1.房地产市场继续调整至+4%的抵押贷款利率，市场活动增加，而非房价上涨加快

2.过去 12 个月，英国房价基本持平，但 2024 年上半年，整个英国的房价都上涨了

3.到 2024 年底，房价有望上涨 2%

4.待售房屋供应量持续增长，比一年前高出 16%——平均每个房地产经纪人有 33 套待售房屋

5.更多的供应和选择支持了销售增长，也抑制了价格上涨

6.买家支付的要价比例更高（96.8%），其中伦敦和东南部地区的回升幅度最大

截至 2024 年 6 月（2024 年 7 月公布），英国平均房价为 265,600 英镑。

目前，房地产价格与去年同期相比上涨了 0.1%。不过，到今年年底，英国平均房价预计将上涨 1.5%。

该图表显示了过去10年英国平均房价的变化情况

房地产市场继续适应 4% 的抵押贷款利率，市场活动出现积极迹象。越来越多的卖家继续挂牌出售房屋，达成的销售协议也越来越多。随着信心增强，买家也支付了更大比例的要价。

自 1 月份以来，英国各地的房价一直在缓慢上涨，扭转了 2023 年房价下跌的趋势。市场活动将继续改善，但价格将受到供应增加和负担能力限制的制。

英国房价在过去 12 个月内上涨了 0.1%，仅上涨了 310 英镑，达到 265,600 英镑。年价格通胀率介于英格兰东部的 -1.2% 和北爱尔兰的 +3.9% 之间。

我们预计 2024 年下半年房价将继续缓慢上涨。这意味着到今年年底，英国房价通胀年率将升至 +2%。

价格适度上涨有助于激励卖家挂牌出售房屋，但房价再次快速上涨将不受欢迎。这是因为负担能力仍然是市场活动的主要制约因素，尤其是在英格兰南部。

房地产市场需要 12-24 个月的时间窗口，在此期间收入增长速度要快于房价，以帮助重新设定负担能力。2024 年收入预计将增长 4.5%，我们还预计 2025 年收入将继续以快于房价的速度增长。

当前房地产市场的一个重要特点是待售房屋数量比过去六年中的任何一个时期都要多。这为购房者提供了更多的选择，并支持了更多的销售。

平均每个房地产经纪人有 33 套待售房屋，比一年前高出 16%。供应量增加意味着卖家增多，其中大部分卖家也是买家。许多想要搬家的人都是想换大房子的人，他们想在更远的地方找到他们想要的房子和设施，同时也想物有所值。

目前待售房屋中，超过十分之一（12%）以前是出租的，这一比例在过去 3 年中基本保持稳定。2016 年推出的税收变化、更高的抵押贷款利率和对出租房产的更严格监管都导致更多房东出售房屋。

然而，并非所有这些房屋都退出了租赁市场。我们发现，40% 的房屋仍作为出租房出售，因为它们要么被新房东买下，要么被决定不出售的现任房东出租。

待售房屋供应量增加和买家增多导致成交量自去年以来增长了 16%。长期每周销售指数显示，2024 年上半年的销售量比 2023 年和疫情前的几年更强劲。

这是积极的一面，表明房地产市场更加平衡：销售量增加，但价格通胀更加稳定。总体而言，整个英国的销售量都在上升。

与去年抵押贷款利率上升冲击需求相比，买家支付的要价比例更高。

英国买家目前支付的要价为 96.8%，高于去年 10 月的 95.6%。这与长期平均水平相当，表明房价将继续上涨。从价值方面来看，这比 2024 年 6 月达成的销售要价平均低 16,600 英镑，而 2023 年 10 月的要价低 23,000 英镑。

英格兰南部的房屋需求和购买力因抵押贷款利率上升而受到最严重的打击，因为这里的房价跌幅更大。去年，买家支付的价格不到要价的 95%，但这一比例已回升至 96.3%。

在英国其他地区，抵押贷款利率上调的影响不那么明显，这也解释了为什么要价比例下降幅度较小且稳定在 97.1%。

今年余下时间，我们预计房价将继续温和增长。英格兰南部以外的地区房价涨幅将更大，因为这些地区的负担能力对房价通胀的制约较小。2024 年的销售量仍有望达到 110 万套，仍比 20 年平均水平低 10%。

首次降息的时机很重要。这将提振消费者信心和市场活动，而不是导致新购房者的抵押贷款利率大幅下降。

国王演讲或新政府计划中的任何内容都不会对未来 12-18 个月的市场前景产生任何实质性影响。

经济增长和住房建设增加将长期惠及购房者和租房者。然而，对于相当一部分低收入家庭来说，负担能力以及获得住房和租房仍然是挑战。