我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人名下有套房，现在买二套房纯投资，可以首付250万左右，有看到金山那边是不是要建乐高乐园，建成后对周边的房子有提升作用吗？金山适合投资吗？

沪叔：沪叔之前就说过会赚钱并不是最重要的，最重要的是会投资，懂得抢占资产，资本流动起来才能创造更多财富，甚至复利增长。一套优质房产的价格，很快从几十万涨到几百万，上涨部分及房租，皆是资本创造的财富。很多人没有让房产升值部分及时兑现，巨量的资本变成了“死财富”，这是浪费。在金山买房和乐高乐园那边买房投资不太建议，乐高乐园建在枫泾镇东部，在上海金山和浙江嘉兴的交界处，地理位置太远了，纯投资买在这里不是很好的选择，这个预算可以多看看市区外环的房子，临港也可以多关注下。

提问：沪叔，您好，我因为二套，手头科支配资金大概可以买一套总价350以内的房子，上班在杨高中路地铁站附近，近期也看了一些符合我预算的区域，比如高行的浦江东旭公寓、东源名都；金桥的金葵新城；世博家园等，沪叔觉得哪个区域更合适？或者还有没有其他区域可以推荐？谢谢

沪叔：你好，浦江这边是大型居住区，整体进行过美丽家园改造，地铁商业等配套设施都齐全，大的环境还不错，属于前滩南，受辐射，这边可以考虑一房

金葵新城2012年小区，这边还有空地可开发，目前有14号线，有基础生活配套，产业比较多，居住氛围一般；高行这边可以享受森兰的配套，整体生活便利，这边也有新的商业及21号线会落地，但是预算内的一房户型一般。

提问：沪叔您好，看了您许多的文章感觉您的分析非常到位。我在上海疫情前交了10万定金准备购入彭浦新村共和新路离幸福心苑离地铁一号线6分钟路程的一套94年建成但是刚刚安装了电梯的六楼41平米的小户型。但是因为我长年居住在国外，因为上海的疫情这个小区的管理方式和配套设施让我开始犹豫，我想请教一下沪叔，如果做为投资，这套房是否值得入？总价在255万，谢谢您的宝贵时间在共和新路3650弄幸福新苑刚安装了电梯。

沪叔：你好，彭浦新村作为上世纪70年代起的闸北工人新村，主要为现在的大宁，永和，彭浦的各类工厂工人提供住所，居住的地方，房龄基本在25-40年之间，没有推土重来或者城中旧改的机会，都是近些年的老小区翻新+设施重建，区内居住的江苏苏北一带，上海本地动迁的老人居多，消费力相对薄弱，版面在2020楼市中表现也仅有10%不到的增益，连大盘的18%的收益都没有跟上。当下国内的住宅市场，从投资的角度上，主要是择优地段和产品，能否有结果取决于地段和房子本身的增益，住宅租金回报率这项数值最高2%没有太多的投资参考价值。现在上海的老破小房价普遍在300万到500万之间，而这个价格也不低了，很多新上海人在经历了这次疫情事情之后，会把房子的居住属性给更看重一些，老破小的居住属性那么差，自然价格也就比较难涨了。老破小选择详见知识星球内部。

提问：沪叔，你好，我想知道买房闵行梅陇宝山大场彭浦新村，我在上海曹家渡上班，刚需一房200的样子，哪个板块更加好一些，我看闵行那边未来的规划多一些，也算是大虹桥的辐射区。

沪叔：你好，3个版块潜力和势能都很一般，彭浦方便一些，规划其实不到梅陇，也辐射不到梅陇，虹桥本身也就是一个交通枢纽和展厅，道理上是不应该给房价带来太多利好，但政府需要卖地也需要卖溢价，所以需要给开发商一套营销话术，开发商统一宣传给购房者，三人成虎就成了现在的大虹桥。产品类型，200w买彭浦或梅陇没有什么区别，都是老破小。

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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