2024年8月15号那天新新家园整个小区都火爆啦！都说是因为他们收到了法院的判定，小区里头的404个地下车位（人防地下室）的权益是咱们这些业主们的！

这可不是闹着玩儿的，这可是咱们小区业主们收回地下停车场权益的一场硬仗，而且还赢了呢！

说起这个事儿，得先说说《深圳经济特区房地产转让条例》，这就是咱们审理这个案子的法律依据。

我们查了一下小区里头的1014份首次房屋买卖合同，发现其中有13份现售合同就明明白白地说了车库归卖家所有；还有319份现售合同没说清楚车库权益到底归谁；至于剩下的那680份预售合同嘛，咱们看到的《买卖双方约定》那一页上，虽然印着车库权益归卖家所有，但是这个约定并没有经过买卖双方的亲笔签名确认，而且还有很多合同只有一方的盖章，甚至有的连盖章都没有。

所以啊，综合来看这些合同的签订情况，对于咱们小区的全体业主来说，应该算是房地产首次转让合同对车库权属约定不清吧。既然没有明确的特别约定说明车库权益不会随着房地产一起转移，那么咱们就可以推断出，车库也就是地下车位的权益，肯定会跟着房地产一起转给咱们全体业主所有啦！

咱们再来回顾一下这个事情的发展过程：

2020年的时候，咱们小区的业委会就给深投公司发了封信，严肃地提出了三点要求：第一，马上停止支付停车场有关的费用；第二，立刻把停车场还给咱们；第三，把之前收走的租金全都原数奉还回来。

你们猜怎么着？2021年的时候，业委会居然收到了福田法院的传票，原来是深投控和深投物业起诉了业委会和东部物业，要咱们支付2020年1月以来的那些没给的租金。

不过呢，咱们业委会并没有被吓倒，他们在2021年发起了业主大会投票活动，请求业主大会能授权他们去打小区停车场以及会所产权官司这种大官司。到了2021年5月11日，开箱验票结果出来了，有93.47％的业主和93.45％的票权投票赞成。

后来嘛，2021年5月14日本来该开庭判案了，结果到了9月30日才宣判结果，这次的判决从某种程度上还是支持了深投控和深投物业的部分诉讼请求，尽管咱们业委会和东部物业在一审时输了，但是啊，咱们都不服气，于是乎，咱们又向深圳中院提起了上诉。

再后来，2021年12月10日，深圳中院给业委会发来了书面审理通知，业委会也赶紧提交了应答文件。

然后呢，2023年8月10日，深圳中院终审判决了，他们认为，这个案子的争执焦点根本就不在租金上，而是车位权益问题。于是，深圳中院就把一审法院的判决给撤了，发回福田法院重新审。

又过了几个月，2023年11月17日，福田法院又开始开庭审理了，鉴于原始合同对产权归属的决定性作用，庭审结束后，法院还特意向不动产中心申请调取了一手合同档案。

紧接着，2024年1月18日，福田法院就把包含从不动产登记中心调取的1015份一手合同扫描件的光盘，送给了东部物业和业委会，让咱们根据这份文件提供更多的辩护意见。

再后来，2024年7月17日，福田法院又给咱们业委会和东部物业发了二次开庭传票，定于7月30日再次开庭审理。

最后，就在2024年8月15日这天，咱们业委会的代理律师终于等来了福田法院的判决结果，他们驳回了深投控和深投物业关于追讨2020年1月至今的停车场租金及违约金（到2023年11月30日为止，总共是296.38万元哦！）的诉讼请求，并判决停车场的所有权归咱们全体业主所有！

深投控和深投物业这两个家伙当然不会服气，于是在2024年8月28日这天，他们还真的就向深圳中院提起了上诉呢！

１.《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2.《深圳经济特区房地产转让条例》第13条第2款规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

３.《人民防空法》第5条第2款：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

地下停车库的权益已随房地产同时转移给小区业主，即案涉车位应属于全体业主共有。

为啥这个官司这么麻烦呢？那是因为地下车位在法律上的定义太模糊了。《民法典》还是照着《物权法》的第74条去似的，说什么“约定归属”，没在法律规定上敲黑板讲清楚。这个，就是使得地下车位的争端变得如此棘手的根本原因。

至于立法和政策的层面嘛，对于这些地下的无产权车位之类的地下建设可别再藏着掖着了，也不是找不着解决的办法呀，至少这儿有两种路子：

First path:

一呢，就在法律上把地下车位当个主角给摆上台面规定下来。

那么政策层面这边，政府在规划容积率的时候呢，就得把地下车位的建筑面积算进去，这样一来，地下车位就能通过分摊地价的方式，分到相应的土地使用权了，这样的话，地下车位就跟房子一样，有自己的产权了，办产权登记也就水到渠成啦。不过嘞，这个办法虽然搞定了产权登记和产权纠纷的问题，但是它可能会加大咱们业主的压力哟。

想想看吧，汽车越来越普及，车多车位少，这地下车位的地价、建筑成本最后肯定得落到买车位的人身上去咯，这样开发商就可以借着手上的稀缺资源捞大钱，岂止是压力大，薪水都不够花！所以啊，这种办法得加上一个合理的定价机制，防止车位被炒得太高。对于这种有产权的地下车位嘛，还得限制买卖，防止外人进来买小区车位或者有人一口气买好几个车位等等。

Second path:

二呢，就在法律上把地下车位当作附属品给规定下来。

那么政策层面这边，政府在规划容积率的时候呢，虽然不把地下车位算进去，但是在法律上明确地下车位是咱们小区业主共有的财产，开发商建成地面房子以后，政府规划强制要求他们配置的地下车位的成本就得算在房价里面，并且在土地出让、规划公示、房子卖出去的时候，得公开地下车位的情况。这样既解决了开发商的建筑成本问题，又能明确产权，让地下车位作为附属品跟着房子的所有权走。这样的话，只要在我们小区业主之间搞一套公平合理的分配方式就可以啦，对外买卖有限制的规定也省得弄了。

总的来说，关于地下车位的所有权，咱们得让立法的完善跟政策的配套来两条腿走路、步调一致才行。另外曙光就在眼前啦，人防车位也可以参照上面的方法来确定权属，只要法律上保证国防优先使用就行了。

相比之下，在立法和政策层面，把地下车位当作附属品共有产权的做法对咱们广大业主来说更有利。

首先，这样做可以避免咱们重复交土地使用费和其他相关税费。

其次，这样做可以避免出现一地两权的矛盾。

再次，这样做就不用搞什么限制买卖的规定了。

再者，这样做可以防止地下车位价格被炒上天。

最后，这样做对车位的公平合理使用也是大大的有益处。