠杆的派发工具，
所以去库存是2015年的逻辑，也是2024年的逻辑。
这是一次态度上的转变，大家要谨慎起来。
要想真正去化库存、推动上涨，
还必须有更多的政策工具箱搭配使用才行。
至于是哪些？力度又如何？
都说不好，看接下来5月的动作吧。
3
楼市又要飞涨了？
不要上面一开会，就觉得会拉高价格，这样的理解太肤浅了。
楼市是特殊的商品，它的底层逻辑，并不是简单的涨跌，
而是产业、金融、政策、人口等等相关的配合。
就好比生育一样，并不是今天喊喊口号，
搞搞补贴，明天就会有一大堆新生儿出来的。
生育需求本身就是一直存在的，买房需求也是一样。
放开限购，高库存城市暂停卖地，二手房换新，
这些措施的主要作用，是帮助修复供需。
但楼市就算是热度回升，也不可能出现快涨、大涨和普涨。
过去造梦年代的彻底终结，也是一场新游戏的开始。
在未来楼市中，地段是决定性因素，
优质地段+不错的品质，将是未来市场最抢手的产品形态。
我们不再是住房短缺的时代，而是改善时代，
没看到上海今年豪宅都卖爆了吗？
楼市不缺有钱人，缺的是好房子。
未来一定是普跌分涨的时代，能持续上涨的城市已经不多了，
不管是出于人口减少、城镇化率的瓶颈还是房产过剩，
有一点几乎是不会变的，人们对美好生活的向往。
从去年到今年，如果一个个信号串起来，你就会越来越清晰。
这个时候，你应该要考虑的就是，
自己手上的资产是否优质？是否还有可优化的空间？
有些房子跌了之后很难再涨回来，
有些能涨回来的你又不小心卖掉了，
这个时候，你可能会持续踏空行情。
