上海、广州、深圳、天津楼市新政连连落地，吃瓜版北京楼市新政也已经在路上了。我们姑且等一等吧。局长认为，北京二手房市场基本见底，新房价格一降再降，买房人置业的时机到了。
今天我们要说的是丰台大瓦窑板块，其是被京港澳高速、几条铁路隔离严重的板块，周边城市界面一般。不过好在有14号线大瓦窑站，6站丽泽，7站丰科园。
现在买入大瓦窑的人群主要是周边改善，比如丽泽板块之前没什么新房，新入市新房价格较高，所以外溢到大瓦窑板块也水到渠成。局长预计两个新房开盘降价快速去化才是更好的出路。
大瓦窑板块近几年新房越来越多。比如，目前样板间已正式开放的中建和颂九里（指导价8.3万/平，拥有2个百万级折扣后，实际单价接近7，价格跟次新还有倒挂，而且开盘可能还有惊喜。前期只开8/9号楼两栋楼，户型为112平的居和133平四居），预计6月中旬开放售楼处，6月底亮相样板间的京能西贤府，还有华曦府（现房）（指导价7.5万/平，开盘价7万出头）、2022年的两个新房宸知筑和龙樾天元（网签率不到一半，宸知筑户型太差，龙樾天元8.5万/平，去化很慢）、2023年的建工熙华台（指导价8.5万/平，网签不足一半）以及2021年的首创天阅山河、国誉万和城，还有少量房源。
另外，区域内现有的保障房、乡产房等二手房，更拖累城市面貌。
今年北京拿出不少好地供应。
一方面体现在临近轨道交通上，另一方面五环以内供地终于也大方了一把。
当然，这些好地在拍卖环节，也是走出“逆势”行情。
即便整体市场热度一般，但好地被多家房企争抢现象仍旧出现。
比如开年一月，丰台大瓦窑两块地双双触顶成交。丰台大瓦窑再上双子，另外一个楼盘叫中建和颂九里（上海新政以出，现在就等北京了，大瓦窑又上双子（中建和颂九里）与(京能西贤府),今天先看看和颂九里）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（有兴趣的小伙伴提前预约户型图上选房师有专属粉丝优惠）
大瓦窑的直观条件，主城区，四环外，有地铁。所以土拍火爆也不难理解。
近期，由京能拿下的大瓦窑L44地块——京能西贤府，有消息了。
2024年1月4日，丰台大瓦窑L44地块吸引多家房企报名，土拍很快触及地价上限，最终被京能摇号竞得，成交价38.41亿，容积率3.0，地块建设用地约30073㎡，规划建筑面积90221㎡，楼面价6.08万/㎡，销售指导价8.3万/㎡。项目位于西四环外，南侧紧邻大瓦窑地铁站，西侧为大瓦窑中路，北侧为大瓦窑东路，东侧为绿隔产业用地。
4月即公布案名和产品户型的京能西贤府，并没有如约在5月中旬开放售楼处。
项目上最新的消息反而是再等一等：争取6月中旬开放售楼处，6月底亮相样板间。
项目信息
京能西贤府位于丰台区-青塔-大瓦窑板块。地块南面紧邻大瓦窑地铁站，西面为大瓦窑中路，北面为大瓦窑东路，东面为绿隔产业用地。
一共7栋住宅楼，呈南北走向，设计为11-18层的洋房和小高层，共计供应428套房。主力户型有三种面积：125平米、154平米和173平米，都是四居室，妥妥地改善楼盘。而每种面积，分出两类不同户型，中间户和端户。
开发商：北京丰璟房地产开发有限公司
楼盘地址：丰台大瓦窑地铁站A口北侧
占地面积：30073㎡
建筑面积：128881㎡
容积率：3.0
绿化率：30%
楼栋总数：7栋
总户数：428户
建筑风格
京能西贤府将全球审美与东方雅韵相融，遵循北宋建筑北高南低布局，开创性采用全景玻璃幕墙建筑立面，建筑楼体顶部采用宋式回形纹飞檐设计，楼身竖向古铜色铝板与大面玻璃形成对比明晰，构成简约现代的无界寰幕格局。
精工造诣 重金奢配
辅以阿玛尼灰、华尔道夫古铜、太空银三色定制铝板，精雕细琢，以超精细“金线+铝板”收口成就奢华建筑风貌，过往难得，北京罕有。
最后在首二层基座上，横向雕刻的定制鱼鳞纹和竖向盘龙金柱上的龙鳞纹，寓意着富贵有余、平步青云。
京能西贤府取法冠绝华夏的宋代御制园林，以画入园，置石奇诡，理水蜿蜒，花树野趣，用材精奢。重金打造两庭三园四桥五进十景，造极宋风仪式感威仪门庭，演绎“御制美学，宋风野奢”的东方意蕴。
京能西贤府内敛乾坤，规划琉璃桥、精巧雅致六角凉亭、跌水自然飞瀑等超逸布局，移步异景，邂逅“大隐隐于市”之非凡体验。
地上地下双会所配置奢雅，恒温泳池、行政酒廊、健身房、瑜伽室、茶室、私宴会客厅、中央咖啡厅等臻享服务，成就高净值圈层社交场。
入户大堂
北京其它地方的高端项目，景观、园林的成本700块/平，已经非常高了，而京能西贤府的景观造价成本，每平达到了1200块。
户型介绍
京能西贤府项目分成两部分：
1、项目北面是配套公建，包括一栋23层酒店和两栋3层的商业体（商业约6000平米）；
2、项目南面是7栋住宅，1#16F、2#18F、3#18F、4#11F、5#18F、6#18F、7#11F。4#和7#得房率比较高，只有11层，每层一个电梯。
全部南向双阳台，北向设备平台，综合得房率90%以上。
感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（有兴趣的小伙伴提前预约户型图上选房师有专属粉丝优惠）
建筑面积约125㎡四室两厅两卫，标准四叶草全明户型，奢尺主卧约3.6m非凡面宽，所有卧室基本都可达约3m超大面宽，舒适度极佳；大尺度落地窗设计，通风采光俱佳；约10.5m南向采光面，尽揽园林绮丽景致；南向行政主卧套，专属高效起居生活；双玄关设计，搭配独立家政空间，储物功能无可挑剔。
建筑面积约125㎡四室两厅两卫西边户户型，四叶草全明布局，3+x空间尺度升级；独立入户双玄关，兼具收纳功能；幸福厨房，高效烹饪，动线更优；大尺度落地窗设计，谈笑间窗外风光尽揽；约10.5m南向采光面，自然奢享；270°观景主卧套，自在从容专属私密；搭配独立家政空间，储物功能无可挑剔。
建筑面积约125㎡四室两厅两卫东边户户型，LDK无界社交厅，约6.3m奢景方厅，搭配L型转角飘窗，对标市场170㎡以上客厅面宽感受升级，宴请会友相得益彰；超长玄关柜硬核收纳搭配独立家政间，酒柜收纳设计储物功能拉满，房间更整洁，生活更惬意；三卧朝阳，阳光满溢；搭配超高窗墙比、风景飘窗及落地窗设计，私享宋韵园景入室。
建筑面积约154㎡四室两厅两卫，一梯一户设计，升级打造全明四叶草经典户型，打造约6.1m落地窗阔绰宽厅，悦享三代同堂欢聚时光；南向约12.9m采光面，邂逅宋风野奢四时美景；中西厨设计，烹饪无忧；南向约3.8m面宽行政主卧套，私享卫浴间、化妆台、衣帽间，贤雅细节，质感体验。
建筑面积约154㎡四室两厅两卫边户户型，一梯一户设计，升级打造全明四叶草经典户型，打造约6.1m落地窗阔绰宽厅，非凡视野景观享受；南向约12.9m采光面，邂逅宋风野奢四时美景；中西厨设计，满足多种美食烹饪需求；南向3.8m面宽行政主卧套，私享卫浴间、化妆台、衣帽间，贤雅细节，质感体验。
建筑面积约154㎡四室两厅三卫景观边户户型，一梯一户，三卧朝阳，书房/多功能房置于北侧，动静分区，二孩/三代同堂家庭首选；约55㎡超大LDK方厅，约6.3m大窗设计美景一览无余；南向双主卧套房、高颜值中西双厨，三卫从容设计、家政空间贯通多功能室，可根据需求随心定制理想生活。
建筑面积约173㎡四室两厅三卫，经典四叶草全明户型，一梯一户设计静享私密，独立电梯厅扩展更多功能，设置内外双玄关，尊崇归家礼遇，兼具硬核收纳功能；约6.4m奢阔宽厅、约18㎡幸福厨房，中西厨贯通相连；约33㎡精奢主卧套、配备独立卫浴、U型衣帽间，独立梳妆/迷你书房间，以尺度放大幸福舒适度。
建筑面积约173㎡四室两厅三卫景观边户户型，一梯一户设计静享私密，扩展更多可能；约6.5m超大客厅背景墙非凡视觉感受，客餐厨奢阔一体，约63㎡超大LDK方厅，转角飘窗非凡尺度；三卧朝阳设计，对全家人的偏爱；中西双厨互动欢乐空间；南向酒店式双套房规制，主卧约6.5m面宽总统套房级感受，定制双手盆，独立浴缸，270°L型环幕飘窗，尽享尊崇生活礼遇。
周边配套
交通情况：三座铁路站枢纽，轨道交通线网密度为全市第三，三大火车站承接了首都75%铁路客流。同时也是连接首都功能核心区和北京城市副中心、雄安新区的核心腹地和重要空间走廊，三站一楼，超级TOP衍生区域无限可能，三横三纵一轨道，三横：京港澳高速、梅市口路、莲石东路，三纵：张仪村路，大瓦窑中路，西四环，一轨道：距离地铁14号线大瓦窑站约200米，距离丽泽商务区6站地/约17分钟，丽泽商务区正在打造5轨交汇的交通枢纽/地铁11号线、地铁14号线、地铁16号线、大兴机场线、丽金线，建成后通过丽金线可实现与金融街的贯通，约20分钟到达大兴机场，公交路线：公交线路973路、546路、专17路等，四通八达
教育配套：项目紧邻2所幼儿园（北侧/东侧），1所小学（东侧），近邻1所高端全日制幼儿园—高娃钢琴幼儿园。丰台建华实验、丰台二中附属实验小学、丰台二中附属实验小学、丰台十二中等高校高知圈层汇集。
医疗配套：项目周边基础医疗+高级医疗配套齐全，项目周边 15 分钟的车程之内，汇聚了多所顶级三甲医院，301 医院、302 医院、304 医院、武警总医院以及天坛医院等。
商业配套：丽泽金融商务区、金融街商圈、五棵松商圈。约15分钟生活圈，园博园合生汇、万和城商业、首创商业、翠微百货等都会繁华商业，吃喝玩乐一站式缤纷生活。
生态环境：西望永定河，大瓦窑公园、小屯公园、园博园、北宫国家森林公园、莲石湖公园、永定河森林公园、晓月郊野公园、绿堤公园等，自然资源优渥。
板块缺点
最后再说下产品的缺点在于那里！
首先对于大瓦窑来说，仅存的两块地已出让，未来城市界面不会有太大的变化。为此小编在周边转了几次各个配套方面是不足，且周边的政策房居多单价4万左右。不过就近的次新社区有着10多年的房龄万科假日风景，目前挂牌也就在6万出头-7万左右
另外，就近的新房竞品国誉万和城、首创天阅山河。近期也迎来清退特价，单价约7.6万，非1-3层，好在两项目处于尾盘阶段了感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（有兴趣的小伙伴提前预约户型图上选房师有专属粉丝优惠）
可见，未来要想抢跑市场，加大去化速度。也是需要花足功夫才行……
周边的商业比较缺乏，去稍好点的商业只能依托于自驾。日常基本的餐食只能去万科那里。早在20年就说项目规划两个商业综合用地。如今也未起色
丰台整体区域低于教育来说是弱区，现有的丰台二中以及附小都一般。地块旁边有教育用地，说是要引进好的教育资源，但是别抱有太大的希望。总之丰台教育这块是硬伤
交通出行是这板块最大的优势，14号地铁线地铁站离项目挺近的200米左右，连接丽泽、国贸、望京等产业园；自驾也比较便利旁边就是京港澳高速去三四环方便
将要入市的中建和颂九里和京能西贤府，两块地紧挨着。中建信和和颂九里在西，西邻张仪村路；地块呈三角形，先天不利于楼栋排布，京能西贤府在东，地块南北走向。
南侧都紧邻大瓦窑地铁站，和颂九里离得更远点。南面100米左右是京港澳高速，有点吵。
和颂九里沙盘图
好消息是，和颂九里无配建，想去消费，还得过大瓦窑中路，而西贤府北面有一座23层酒店，和两座3层商业，需要自持。拿地成本京能更高。未来沿14号线向西1站，还规划有合生汇。京能西贤府会优于中建和颂九里。
教育上，周边有建华学校+丰台二中附小+2个幼儿园，周边还有一块规划教育用地。
301/302医院几所全国顶尖三甲也都在这里。
公园、休闲去处也不少，项目周边超9000亩生态绿肺环绕，包括园博园、绿源公园、天元公园、大瓦窑体育公园、经仪公园、晓月郊野公园、绿堤公园、晓月湖公园、郭庄子公园、宛平城、欢乐水魔方等。
沿着门口的张仪路一路向北，直达总建面约18.4万平的小瓦窑产业园，今年7月即将竣工。
大配套是差不多的，整体京能西贤府更优。
产品对比
外立面对比上，和颂九里是现代简约风，圆弧形外立面，立面采用玻璃+金属线条等材质，香槟金等色调，并融入大量曲线元素；
西贤府外立面效果图和实拍图
西贤府建筑线条锋利正好互补。
园林景观上，和颂九里有约45米酒店归家大门、掐丝珐琅风雨廊桥、约千平下沉花园与会所、约6500 ㎡中央社区森境会客厅，最大东西长接近170米。
西贤府园林灵感可以溯源到宋代皇家园林「艮岳」。900年前，宋徽宗以天地为画布，叠山堆石为笔墨创造出「艮岳」。宋代文人理想中的「桃花源」有了最具象的表达。项目打造两庭三园四桥五进十景，宋风仪式感威仪门庭，琉璃玉石溪桥，精巧雅致六角凉亭，跌水自然飞瀑等等。
地上会所，叫向野，向往野奢自然，有手磨咖啡厅和会客区域，又与景观连廊相连。
在下沉会所首层你就可以看到拙石，跌水，红枫，飞瀑，六角亭，山川河岳与明月清风，被纳进园林一角。
和颂九里楼栋图
产品形态上，容积率和颂九里为2.8，西贤府为3.0。居住舒适度看，中建和颂九里会强于京能西贤府，房子间距拉得比京能西贤府更开。和颂九里西侧绿化带47米宽，让临街楼栋避免更多噪音影响。第一排楼栋西侧满眼是绿色。
和颂九里9栋楼，17～18层小高层为主，也有7层洋房，分别为主力户型112平三居、133平四居、153/163平四居，顶层有退台户型，南向双阳台，北向设备平台赠送，得房率高达77%-91%。社区共572套房源，精装修交付，预计交付时间：一期2026.12.30，二期2027.6.30。
和颂九里133平四居，四叶草格局，收纳功能强是一个亮点，比如入口处独立玄关、两侧储物空间、步入式家政间、餐厅旁西厨柜体都可从容收纳更多。家政间摆放避免了卫生间门正对客厅，此户型比较适合多孩家庭。
餐客厅一体，北侧两间次卧与厨房被隔开。
和颂九里两款约112平主力户型。一个是弧形大边厅，可以说是豪宅元素设计首次出现在改善产品里。一个是三面宽，附加中西厨功能区、步入式家政间，也挺不错。
不过，和颂九里四居走廊空间有点多，有点浪费面积，主卧除转角270度窗外，还有化妆台处窗户。家政间放在最中间，能接受这种格局的会觉得不错。
上一波样板间实拍图吧，给你们解馋。
西贤府一共6栋楼，125平-173平全四居户型，纯改善，约90%得房率。局长说下西贤府推迟亮相的理由是户型要改：154平米边厅酒柜改为玄关柜，增加储物空间（证实）；173平米主卧南向面宽改为3.9米，主卫南向面宽调整为2.6米（未证实）
京能西贤府125平A1户型，中间户，市场主流产品，南向三面宽9.5米，南向双阳台赠送，南北通透性好，南向次卧紧邻家政间。
京能西贤府125平A2户型，最大的问题是不通透，入户门正对客厅，南向三面宽9.6米，三个卧室相连，隐私性稍差，白天也会很暗。主卧卫生间是暗卫。
客厅东向开窗6.3米，客餐厨联动，U型厨房。北向书房，如果有需求的话，可以改成次卧。
154平B2户型，西向客厅面宽6.3米，进深除去餐边柜和走道面积太短。南向南向三面宽9.9米，在这个面积段而言，采光面不够大，南向三个卧室相连，双套房，但同样存在通透性差，私密性差的问题。
154平B1户型，南向三面宽12.9米，双阳台赠送，客厅面宽6.1米，客餐厨一体化，南北双套房，双明卫，属于市场主流产品。
173平C2户型，这次做到了南向四面宽，12.8米，虽南北有窗，但还是不够通透。
不过，局长很喜欢约66平LDK空间，东向客餐厅面宽8.5米，餐厅是双面采光的阳光餐厅，能放下圆桌，妥妥的仪式感。
厨房台面利用率高，开敞时台面也是岛台，还有一处靠窗的西厨空间，在阳光下和家人一起用餐，要不要太美。
35平的主卧套设计，主卫在南向，很新颖的设计，主卧面宽3.9m，主卫面宽2.6m。推拉门设计使得主卫交通动线让渡给主卧。
这样一来，主卫功能全部得到保留，主卧的尺度感也会更强。但入户门正对客厅，一览无余，私密性差了些。
173平C1户型南向三面宽13.8米，客厅6.4米，但尺度感不够，因为出口只有一个，去南次卧方便，但如果主卧到客厅的动线有些绕，局长看了这么多户型，觉得当前这个卷产品的时代，为了加个主卧衣帽间，且把其放在户型正中心，也是很清奇的设计思路，喜欢的应该很喜欢。
上一波展厅实拍图，给你们解馋。
天阅山河面对刚改+改善群体，户型109平、135平三居，157平四居产品。
万和城面向纯改善，主力户型是140平和160平，全四居产品。
北京城建·宸知筑定价在7万+，“价格真香”。户型面积主打110-135㎡三居和四居，目前报价770-1000万左右，偶尔会推出特价房。想捡漏的朋友可以＋局长微信：cui2007628。
其设计上槽点比较多，完美避开了好户型的所有特点。长进深导致出现过道空间，严重浪费面积、通透性变差。除135㎡是三面宽，其余都是两面宽。
对比一波后，我们会发现，各有利弊。丰台其实不缺改善盘，丽泽、西局、郭公庄、大瓦窑、河西、青塔，板块、产品、价格，可选性多。
大瓦窑这两个新房，贴身肉搏，都是改善户型，总价都是800万左右起步的量级，睁大眼睛选择适合自己需求的好房吧。记得找局长有更多优惠。
