一位名下有两套房子的粉丝找到我，希望得到换房的建议。粉丝的两套房子都在罗湖：

1套深业东岭两房，1套莲塘鹏兴花园复式。

粉丝的月供承受能力在1.5万元左右，孩子读研，想把这两套房子置换到南山福田，一套用来住，一套投资赚钱，但不知道该做哪些准备。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行认房不认贷以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

资产优化的前提是房子该不该优化、价值如何。粉丝所在的罗湖，属于二类价值板块，有一条安全线：不包括布心、清水河和银湖。

这是基于板块的价值判断，但是，千万注意：安全线以内的房子，不等于全都有价值。

还要判断楼盘价值。深业东岭位于黄贝岭，未来的房价怎么走，取决于翠园实验学校。楼盘原先的学校是翠园本部，这是老牌名校，现在切换成新学校，其质量——尤其是初中部的好坏，直接决定房价怎么走。

而房子该不该卖掉，关键点在家庭情况：月供1.5万左右，孩子读研。孩子已经不需要学位了，如果能把房子换到确定性更大的地方，就没必要参与市场风险。

另一套房，鹏兴花园，满足居住和养老的需求没问题，可房价跑不赢大盘。

粉丝的想法是把两套房子逐步换到南山或福田，这样的做法是对的，板块会升级。

但是有两个提醒：

第1，有没有卖房的能力，尤其是两套房子的出售，怎么跟中介沟通，怎么筛选目标买家，甚至怎么坚定卖房的信心，这些都得系统学习。

第2，两套房子卖掉的钱，是不是一定要换成两套房子？

两套换两套，还是两套换一套，在我看来没有本质的区别。

我只做教育，不卖房子，因此你买十套还是买一套，跟我没有利益关系，我也能客观地提出建议：房子在精不在多。

我有很多同学，因为以前“买房就能涨”的想法，在全国各个城市都有房子，但是随着楼市分化，他们的资产情况，甚至不如在深圳只有两套房的人。

划定在深圳这座城市也是一样，两套住宅、三套公寓、两套商铺——如果聚焦到价值和投资回报上面——有七套房子，真不一定就比一套房子好。

因此所有的同学在换房时，不必过分追求房子的数量，也不必过分追求房子的户型面积。户型面积可以通过租房子解决，买套面积小但有价值的，大不了再租一套自住。

两套价值一般般的房子，卖掉以后，如果预算不高，换成一套高价值的，远比勉强再换成两套价值一般的房子好，承受的月供压力也不用太紧绷。

但是，这需要你克服一个障碍：两套换一套，感觉换亏了的认知障碍。