我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，孩子在华为工作半年了，十月刚落下户，女朋友在张江软件园工作，想在张江买个小房子女方上下班还方便些，预算不多手里只有200来个，尽量有个好幼儿园和小学的房子，还要考虑以后好出手的，大体就这些想法。再就是上海的房行情如何？现在买还是明年买？还有一个问题他们买新房应该怎么买？积分62.5，买新房子能买到哪里的？

沪叔：你好，目前200万首付，需要了解你对房子的具体需求（首二套，几房，房龄，楼层，学区等），这样容易选择好张江附近的小房子。

上海目前行情市场在回暖，交易量在逐步增加。如果现在有需求，同时满足资金充足，可以现在考虑买房，现在二手房三价合一，新房政府限价，新房二手对贷款都比较严苛，二手房房东好谈价格，新房的单价比较低。买新房就要考虑户型，开发商，物业，周边规划和发展潜力等。另外多可以考虑二号线创新中路附近的房子。

提问：沪叔，你好，手头有现金500w，想投资个二套房，近三年不住，后期考虑自住，本人无学区要求。最低要求是电梯次新二房，车位充足，如果能带学区那就更好。最好请问优先可以考虑哪些板块（含潜力板块），谢谢。

沪叔：你好，如果是二套投资，首付成本近8成，所以500w首付资金对应房源总价也定位在650w以内（正常按揭且符合三价就低批贷政策的前提下），考虑择优投资版块仍然是近郊或北外环，如宝山上大，南大，浦东周康，嘉定南翔等。

提问：沪叔，你好，我预计8月中旬落户完成，完成后基础分50分，+58个月社保。预算800-900w，想买靠近地铁的新房，不知道有没有什么好的选择呀？之前有看俊灿星城，感觉其他都挺好，就是不靠地铁，不知道未来有没有变成轨交盘的希望，或者有什么政策利好便于后续置换之类的？

沪叔：你的预算很高，但是积分不够，要考虑地铁新盘or热门盘，要上车比较难，除非有个别楼盘有些风险或者是本批次开盘体量很大，你能有上车机会，不然建议可以放宽要求。像俊灿这种盘值得买么，如果是买130平左右的，如果自己住，平时不需要借助公共交通，对于配套要求不高，可以上车，不过性价比并不高，现在已经6万+，赶上徐泾的价格了，但是没有徐泾的优势，未来出手不会有很大优势。

我们经常讲买房，如何买房，怎么买房升值？你要理解这背后的本质其实就是资产配置，是最大的理财。首先明白城市发展模式，像上海是摊大饼”式的发展模式，最终形成一个环状城市。越是能级高的城市，资源（包括就业、医疗、教育、交通等等）处于竞争，有资金有钱先占有。涨幅靠选筹，你选定板块现在的房价是由当前存量人口决定，未来房价则由流入的增量人口决定，地铁通行产业入驻能带来多大的人口，一定程度上对板块涨幅加持。如何判断板块赚钱效应详见知识星球。

提问：沪叔，你好，老公上海户口+1年社保，外地有住房贷款记录，孩子还不到一岁，目前在爷爷房子下挂着户口（长宁区，紧邻菜小），考虑到孩子上学问题，准备购房。手中预算300w+，有哪推荐吗？主要考虑二梯队，一梯队附近的房子也买不起。

沪叔：楼市行情有轮动性，房价有城市轮动，一般从一二线高能级城市到低能级城市，每个城市内部也有自己的轮动节奏。像徐汇苑在龙华上体馆版块，小区由（新加坡）上海航新房地产有限公司投资、开发、建设、经营和管理的国际化大型社区徐汇苑，是一个集住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、高档俱乐部和各类商业配套为一体30万平方米的国际化城市综合体。小区分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，最小户型76平1房，总价800w+，首贷首付480w+，二贷首付640w+。这个小区对口复旦大学附属实验学校，2019年建校的9年一贯制的新校，2024年有初中部，目前小学热度比较高。

提问：沪叔，你好，坐标上海，预算在500-800万，最好是有三居室学区房，未来孩子上完后脱手卖掉，请问怎么在上海买到合适的房呢？有什么合适的盘推荐吗？

沪叔：你好，这个预算的话想要在上海买到比较好的学区房有点难，上海比较的学区房一般不会在比较偏远的地方，这个预算想要买三居室就要学会取舍，要么舍弃学区和地段了，要么放弃户型的要求，还是能买到一些两房的学区房。建议看看宝山区的大华板块、共康板块以及上大板块，以及浦东新区的三林、御桥等板块。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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