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6个月！网签30套

大和和风雅信依旧表现平平

近期，政策利好不断，不少售楼处访客量，成交量开始回升。

但楼盘众多，并不是每个都能有起色，比如今天我们要说的——大和和风雅信。

项目位于相城高铁新城板块，早在1月份，房观曾报道过该项目开盘网签数据仅1套的消息，当时被该项目领导及策划辩驳项目暂未正式网签，开盘网签1套只是特殊情况。：苏州2023年卖得最惨的项目!

| 网签截图时间2024年1月2日15:00

如今时隔半年左右，项目依旧网签平平，还是后期实现了热销？为了搞清楚真相，我们决定再次跟进项目。

从苏州市区商品房销售网上管理系统来看，从项目去年12月份取证至今，半年时间网签30套。（截图时间2024年6月5日14:00）

平均下来，每个月卖5套左右

网签实况如下：

注意：数据来源于苏州商品房销售网上管理系统，网签存在一定滞后（限签、周期等），且为纯手工统计，如有误差可在评论区指出（绿色为可售、黄色为网签中，灰色为已网签）。

说实话这个成绩在当前的市场也是拿不出手的，按照项目现在月网签5套这个状态推算，项目首次取证320套房源，要卖5年之久，而项目总体量912套，可能要卖15年！当然行情是有周期的，也或许行情到了，很快就清盘了。

此外，现在有些项目卖不动，为了数据好看，可能会找一些房子来抵工程款，也就是工抵房，不知道这个项目有没有这样操作呢？

当然这只是网签数据，而后工作日的上午我们抽空去了项目售楼处现场实地探访。

由于工作日的客观原因，上午人气真的不怎么足，但房观在售楼处停留了三个小时左右，未见一个客户到访，期间只有2～3个中介在了解项目资料。

随后房观又参观了项目的部分样板间，整体感受就是偏小。

例如建面约111㎡样板间，户型图如下：

该户型竖厅，双联阳台设计，进去体验感像市面上建面100㎡左右。

这是客厅视角，即使我开了广角，依旧拍不出“大”空间。

不管厨房、客厅，还是几个卧室，整体空间都有些局促。

一个是项目本身得房率就不高，大概在73%-76%之间，实际使用面积也就是不到90平；

二是项目日本房企打造，风格略有不同，飘窗、阳台的尺寸和市面上略有差异，还有一个关键点就是项目墙体偏厚，也占了不少空间。

再例如，建面约131/137㎡样板间，也是如此。

整体体验感像市面上建面约120㎡体验感，中途进来一个中介拍视频，说到话术都准备好了，发现很多词儿都不敢用了，确实看起来没那么大。

该户型也是竖厅设计，餐厅位置略显拥挤，开发商这里放置了卡座，如果是两排椅子，靠墙的那一排，一点过道都没有了。

我们再来看它的客厅，开间仅3.8米，这和现在苏州市面同类面积的大横厅一对比，大相径庭。

要知道，市面上建面的135㎡的户型，已经做到，约6.3米的大横厅设计，体验感完全不一样了。

看了现场人气和样板间，历经市场半年的检验，如果说“日系精工，高级品质”的大和和风雅信一开局不顺利，只是偶然，那半年左右时间成绩依旧没有那么亮眼，恐怕也要从自身找找原因了。

是地段不行？品牌认可度不高？价格太贵？户型不好？行情太差吗？今天我们就来逐个分析。

品牌认可度低、价格虚高、得房率低成为销售不佳主要因素

01、位处高铁新城核心，近高架

大和和风雅信，位于高铁新城南天成路南、求索街东，属于板块核心，周边多所学校包围，地铁在侧，配套成熟，也是近年来板块新盘的聚集地，去化一直不错，居住氛围浓厚。

只是地段上，和风雅信更靠近高架，东侧较为荒芜，但从配套来讲，还是优越的。

02 、苏州，多年无样本，品牌效应不足

项目背后开发商大和房屋，全名为大和房屋工业株式会社。是日本的住宅建筑商，成立于1955年，总部设在大阪，于2007年入驻江苏。

其中园区的和风雅致就是出自其手，品质口碑均不错。

| 图源：BK

当时苏州还成立了独资公司大和房屋（苏州）房地产开发有限公司。但因多年未有动作，2016年这个苏州区域公司便被注销了。

此番，大和房屋以和宝（南通）房地产开发有限公司这个2018年才成立的南通公司出面扩储，开发了项目和风雅信。

也就是说房企在苏州成功操盘案例和代表作极少，品牌力价值不高。

| 集团公司部分社长，图源：官网

而且如今的市场，品质货不对板屡有发生，在期房不确定因素很大的情况下，实力雄厚的大品牌一定是买房人的置业优选，毕竟大品牌有多个交付样本，成功案例，这对于买房人来说更有信服力。

所以作为品牌效应和品质背书均不是很高的项目，在市场和大众层面，对该房企的认知和认可度不高，带来不了什么正面的溢价效应，买房人并不买单。

03 、备案价虚高，销售不占优势

除了它的品牌，还有买房人最在意的价格。

和风雅信首批房源备案均价备案价34852元/㎡，是目前高铁新城板块中单盘整体备案均价最高的，即目前板块内新房房价天花板。

相较于江南云起的31999元/㎡，则高了2853元/㎡；

相较于大悦繁华图的31000元/㎡，则高了3852元/㎡；

相较于铂悦春和万象的31432元/㎡，则高了3420元/㎡；

相较于嘉致峰的29000元/㎡，则高了5852元/㎡；

虽然有优惠折扣，但相比竞品们，依然高出大几千每平。例如据销售介绍项目主推111/131㎡，销售价格在2.7-2.8w/㎡左右。

综合对比同区域同期在售的其他高层项目，折扣后最低价格能到2.2万、2.3万/平左右，这么一比，和风雅信的确是高价。

大悦繁华图，高层成交价格2.4-2.6w/㎡左右；

江南云起，高层成交价格2.3~2.5w/㎡左右。

而且项目附近还有同类产品次新房融信天澄，芯汇都市景苑 ，挂牌价也不过2.4万-2.7万/平。

当前行情下，买房人的价格敏感度本来就高，和风雅信比周边价格贵几千一平，总价相差几十万，不管是对比新房、还是二手房，均处于相对劣势的地位，是劝退客户的重要因素。

和风雅信打造10栋22-25F高层产品，本身和竞品没有拉开差距，而且大户价格比板块洋房产品还要高。

同样的价格，买房人更愿意买当下产品配置更高、业态更好的产品。

04 、得房率低，户型实际体验感一般

当然，买房人的不买单还在于它户型的打造上。

和风雅信户型设置的跨度很大，从建面111-185㎡，覆盖初级改善和终极改善，尤其小户型本应该有一定优势，但反响平平。

据不少中介和粉丝反馈，项目户型设计没啥亮点，甚至跟苏州人喜欢的大横厅、大面宽潮流，有点脱节。

关键是得房率太低，部分户型得房率仅约73%-76%左右，与板块同类户型得房率相对比，落差很大，尤其是参观完样板间后，很多客户直呼体验感更小了。

例如和风雅信的建面111㎡户型，客厅开间3.6米，主卧开间3.4米，论功能性和尺寸度，大悦繁华图建面约105㎡的户型就可以达到。

又例如，项目建面约142㎡户型，三开间朝南，客厅开间4.6米，主卧3.7米，阳台7.6米*1.5米，乍一看还不错。

但与竞品江南云起的建面约143㎡，客厅开间5米，阳台8米*1.6米一对比，还是尺寸上差很多，关键江南云起是洋房产品，得房率高达81%-85%，体验感自然略高一筹。

除了以上户型，项目还有131/137/185㎡户型，但均由于得房率或尺寸等问题，在当下预算差不多的情况下，买房人更愿意买当下主流改善产品配置更高的洋房产品。

当然价格虚高，户型得房率低等硬伤，强悍的装标也能加分不少。

和风雅信装标采用大金空调、科勒、TOTO等，放在整个板块来看的话，表现平平，依旧没有在竞品中出彩。

说了这么多，项目优势和缺点也都非常明了，综合来看，和风雅信当前的销售现状，是多方面造成的。

有楼市行情的原因，但更多的是项目价格、品牌、产品设计本身的原因，尽管多年前在园区有过项目，奈何这样的市场下，如果产品没有足够的亮点，价格再没有什么诚意，对买房人完全没有吸引力。

你认为和风雅信去化艰难的原因是什么？评论区说出你的看法。

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