来自魔都房房房

前些天，高盛预测了中国房价见底时间，认为可能还要跌3年，或跌17年。

分别参考美国房价调整历史以及中国房价历史。

这么看的话，现在的房价还远没见底，但是高盛作为一海外评估机构，本身立场就不一样，能预估准吗？

中房案例中心说“一线城市老破小价格泡沫基本已经消除”。

所以事实上，二手老破小的泡沫真的消除了吗？

1 老破小，跌跌跌...

上海长宁区中山公园板块，紧紧贴着内环线的小区。

一套53.7㎡的两房，目前挂牌258万，折合单价约4.8万，5万不到。

也就是说，250万出头的价格，能拿下中山公园板块的一套两房。

虽然户型一般、房龄也长，但是这个价格对于适合的真自住群体是划算的。

世博滨江板块，新房均价16.8万/㎡，隔壁小区，成交了一套200万出头的两房。

这个成交价，要比挂牌价还少34万。

新静安，90㎡的2房居然只要350万，单价3.6万。

虽然彭浦新村的老破小房龄都不小，但这个小区到地铁站的直线距离600米不到。

而两三百万，在上海，想买新房的话基本只有很偏的远郊可以选。上述这些地段的新房，单价都要两位数以上。

2 当然，跌的不止老破小

不完全统计，上海二手房目前的挂牌量依旧非常高。

从21年8月，挂牌量9.5万不到，到现在将近21万的挂牌，三年时间，翻了2.2倍。

这些二手房怕不是要卖到猴年马月了。

前两年，被炒上天的大虹桥，新房市场非常魔幻，认购人数爆满、积分高到吓人。

因为当时二手房价格被拉的很高，9-10万元/㎡，这么诱人的倒挂当然吸引人。

所以这虚假繁荣收割了好一波炒房客。

但别忘了，倒挂一定是建立在供应稀缺的基础上，供应一多，二手不可能还维持高位，总有摒不牢想降价卖的房东。

所以大虹桥的二手次新，肯定要跌，跌多少只是时间的问题。

而且大虹桥核心区域，在之前的产业定位上，多以房企为主。

要知道大虹桥巅峰时期，聚集了大大小小的房企50多家，后来从大概17、18年开始，房企们不断撤离。

到现在，大虹桥活着的房企仅存无几。

当然，房企只是大虹桥商业的冰山一角，还有其他其它类型的企业，如云南白药、信达生物、威高集团、中核等。

但是大量房企的离开，影响到大虹桥商业的生态，肯定会给日后招商和运营造成困难，所以大虹桥的办公楼空置率居高不下，一度高达24%。

另一个让投资客“闻风丧胆”的地方——临港。

6个月前，临港的一套二手房跌出一百多万。

1个月前，临港102片区，居住氛围还不错的宜浩家园，成交价跌破2字头。

还是宜浩家园，3月成交了两套130多万的70多平户型，折合单价1.7万多。

虽然目前小区的挂牌单价在2.5万左右。

所以，为了卖房，为了能成交，房东只好“打骨折”。

但往好了想，现在的二手价格倒是能让真刚需们，好好淘一淘，对比高位，可以节省下不少钱。

虽然这些是房东割肉换来的。

3 学区房哭不出来

学区房的崩溃不是一天两天了，即使是顶流学区，也扛不住。

浦东新区顶流小学学区房明珠系，对应的老破小，潍坊九村在2021年最高峰的时刻，成交价格达到约13万/㎡。

但是目前，最新的挂牌价格只要6.8万/㎡。如果实际想成交，还会更低。

梅园三街坊位于浦东陆家嘴的老破小。

对口的小学是福外，仅次于明珠，但不弱于全上海任何一所一梯队公办小学，初中是建平西校，浦东一梯队。

这个学区组合，一直是浦东最主流的学区组合之一。

21年1月，34平一室户价格飙至708万；23年11月，同样30平一室户价跌落至443万。2年多的时间，跌掉约260万。

静安区一梯队代表：海防村——静教院学区。

海防村是老破小中的战斗机：同时拥有着顶级学区和顶级地段。

但海防村小区挂户口房子从21年1月的770万，下滑到23年11月的550万，2年多时间，跌掉约220万。

虽然这几个顶流学区房的成交价依旧很高，但是这个下滑幅度真的吓人。

放眼整个上海，前些年被家长们“捧上天”的学区房，泡沫不断被挤掉。

而且生育率下降、产科医生喊话“救产科”以及幼儿园的关停潮...学区房这种高溢价产品怕不是还得跌。

但是至少目前上海的学区房跌归跌，还有人能接盘。

4 有些房子没有“接盘侠”

比如海景房，很多年前奉贤海湾可是号称打造“世界第九大湾区”。

现在奉贤海湾的棕榈滩海景城挂牌均价只有1.4万，而且挂牌不少。

但再降，也得先有客户才行。

还有环沪的投资房，曾经概念吹得多猛，饼画得多大，现在跌得就多惨。

像恒大海上威尼斯，一套小二房，挂牌只要35万。

甚至一房，50多㎡，挂牌只要25万，整个项目挂牌房源多达406套。

有的房子，降降价还能有客户，但有的房子，即使价格降穿，也没客户，这才是最可怕的。

当然，

上海也不是所有二手都降价，也有涨价的，高品质改善房依旧很坚挺。

但涨价的基本都是城央，地段、配套都不错的二手次新房，虽然涨得其实也不多。

只是，跌依旧是目前二手房的主旋律。从23年4月开始，二手挂牌降价就没停过。

虽然中间降价房源有过收窄，但总体降价趋势没有停。

对于买家，现在是“捡漏”二手的好时机，但一定要明确自己的购房需求，到底是自住多还是投资多。

对于房东们，如果真的急于置换，也别盲目下调价格，纯靠降价肯定也是不行的。

比如在给房子定价前，先去摸透自己要换的房子，有多少降价空间和砍价幅度。

前几天，有粉丝在纠结二手房的入手时机，因为觉得还会跌，还想观望，但现在的二手价对比前几年高位接手的，已经跌非常狠了。

如果是自住，并且有比较强烈的购房意愿，现在是入手的好时机，但是什么时候跌到底部，谁知道呢？

毕竟高盛对中国房价的预测，还要跌3年或者17年......

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