原创鹏城事记鹏城事记
光明绿城桂语兰庭
绿城桂语兰庭加推1栋A座，3月22日已取证，单价4.4-5.16万/㎡，均价4.8万/㎡。开盘85折+家电礼，折后单价3.6万/㎡起，均价约4万/㎡。环比去年均价少1万/㎡，3月25日（下周一）开始登记，月底开盘。约320套，面积89-115㎡，2梯4户。折后总价约320万买三房两卫，光明大街性价比高。
缺点：1容积率比较高。
2周边环境多为楼村，整体面貌一般。
3周边施工较多，一定时间需要承受施工噪音以及粉尘。
4教育和商业配套，需要一定的时间沉淀。
优点：1近地铁。
2大社区，户型使用率还不错。
3绿城深圳首个项目，自身口碑不错。
4科学公园建成后，将是最先享受红利的楼盘。
金地峰境誉府
【金地峰境誉府】位于光明中心区东侧边角，北邻科学方舟，南距光明高铁站三公里。作为东周社区金地峰境瑞府的三期项目，其位置相对较远，位于光侨路边，周边多为民房。
优点：
1.小区4栋楼，30-32层，容积率低，主打舒适。与光明里、安联尚璟府、联发悦尚居、电建等类似。其他多为40-50层超高层，容积率6。
2.周边的教育资源丰富，学位不紧张，不用担心买房后小孩子上学需要调剂问题，特别是非深户家庭。
3.一路之隔就是光明小镇，对老人和小孩来说十分的友好，不管是遛娃还是饭后遛弯都很方便。
4.居住环境纯粹，没有回迁以及保障房，在市面比较少见。
缺点：
1.项目在中心区域的边缘地段，临近光明小镇，未来生活方面的配套不是很方便，区域位置决定楼盘的价值，这个是项目最大的劣势。
2.周边有一片农民房，这个在光明中心区比较少见，按照中心区域的规划，肯定会拆迁，到时候噪音和粉尘对生活有一定的干扰，其他项目周边同样也面临施工或者未来施工的影响。
3.项目周边配套目前比较差，特别是商业，需要等周边拆迁旧改完成，才能有所改善。
润宏城
宏发与华润联手打造的深圳大型旧改项目，占地50万m²，总建筑面积380万m²，相当于70个和500个足球场。含12个住宅和4个产业地块，一期紧邻13号线月亮路站，首开24号地块——润雅园，为华润润系2.0新品。容积率为6.1，规划房源1091套，车位1291个，车位比1：1.18。
折后总价约：
83m²3房2卫：300-315万 93m²3房2卫：340-360万
94m²3房2卫: 360-375 108m²4房2卫：450-470万
135m²4房3卫：586-620万
优点：1、项目体量较大，建成后周边的城市面貌和区域价值将带来一定程度提升；2、片区更新将发展2大高新产业园+2大产研生态圈，进一步提升片区价值；3、景观资源丰富、有1河道+3公园半包围；4、优质大商圈，片区内将打造TOD集中商业、街区潮流商业，另有约8万㎡的文体设施馆群。缺点：1、片区规划落地需要一定时间，长期必将有工程噪音和空气污染；2、交通尚未完全建成，轨道13号线及其它交通设施建成需一定时间；3、项目体量较大，带来的较高的6.1容积率，居住舒适度较差；3、周边多为工业园区、农民房，城市形象提升主要依靠旧改。
润曜府
项目位于深圳·光明-凤凰街道光侨路及侨凯路交汇处，位于光明城高铁片区，规划4栋住宅，层高为32-34层，主力户型为88-112㎡3-4房，总户数约724多套。预计88㎡的558套，89㎡的64套，110㎡的96套（具体以官方信息为准），毛坯限价4.89万/㎡，精装均价在5.16万/㎡。
【华润·润曜府】——折后价
69㎡两房一卫【300-320万】 89㎡三房两卫【360-400万】
95㎡三房两卫【450-480】
润晖府
华润润晖府位于光明城高铁片区，规划4栋住宅，层高为32-34层，主力户型为88-110㎡3-4房，总户数约700多套。
预计88㎡的558套，89㎡的64套，110㎡的96套（具体以官方信息为准），毛坯限价4.89万/㎡。
【华润·润晖府】——89㎡三房【430-480万】110㎡四房【550-580万】
优势1.地铁出行较为便利，13号线光明城站350米的距离，6站直达南山，拉近光明到南山的距离；
2.片区比较纯粹都是楼龄较新的住宅，入伙后该片区城市面貌优秀；
3.该项目有优质的品牌背书，毛坯备案送精装修，华润wq事件较少；4.起步门槛较低，对刚需比较友好，约300万就可以上光明置业热点片区的精装新房；劣势：1.享受着高铁的便利，同时受到了高铁的噪音；2.商业配套现阶段是比较欠缺的，中海有规划商业需要时间；3.楼盘较小，在润晖府和中海的中间，视野上会有限制；4.小区本身的容积率6.2，整个片区的容积率也不低；5.周围竞品较多，润晖府、特发观月台、龙光玖瑞府等，以及邻居中海时光境也即将入市
润曦府
润曦府位于勤诚达正大城与深铁瑞城间，原A607-0888宗地，由华润拍得。该宗地须建8010平方米保障性租赁住房，普通商品住房销售限价47150元/平方米。项目含4栋建筑主体，共725户住宅，面积有89㎡三房两卫、110㎡四房两卫，机动车位1304个，容积率为4.71。
润曦府约89-110平3-4房总价354万起 单价❸❾❾❾❾元/㎡起
89㎡三房两卫【354-390万】110㎡四房两卫【480-500万】
中海时光境
光明凤凰城网红大盘中海时光境新推4栋166套住宅，户型82-89㎡3-4房，优惠约11点，折后单价3.75万起，均价4万/㎡。
折后价仅311万起，购凤凰城地铁口三房，使用率85%。中海时光静邻光明城高铁，13号线通南山、北站、福田，楼下百花园，旁有华润润晖、润曜府。
优点：1、距离光明城站很近，13号线在此交汇，未来去南山方便；2、凤凰城是光明规划最好和配套最齐全的片区，多个城市配套现在已经兑现；3、相对靠近凤凰城纯粹居住区，未来周边住宅建好后，居住环境会很宜居；4、价格优惠力度很大，最低278万的上车3房的门槛，创光明房价新低，对刚需非常友善。不足：1、距离高铁站和主干道比较近，部分楼栋和户型难免受噪音和粉尘影响；2、有1栋安居房，会对社区居住纯粹度有点影响，但是几乎周边新房都有配建，不是太大问题；3、项目为超高层，会略显拥挤，小区被主道路隔开，安全性和私密性打点折扣。
满金华.金硕华府
项目位于光明区新湖街道佛子坳路与狮明路交汇处东南侧，预推建筑面积为88-141㎡3-4居室。项目已于9月12日已取证，备案均价4.64万/㎡，9月23日首批公开选房。
优点：
1、马路对面就是深圳最大的科学公园，视野景观好，并且里面文体配套非常齐全；
2、光明缺商业，本项目自带3万平米的商业，刚需学校商业地铁均满足；
3、此次推出的均为商品房，没有人才和保障房，居住比较纯粹；
4、3条地铁线围绕，交通出行较为便利，需要时间等开通；
5、有开发商的保价承诺，不应担心后期楼盘价格会更低；
缺点：
1、整体项目周边都不是很成熟，前期的生活体验不会很好，需要时间等待旧改的完成；
2、户型使用率并不是很高，88平做三房一卫，也是因为超高层；
3、楼下有学校规划，未来学校好坏难做判断；
4、周边新楼盘较多，以后二手的竞争也很激烈；
安联尚璟府
小区容积率低至3.8，市面新房多为6以上。项目将推出348套89-111㎡3-4房住宅，2梯4户，户户朝南。建面约89㎡三房，三开间朝南，主卧宽敞，次卧实用
优势:
1，国企开发
2，光明中心区，科学公园旁，户户超南
3，教育资源优质
缺点;
1.不靠地铁，距离最近的地铁站都超过了1公里范围；
2.户型设计为了最大程度迎合科学公园的景观资源，有相当一部分房源朝北；
3.车位比不足1:1。
联发悦尚居
联发悦尚居可售商品房417套，建筑面积约83-108㎡ 3-4房户型，带装修交付。项目毛坯限价4.53万/㎡，目前在售均价约4.81万/㎡。
优点：
1、项目属于教育全龄段15年覆盖，从长远的角度来考虑，在教育层面上有较大的想象空间；
2、价格上对比周边正在售的其它小区来看，便宜近3000每平，价格层面上更加亲民；
3、最后户型上设计较为不错，尤其是横厅大四房设计，目测符合众多年轻人的口味；
缺点：
1、目前商业严重匮乏，生活便利度较差；
2、其次紧靠华裕路十字路口，不排除未来有噪音影响；
3、整个板块还是未来大于现状，在这个点上和光明其它即将入市的新盘基本一致，周围待改善的空间较大，目前来看一个字总结就是：荒；需要做好长期持有的准备，以及持有成本和持有风险的把控能力；
特发.学府郎
项目占地面积约21039㎡，总建筑面约151355㎡，主要由4栋住宅塔楼（3栋48层商品住宅、1栋25层保障房），以及1所幼儿园组成。另配建有公交首末站、社区商业等多功能配套，满足居家的便利度。
优势：
1、最大的亮点学区，属于深圳外国语光明校区范围，并且学位不紧张，今年录取到第八类；
2、地铁，13号线公明北站距离项目200米，真正的地铁口物业；
3、价格预计3.2万起，总价300万以内可以买三房两卫；
劣势：
1、周边的城市面貌较差，都是工厂和农民房，只有两个住宅盘在建；
2、属于光明较为偏远的地方紧挨着东莞了；
3、周边在建和拆，一期入住的会有噪音和粉尘的影响；
4、周边没有大型的商业；
龙湖御湖境
光明马田，龙湖御湖境于2023年10月9日取证入市，本次加推3栋，224套房源！面积80㎡的3房1.9卫，89㎡的3房2卫，106-119㎡的4房2卫户型，备案均价4.38万/㎡，备案单价3.69-4.9万/㎡，总价300-575万/套，2025年12月31日前带高品质精装交房。
优点
1，周边很多块旧改用地，还有2块教育用地，如果后期引进两个名校，对于片区来讲就非常不错。
2，约300米地铁6号线薯田埔站、两站接驳13号线(在建)、三站换乘11号线,2干道主脉交通永远是买房考虑的蕞重要的因素之一。
3总价278万起，可以上车80多的三房，门槛比以前降低了很多，这个价对刚需来说真的非常友好
劣势：
1，小区容积率达5.0，不算太高，也不算低，目前推售的2,3栋产品，总高32层,33层，不属于超高层，使用率还比较高，蕞起码后期肯定比1栋的产品实用。
2，薯田埔一带发展完善仍需时间，哪怕是光明同样也是要时间周期去兑现价值，PPT规划是不错的，我觉得还是很有前景的。
松茂御城雅苑
松茂御城雅苑，占地45,352.06㎡，总建筑297,781.48㎡，分二期开发。一期占地14,050.71㎡，建筑102,132.86㎡；二期占地31,301.35㎡，建筑195,648.62㎡。现推售建面81-88㎡住宅，备案均价4.7万/㎡，单价4-5.2万/㎡，总价334-462万。
深物业御堂上府
项目位于光明玉塘街道松白路与田寮路交汇处西南角，邻近玉塘派出所。
项目宗地面积14901.8㎡，建筑面积81960㎡，建成后将推出500多套商品房，毛坯限售4.34万/㎡。
花润里
项目位于光明区光明街道白花社区富民路与观光路交汇处东北侧，原为白花社区征地返还用地。
面积约1.6万㎡，计容建筑面积约5.15万㎡，容积率3.3，项目共3栋住宅，规划399户，配置车位616个。
花润里主推户型建面约84-118㎡3-4房，吹风价约5万/㎡。
宏发悦见公园里
宏发悦见公园里位于光明区松白路和红花中路交汇处，公明广场东侧，和天汇城隔路对望，现已获批预售，推出803套住宅房源，预售总面积75796.43㎡，位于3栋一单元、二单元、四单元、五单元。
住宅户型户型区间约85-120㎡，备案均价约4.7万/㎡，单价区间约4.4-5.4万/㎡
