我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好。目前手上有一长宁老公房已经在走出售流程，预计可用现金约550，想用来置换一套100平以上房屋作为婚房。女友有一套龙柏的房屋，目前购入2年不到，当前市场价约650~700w。考虑到之后小孩出生需要学区，我们现在是应该直接到学区买个老破小还是先做改善，若干年后在两套合并换一个学区房/新房？谢谢

沪叔：你好，龙柏看买的什么小区，也看当下是尽快就要小孩还是怎么样，如果两套合并加上手头现金且尽快要小孩的前提，总价可以突破1500w+，建议两套合并买进外环线内带双梯队学区的三房，如果对学区不是有刚需要求，当下总价段环线改善买2房或者按需求打新也都可以。

提问：沪叔，你好，年底计划在上海买房上车，预算在600万，如果遇到合适的可以到700万左右，主要是自住，暂时不用考虑学区，宝山杨行怎么样呢？有没有合适房子，另外还有哪些板块可以考虑呢？

沪叔：你好，这个预算买杨行的房子，没什么好的可以选择，虽然杨行可以受益吴淞城市副中心，往西的顾村板块，以及内环板块的上大，多看看，可以选到品质不错的房子，经纬和保利系列性价比不错。

提问：沪叔，你好，400w上下有什么楼盘推荐以及中铁建，花雨江南值不值得入手，这个中铁建花雨江南的楼盘未来的升值空间是否看好？

沪叔：你好，400w买赵巷还可以，如果积分不高的情况下。未来升值有上限，当下来说，这一块属于赵巷近嘉松路的老牌别墅区，仍然比较缺生活配套，跟的上大盘，如果同等地块比较是不如赵巷地铁口的上限高，新盘供应毕竟8w-10w/年比较少，地铁盘就更少了。

提问：好，能帮分析下我的买房策略么？我现在浦东金桥酒店公寓买了个一室一厅的老房子挂上9年一贯制实东校的学区，家有二宝，大宝已经在上实东读一年级，二宝2岁，还没上学。手头有300万现金，现在是租学校附近的一个3室1厅房子住。有2个打算：1想买再买一个二套房子，留着金桥酒店公寓做学区，给大宝上初中和二宝上小学用，但不知道买哪里合适？张江板块的动迁房，老房子是否值得买？2想卖掉金桥酒店公寓的房子，再买个好点的有学区的3室1厅，主要金桥酒店公寓不太适合自住，联洋或者碧云板块后续还值得买么？

沪叔：沪叔之前强调过买房要有下家思维和竞品思维，除此之外买房也要有自上而下的思维，也就是你先找板块β，再找房子α，逻辑累加。

而事实上，就中短期而言，板块β＞房子α，所以要先看板块再看单个房源。绝大多数人只找房源α，而不找板块β，这种思维既让你的买房过程负担很重，又效果不好；既看板块β又看单个房源α才能够一层层定位下去，最终找到确定性更高的标的。

找β要抬头看市场，就像浦东楼市，一梯队陆家嘴＞二梯队碧云联洋＞三梯队张江；

找α要埋头看单个房源，你现在手上300w现金，不置换当下学区户口房，要么打新二贷买400w总价的非积分新房，这种都是在郊环线上，浦东要么新场惠南祝桥滴水湖这种类型的。如果是买二手房在三价就低的影响下，也是买400w以内的二手，如果是自住可以就近考虑金杨楼梯房。张江的动迁比较一般，不过也要看位置和配套。卖掉后，要看手头资金的情况，碧云和联洋入手比较好贷产品的资金门槛在1000w这样。

所以有时候，既要低头走路，又要抬头看路

提问：沪叔您好，今年我身边的大学同学毕业后基本上都在上海落户，家里可以支持部分资金，但是毕业后感觉能拿到的工资不太高，请问如果想买房置业，不知道有没有什么合适的建议？

沪叔：你好，存款跟不上房价，这是许多大学生及刚步入社会还未购房者的首要焦虑。但是实际上，对于想在一二线城市买房的人来说，一年存下两万，就没有远离买房的规划。而且对于收入高、存款少的人群，并不是越早买房越好，晚点买房是更符合长期利益的。当然，对于家里有能力资助而自己收入不高的年轻人来说，早点买房才是较好的选择。对于想买房的年轻人，给你以下建议，首先，学会理财，控制支出；其次，在有小孩前买房；最后，不要为了买房而导致过度杠杆，也不要合伙买房。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。