一位后海弘都世纪公寓的业主粉丝，工作在宝安西乡，因为想换房找到我。

粉丝想换投资兼顾学位的房子，家里有小孩，上初一不需要学位。基于这个需求，他看过旁边的栖游家园，感觉舒适度可以，但学位较差，担心影响升值潜力。

他也看过招商桃花园等房子，但楼龄较老，担心以后的升值空间。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行“认房不认贷”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

换房的第一步是确定价值，价值高且符合家庭需求，不需要换。

价值低或不符合家庭需求，可以换。

弘都世纪公寓的价值点是育才双学位，但一来，粉丝家的小孩不需要学位，相当于学位多余，二来深圳现在的学位房风险很大。

买学位房投资的时代已经过去了，我不止一次强调，学位房的风险要到2025年才解除。这过程中，深圳所有的学位房会受到无差别攻击，只是有的学位房被打下去能再上来，有的下去就再也上不来。

弘都世纪公寓——起码对这位粉丝来说，没必要参与这场未知的风险。哪怕最后房子能对冲学位波动风险，也不如释放资金、名额，先找别的机会。

再谈粉丝看中的两套房子。

栖游家园，粉丝担心学位差影响升值潜力。这点担心是对的。南山是好学位集中的板块，在南山买房，同价位或者近似价位，有个好学位，一定比没好学位强。

招商桃花园——育才的双学位。

粉丝的弘都世纪公寓也是育才双学位。学位房换学位房，这种操作没什么意义，房子一卖一买都是成本，这种换房属于无效换房。

有两种换房的同学是容易犯错的，一种是应该换房，嫌麻烦、不换，甚至干脆买些不限购的房子，如小产权、公寓，浪费资金。

另一种则是，该换房和不该换房两可之间的时候，干劲十足地换房，到头来房子换个寂寞，甚至越换越差。

房子的价值包括居住、投资、金融、圈层和学位，对不同的人来说，适合的房子是不一样的，比如收入的成长性差，没有太多野心，买一套只能居住的房子也可以。

但是，如果有机会，能让房子帮你赚钱，你说“我不赚我不赚！”甚至把房子由赚钱换成不赚钱，是不是瞎折腾？