招商玺

头两天带客户去参观招商玺，过程中也是感慨不断，的确，先把会所做好，再把样板间做到实体楼里边，这种操作给人的感觉最真实，客户的感受也最踏实。

而且就是招商玺的会所做的真的太好了，可以说是天花板了，不为过！

先是飞翼造型的大门，28米宽6米高，铜质感的金属格栅搭配底线喷泉，注意看图，会发现整体结构极为对称。

进来后过了大堂就是下沉庭院，入眼可见的热带雨林绿植墙搭配能喷8米高的喷泉（图片未全开）。

然后入户下电梯的时候可以看到社区绿化的一角，也能看到楼梯进度已经进行到一大半，差不多今年年底能全面封顶。

下来以后就能看到车库对面带有雨林风情的景观墙，这是花了大成本移过来的。

还有门口接待处的一堆“木桩子”，实际是个“玺”字，这也是请高人设计的。

进门以后就是开发商的介绍和沙盘区了，就不放图了，跟其他家一样没啥亮点，但是沙盘区背后的《乾隆狩猎图》我是很喜欢的，10.6米长×1.92米宽的手工刺绣，也不知是耗费了多少时间和精力，但肯定价值不菲。

然后接待区域也可以看到雨林风情的绿植，真的感觉好下本。

会所里可以到第二个下沉庭院，其实招商玺是有3个下沉庭院的，我图片里展示不出太多东西。

其实有很多细节，而且是特别用心，特别豪的细节无法展示，有感兴趣的可以实地来参观一下。

区位

区位应该不少人都熟，能知道招商玺的对亦庄也都比较了解。这块地之所以热度高，和亦庄的高速发展离不开关系。

这几年亦庄的GDP飞速上升，一直紧随在东西海朝的后边，后来人大附、十一学校、北京二中都过来了，并且2021年经开区学籍独立，所以尽管亦庄整个区域都在5环甚至是6环外，但这几年的房价却实现了一路飙升，这边的配套也是越来越好！

河西属于是亦庄的高端居住区，目前价格最高的是亦庄金茂府，17年开盘的时候卖6.5万不到7万一平，现在呢，小区均价都在10万+/平，虽然实际成交价是9万多/平，但对于当时的业主来说买了就没有亏的。

并且不止金茂府，像河西的金茂逸墅、金茂悦、海梓府、金域东郡这些小区这几年都实现了房价上涨，这都是一点点看着涨起来的。

所以当如今的亦庄河西再出现了一个价格合理的新盘，自然会热度高。而招商玺就是这样，处在河西区的范围，北侧紧邻北京二中，西侧则是已经售罄的中海京叁号院。

产品

小区一共22栋楼972户，容积率2.3，拍地的时候因为竞到了双上限，所以有大约300套左右的房源是到现房才能卖。

根据地块要求，小区整体为暖白色外立面，小区只有2号楼是8层，1号楼为10层，因为不能遮挡北侧北京二中的采光。然后20号楼为15层，17号楼为16层，8号楼和9号楼的楼王是22层，其余楼栋均在17层。

而且从详细的规划图来看，貌似招商玺是有顶跃的，不少楼都有，一共20多套，也就是说家里人比较多的一套可能不够住的，这次不必浪费资格再买一套，顶跃能满足。

户型

户型面积为143/183/228/266平四种，户型配比依次为35%、35%、25%、5%，主流户型是144和183平，销售指导价期房7.7万/平，现房7.9万/平。整体为精装交付，精装标准6000-7000元/平。

143平的四居双卫，全明格局，LDK设计，典型四叶草结构，客厅面宽4米5，整体采光面达到了11.5米。此户型分布在4/10/16/19/21/22号楼，房源量比较充足。

183平的四居三卫，相当于144的升级版，但是多了一个卫生间，客厅面宽增加了不少，达到了6.4米，整体采光面13.7米，入户玄关改成了私密型，南向双套房设计。此户型分布在3/7/10/13/16/17/18/19/20号楼，同为主力户型，房源量比较充足。

228平四居三卫，这个户型比较经典，依然入户私密玄关，客厅面宽虽然比183的较少了0.4米，但是南向却多了一个卧室，整体采光面达到了16.8米。此户型分布在5/6/11/12/14/15号楼，房源量也还算可以。

266平四居三卫，此户型在9号楼的实体房里做了样板间，可以实际感受未来交房的楼栋和空间尺度。

此户型属于是226的升级版，基本格局没变化，但是增加了尺寸，客厅面宽增加到7米，南向整体采光面达到了17.8米，还有就是北侧厨房餐厅格局进行了调整。此户型只有8/9两栋楼王才有，如果有看中这个户型的得尽快，早点能买到好楼层！

样板间实拍图

楼盘分析

招商操盘，经验不缺，实力够强。从户型来看也确实不差，有豪宅范儿，不必担心小开发商做不好，从而浪费一块好地了。

从限竞房时期后，河西这几年就没有新房供应，招商系的出现确实也给了亦庄改善的购房人群一个新的选择。毕竟招商系的容积率要比中海京叁号院略低，而户型产品设计比金茂那边的好不少。

指导价7.7万/平，现房7.9万/平，有个5400-7700的精装包，具体看户型，目前根据付款有一些特殊优惠，算完折扣的单价差不多在8.1-8.3万/平左右，这个价格对比金茂那些二手房还是占优势的。

从年代来讲，招商玺确实至少比金茂新了10年，设计自然也新，所以我觉得招商玺的这个价格是占优势的，很吸引改善人群，但不算能倒挂，因为除了金茂，招商系的价格是最高的。而且当年中海京叁的去化速度也没有那么快，所以我觉得招商玺未必会“成神”。

关于亦庄的教育，今年的分出来，亦庄成绩比较一般，但不能拿中考成绩以偏概全，学校、老师、生源都占因素，亦庄没有海淀的“鸡娃”氛围，而且也刚开始没几年，真正亦庄的学区成绩，还得过几年才能准确评价，所以摆平心态吧，别说亦庄不行，但也别把期望放的太高。

北京润府

北京润府开盘前便官宣了北师大附落到北神树的消息，此消息一出，北京润府热度再次飙升，我当时也认为这个盘将会卖的非常好，而5月初的开盘也确实证明了顶配楼盘对购房者的吸引力之高。

开盘当天，北京润府官宣认购了171套，销售额14.6亿，这个数字确实有点水分，但是后来梳理了所有客户后，截止到目前，北京润府的真实认购量确实也是一百多套。

这段时间我多次带客户过去看房，不管是工作日还是休息日或者是否是饭点时间，北京润府的售楼处永远都不缺人看房，群众的眼光是雪亮的，所以也建议所有考虑通勤、教育、改善的家庭来看看这个项目。

区位

北京润府位于东南五环，在17号线北神树站的北侧，直线距离300米，位置还是很不错的，可以说是亦庄区唯一近地铁的新盘。

项目和地铁中间的那块地就是华润同批拿下的商业用地，目前还不确实是万象城还是万象汇。

教育用地已定为北师大附，这可是去年北京高考平均分排第四的学校，规划可以看这里→ 亦庄新城的北神树地块上架预申请，销售指导价6.5万/平！

产品

小区容积率2.5，共规划了19栋住宅楼，8-18层的洋房+小高层+高层，还有7栋配套楼，是一个和招商玺一样的大社区，共1386户左右。

本次开盘只开8/10/11/14/15/17/20/21这8栋楼，除了8号楼是一梯两户，其他均是两梯两户。

销售指导价6.5万/平，但据我得到的消息，前期的优惠力度还是挺大的。小区整体精装修，预计于2026年8月份交房，得房率75%-83%。

产品面积为99/107/129/133/157/177平，全三居四居设计。

其中99平/109平户型层高2.9米，129/133/157平户型层高3米，177的户型层高3.1米。

户型

99平是小区起步户型，说实话，这个户型我不太喜欢，也不是太推荐。5.9米的客厅大宽厅是挺不错的，视野很好，但是这个户型所在的位置也观不到什么景。三室只有一个卫生间，属实有点可怜，而且三个卧室真心有点小。可以说唯一的亮点就是宽敞大客厅，不过确实也是，卧室只是睡觉用，大部分时间还是客厅待着。

这个户型还是不错的，三居双卫全明格局，LDK一体化设计，格局方正，整体来说没什么槽点，适合家里人多的居住，不过整体尺寸并不算大，如果预算够的话，我还是建议再往大了选，还有就是这个户型尽量选对小区的，两面临街后期不好出手。

从129平开始，就比较偏向改善了，客厅面宽增加到4米，且变成了落地窗，视野采光得到很大提升。全明格局，整体的尺寸放大了一些，居住体验会提高不少。

133平的四居双卫，很有想法的设计，主卧变成270°拐角大飘窗，北侧次卧全朝西或东开，也保证了采光，整体来说这个户型还是可以。赠送的面积很多，比较适合家里俩孩子又有老人的家庭。

157平的户型就是纯改善了，客厅面宽5.5米，配上落地窗，采光视野绝对棒。四居做了三卫，也保证了合理性。入户变为私密玄关，两梯两户的话，门口应该还有一部分空间可以利用。

改善户型的天花板，招商玺预算够不上的，看这个就行了，户型一点都不差。私密入户+子母门，直接进到豪宅领域，6.1米的客厅面宽，整体南向13.3米的采光面，主卧270°拐角大飘窗，西侧整体都有赠送，方方正正的户型，餐客厨一体再加上3.1米的层高，空间感会非常的宽敞。不过此户型首期只开36套，比较少，而且因为顶层10层是130的退台户型，所以177最贵且最好的就是9层了。

样板间展示图

109交标样板间实拍

129交标样板间实拍

133展示样板间实拍

154展示样板间实拍

效果图

楼盘分析：

顶级配套就不多说了，距离地铁300米，距离高速和五环路都不算太远，南侧紧邻的就是万象商业和银河商业，北侧有北京师范大学附属中学，唯一就是周边没有医疗，但是亦庄核心区有，开车过去也比较方便，所以整体配套在新房市场里还是很拔尖的。

如果说发展的话，亦庄的发展我好像不用说太多，这个区域的GDP是在北京排第5的，紧随东西海朝，面积不大，产值不少。而且亦庄河西这些年也差不多饱和了，接下来肯定要向周边发展，北神树作为有商业有地铁有教育的板块，就能很好的承接大部分客群，还有就是朝阳以及17号线沿线的工作客群，这部分的客群量也是非常庞大。

产品方面，地块规划和户型设计来看，还是不错的，小区比较方正，楼栋排布较整齐，还做了多出下沉庭院绿化；户型设计上除了98的比较偏向刚需上车以外，其他的户型也都很好，各功能区分布合理，所以目前来看还是可以的。样板间做的也很好，设计很用心，尤其是改善的大户型，强烈推荐。

之前说附近不算太远的地方有垃圾填埋场，北神树板块的空气质量是否会受到影响这个问题，我已经反复去实地感受好多次，确实没闻到，感兴趣的粉丝朋友也可以自己实地感受一下。