文\三娘
过去的这个周末，悄悄地发生了很多大事。
其中一件，就是一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》在圈内流传。这份《通知》分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施。也因此，这一新政被称为地产“16条”。
看起来，这些举措和以往的并没有什么太大的差别。就像疫情防控的优化“二十条”一样，乍一看起来，似乎只有一些微小的变化。
但外行看热闹，内行看门道。在《通知》发出之后，已经有人称之为“史上最强地产新政”、“堪比2008年的4万亿”；有媒体报道，已经有接近监管层的人士表示这是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作……
市场也很给面子。此前已经奄奄一息的房地产公司仿佛重回青春年少，A股包括阳光城、中南建设、绿地控股在内的多家房地产公司涨停。港股更是创下天量涨幅：地产板块德信中国盘中涨幅超过100%，港龙中国、时代中国等盘中涨幅超过40%。
在这一刻的资本市场狂欢中，过去将近一年多时间所发生的“痛打落水狗”似乎从未发生。
但真的有这么乐观吗？
01
在最新的“16条”中，备受关注的一点，就是为房企续命的资金保障。
《通知》显示，稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等。
此外，在保持房地产融资平稳有序方面，文件显示，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。这意味着，长久以来，央企、国企是房地产融资市场主力的局面或将被“打破”，民营房企有望进一步得到融资支持。
除了金融支持之外，文件还提出，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率下限。
通观下来，这一新指导文件的底层逻辑是：给房企放款续命、给购房人“保交楼”以恢复信心。
给房企资金续命，当然短期看是有用的。众所周知，房地产企业当下面临最大的也是最紧迫的问题，就是周转资金告急。
房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。在银行惜贷背景下，如果企业自有资金已使用，没有销售回款或新资金流入，房地产开发项目的资金链极易断裂，从而给企业带来 风险。
所以，在项目开发过程中，房地产开发企业应努力保持资金链的良性运转。此前之所以会在短时间出现大量房企资金链面临断裂风险的原因，很大的一条导火索就是因为金融口子收紧了。
如今，这一口子再度被打开，房企的燃眉之急也得到了解决。但长期看，这种金融信贷支持能发挥多少作用，就可能需要打一个大大的问号了。
要理解这一问题，我们不妨切换一个视角。看看二手房市场的情况。
公开消息显示，近年来，北京链家二手房的挂牌量一直在9万套徘徊，直到2022年11月4日，开始突破10万套。截至2022年11月7日，北京二手房挂牌数量101270套，到11月11日，挂牌数量增加到101945套。
二手房供应量持续增加的同时，二手房的成交情况不容乐观，整体成交量有较大幅度的下跌。据中指数据监测，2022年1-10月，北京二手住宅成交面积为1005.3万㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套数为110484套，同比下降32.6%。
相信没有人会否认，即便拥有着可能是全世界最为严苛的购房政策，但北京的房子依然是整个经济体中的优质资产。而这些10万+的挂牌二手房中，固然有很大一部分是刚需置换；但刚需置换在任何时候都应该存在，那么问题来了：是什么原因让房东们集体选择出售房产、又是什么原因导致北京的房产卖不出去呢？
02
唯一的可能，就是有人信心崩盘、在抛盘跑路——接盘侠没了。
这种跑路分为两种：一种是房产链条上最末端的接盘侠，其中包括大学毕业生、城市新流入人群，一方面他们在选择二三线城市，另一方面是他们的购买力可能也正在持续三年的疫情防控中逐渐消失；另一种是那些拥有千万以上资产的高净值人群，可能真的在抛盘润了。
这也是这一文件恐怕难以达到预期的另一重原因：银行账户上被清零的数字，不会因为一纸文件就一夜之间回来；那些已经在准备跑路的购房人的预期，可能并不能如同想象中那么快恢复。
要知道，在过去十年中无论是经济发展的活力、还是反映到地产上的居民购买力，本质上都是此前三十年发展的红利延续和积累。
这种收入和信心的积累，不是一夜之间就有的，更不是呼之即来挥之即去的，而是一个漫长的、通过普通人的劳动、奋斗慢慢积累起来的，只不过因为一些原因，这些财富价值最终以房产的形式体现出来。如今，一纸文件就想让一个已经被殴打至奄奄一息的行业起死回生，想让已经准备去鹤岗的人再次重燃奋斗的希望，除非华佗再世，否则恐怕并非易事。
在这篇文章中，我无意去探讨房地产公司本身的原罪。因为这些原罪，可能最终需要追溯到房产预售制的问题上。况且，在当下这个时刻，再去痛打落水狗，并没有太大的意义。
但房地产作为国人财富的核心，这种即便是出台如此利好的新政却也难以力挽狂澜的巨大的变化却值得警惕：当“京沪永远涨”的信念彻底崩盘，这种崩盘背后真正崩溃的，到底是什么？
这就像是最近在传出疫情防控要有减弱的节奏时，有人却开始追问这样一个问题：放开了，经济就真的能回来吗？
答案仍在风中飘荡。
