文\三娘

最近有两则看似毫不相关、但却都十分重要的新闻，登上了热搜榜单：

第一则，是据《中国新闻周刊》报道，首轮幼儿园关停潮已到来，在一些地方，民办幼儿园2021年、2022年开始面临招生难，少部分公办幼儿园也存在招不满的情况。这种情况不仅出现在北京这样的一线城市，在山东临沂这一三线城市，各幼儿园今年也将面临激烈的生源竞争。

第二则，是据第一财经援引《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。

链接这两则看起来并没有太大联系的热搜新闻背后的关键词只有一个：人口。一边是断崖式下降的新生人口，另一面是亟需去化的楼市库存——巨大的剪刀差已经形成了。

以往我们总能在各个地方看到类似的表述，比如老龄化社会到来，人口红利下滑，但这种大的历史性的趋势变化，其实对于我们的日常生活来说并没有太深刻的体会。相反，我们依然在享受着无数外卖员快递员奔跑在大街小巷的增长红利，长三角珠三角的工厂里，也挤满了电子设备的生产工人。

即便是在对于人口问题“觉醒”比较早的房地产业，虽然曾经有过“短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口”的意识，但仿佛也就是疫情三年、一夜之间，那些以往还存在未来的“拐点”，却在当下确确实实地到来了。

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尽管自从上个世纪90年代以来，房地产就没少过崩盘论的专家。但起码到目前为止，这些专家的悲观预言并没有真正实现过。

但不知道各位发现没有，在房地产普遍不景气的当下，最近这种唱衰楼市的声音反而越来越少了。相反，从政策端到银行端再到房地产企业端，大家都在呼唤新的救市措施出台，以拯救当下地方政府和楼市内外交困的局面。

当然，过去一段时间，也有非常多的新政出台，比如首套利率优惠、购房资格放松等等，我们此前的预期是楼市必然是收放自如，一放必涨，一收必缓。但这些在上行周期时屡试不爽的政策，如今却并没有得到此前预期的效果。相反，提前还贷的人变得越来越多，想要还清房贷的人，甚至要超过想要背上房贷的人。

为什么？其实原因很简单，潮水的流向已经发生了根本性的改变。我们可能已经在过去三年悄悄越过了增长的抛物线的顶端，新的周期已经来了。

在过去四十年的经济快速发展中，我们享受到了市场规律配置资源所带来的巨大红利，以至于我们忘记一件重要的事情——规律之所以称其为规律，是因为其是不会以人的意志为转移的。更关键的是，我们对于规律的轻视，可能导致我们加速这种潮水的转向。

就像前二十年出台各种各样的政策却总是无法真正抑制房价上涨一样，接下来我们会不会面临这样一个局面：无论什么样的刺激政策，我们可能也无法重现当年的热度？

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从别的国家的经验来看，这种转向也并非是此前专家们所预期的突然崩盘，更大的可能性还是出现结构性的分化。

这种情境，在很多发达经济体中都已经出现了。

以与我们同属于东亚文化熏陶的日本为例，其从2011年起就进入人口负增长的时代。之后，县城、乡村不断衰败（少数几个观光旅游景点除外）。但是，东京都市圈的人口却还在持续大量流入，目前已聚集超4300万人口，占全日本的38％。

在城市体系的规律中，有个著名的“齐夫定律”：一国最大城市的人口,是第二大城市人口的两倍,是第三大城市人口的三倍,依此类推,最大城市的人口是第N大城市的N倍。

不过，由于包括户籍在内等等因素的限制之下，我国城市与该法则的偏离度比较高。但随着落户政策的开放，这种线性回归应该也迟早会到来。2019年12月底国务院要求城区300万人以下的城市开放落户之后，人户分离人口激增。随之而来的趋势是，城市之间的抢人大战和分化会更明显。

如果我们认为大都市圈将会是不可阻挡的历史性趋势的话，中国城市之间的马太效应会越来越强，对应着人口的布局和房价的高低，差异也会越来越明显。

中国人口学会副会长、南开大学经济学院教授原新在《人口负增长来临？不能轻言人口红利消失》一文中提到，中国人口迁移流动性持续增强，2021年流动人口规模为3.84亿人，占总人口的27.2%，即超过1/4的国人在流动迁徙且向经济发展高地集聚，城镇化水平达到64.7%。

经济学家任泽平团队曾撰报告显示，未来新增城市人口80%将分布在19个城市群，其中60%将流向长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝西、长江中游、中原、山东半岛等7大城市群。

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现实的看，应对这种趋势，转型做运营成为了房企自救的重要道路。

但新的问题其实也随之产生：最直接也是我们必然可能会在几年内就要面对的是，现在商场购物中心里满满当当的少儿教育、艺术培训、儿童早教，很快将都面临与幼儿园同样的格局：没有孩子了。

而且，随着少子化的不断加剧，这种收缩还会进一步持续下去。在这种情况下，如果维持此前的增量逻辑去继续做运营，很可能面临的尴尬局面是，做的越好，死的越快。

早在2019年，中国社科院人口所发布报告预测，如果按照一名妇女生一个孩子的生育水平算的话，中国人口负增长可能提前至2027年出现（联合国曾预测我们的人口拐点在2030年出现）。但是，实际情况则狠狠的打了报告的脸，根据官方1月17日公布的2022年人口数据显示，人口同比去年净减少0.6‰，意味着半个多世纪以来，2021年就是我们的人口顶峰，2022年首次迎来负增长，这要比3年前社科院预测的人口负增长时间提前了5年。

因此要想转型，首先需要转变的还是对于未来发展的设定。

北京市此前提过一个概念：减量式发展。这是北京市为了应对大城市病所提出的城市发展思路。当然，北京的减量是主动的、有选择的、首都优先的。

但这并不妨碍我们借用这个概念来解释接下来我们所面临的时代，如果整体都被迫面临的是难以逆转的减量式下行，那么我们所追求的发展究竟从何而来？

从这个角度来说，无论是对于房地产企业还是对于每一个人来说，我们可能都需要重塑自己的认知。