2025福州初次土拍，浅谈对市场的看法

⏳最近土拍，一共拿出来了7幅地块，3幅商业用地，4幅住宅用地，取消出让两幅，成交五幅。从数据来看并不好看 一共拿出来了三幅袖珍地块，鼓楼01地块5.6亩取消出让，04地块建总底价成交，02地块新榕和建总少次竞拍，新榕竞得。 ⛵然而各地频出地-王，这两天看了市面上的主流论调，还是觉得福州市场不行。对市场没有信心，群里面的朋友都觉得土拍市场还是很凉，那我也来跟大家聊一下开发商的拿地逻辑。 🚃先说一下地-王，地-王必须满足两个条件，一个是位置足够好，第二个是地块足够优质，优质指的是地块方正，地块大。周边不利因素少，能给开发商足够的发挥空间。鼓楼的拆迁本身就比较困难，拿出来的地块也并不是特别优质。所以这次土拍没有满足条件，草草结束也是意料之中。并没有对后续市场发展有什么参考空间。我觉得更多的是一种试探市场的行为。 🎁反而是五四北国贸拿下那块地可圈可点。占地49.71亩，楼面价仅9914.94元/m²。可建143平以上的立体生态住宅，由国贸底价拿下。楼面价一万，售价在2万左右就有利润，给开发商的利润空间和操刀空间是比较大的。 🎊值得一提的是周边建发璟园目前挂牌在3.2左右，海棠映月目前挂牌在2.9左右。且均未满二。所以很多朋友说这块地卖个两万出头，旁边的二手又要亏麻了这个论调。但个人觉得至少要2.5+。 ✨今天要跟大家纠正一下几个观点。首先土拍是开发商从地方ZF手上拿过来，这里面一级市场和二级市场的交易已经完成了，至于多少钱卖给客户，这是开发商和客户之间的一个问题。这两年但凡一个新项目出来大家考虑的都是这个项目他要怎么跑，才能卖完房子。这个项目楼面价便宜，接下来会卖的便宜。但是忽略了一个本质，开发商也是以盈利为主，他们也不是慈善家，不可能今天高价拿地，低价卖房，来造福人民群众，开发商的本质还是商人。卖多少是由接下来的市场决定的。 🎃类似建总流花溪，1万左右的楼面价，目前也要卖到2.8左右，不可否认，后期可能会有调价的风险，但是只要楼面价够便宜，也给开发商更多的调价可能性。换句话来说，就算卖不好我调价了我也有利润点。卖的好我的利润就足够高，再换一句话来说五四北的绿城柳岸晓风1.9的楼面价，目前精装修在1.5左右。也可以说是市场的结果，开发商多少钱卖给客人一定是和市场挂钩。所以我们的选房逻辑一定要清晰，且要与时俱进，做出合理的判断。