鹏城事记 鹏城事记 2024-03-22 16:56 广东
中洲迎玺花园
中洲迎玺一期在去年12月开盘，642套住宅共卖出417套，销售金额约29亿，去化率约65%。备案价7.24万/㎡，开盘当天85折，折后单价6.15万一平，把北站片区价格直接降到了6万的水平！
项目二期价格预计和一期差不多，这个价格在北站片区还是很有优势，不管是新房还是二手房都有一定程度的倒挂。
项目优势：1、交通便利，靠近深圳北站，还有3条地铁线；2、龙华最核心地段，又是深圳地理中心，未来发展潜力巨大；2、汇聚了龙华最优质的配套资源，商业、教育、医疗等一应俱全；3、片区少有的低容积率住宅，产品品质好。项目不足：1、高峰期在龙华片区交通还是会比较拥堵。2、1992年拿地，只剩39年产权，对二手房交易贷款有影响。3、户型使用率稍低，一般只有75-78%。
卓越珺奕府
优势：
1、高性价比住宅：总价约400万，均价5字头，亲民价格，购房优选。
2、交通便利，距4号线龙胜地铁站仅500米，便于居民地铁通勤，出行无忧。
3、商业设施完备，购物便捷，满足居民日常消费需求。
4、优质80㎡三房设计，高效利用空间，提升居住舒适度。
劣势：
1、地理位置边缘：靠近龙胜地铁站，但属大浪地区，非上塘核心，对部分购房者吸引力不足。
2、房产市场竞争激烈，新房和二手房供应丰富，卓越珺奕府进入二手房市场后将面临较大竞争。
3、"城市旧改进行中，周边农民房环绕，面貌一般，或影响购房者决策。"
卓越珺奕府虽性价比高、交通便利、商业配套齐全且户型优良，但地处偏远，市场竞争激烈，城市面貌平平。购房者应根据个人需求和喜好进行抉择。
超核紫云府
超核·紫云府位于龙华民治街道，前身原为2022年深圳第二批土拍的A806-0403宗地，被华润竞得，项目商品房毛坯限价72450元/㎡（不含室内装修价格）
优点：
1、距离4、5、6号线地铁枢纽【深圳北站】400m，地铁交通方便
2、学位优势,属于【深圳外国语学校龙华校区】学区范围
3、价格优势，紫云府开盘折后总价5字头起
4、下楼就是公园，居住环境不错，尤其在龙华这种公园荒漠比较难得
5、交付有保障，华润央企打造
6、有（万象系商业）加持
不足：
1、小区体量小，公区小，基本没有花园，也没有泳池
2、片区开发还需要周期，需要忍受建设带来的噪音，和尘土分扬的影响
3、靠近主干道和4号线“天铁”，部分户型受噪音影响
4、周边道路高峰期拥堵严重
5、停车位不足
6、项目存在保障房，不够纯粹
超核中心润府
北站超核润府二期加推取得预售证！备案均价约7.24万/㎡，本次推售为2、3、5栋产品，共708套房源，户型有99-143㎡3-4房。
此前项目首批推出510套99-114㎡3-4房产品，开盘当天去化450套，去化率约88%，是龙华今年最为火爆的新盘，目前已基本售罄,项目还有少量尾盘。
优点
地段：北站核心地段，各方面配套接近无敌，通勤福田、前海方便；
产品：华润打造、户型也不错；
价格：限价、符合片区主流群体；
预期：北站商务区概念，有产业预期；
物业：华润物业非常出色
不足
环境：北站流动人员大，对于喜欢宁静的人有点影响，附近樟坑有排拆；
密集：龙华区居住密度大；
地铁：虽然地铁线路很方便，但是也要走一段；
车位：比例是1220/1160，不足1:1
中海珑悦里
中海珑悦理家园坐落于北站A806-0400地块由中海地产以22.29亿及竞配13740㎡自持竞拍获得。项目占地7.2万㎡，总建筑面积45.8万㎡，涵盖68700㎡住宅、1000㎡商业及6870㎡公租房。均价不超72450元/㎡，现推出480套88-128㎡的3-4房住宅，使用率超92%，毛坯附赠简装。总计946户，含公租房118套和自持公租房346套。
优点：
1、龙华区核心地段，深圳北红利汇聚北站总部与城市超核，众多企业总部进驻，带动高层次办公人群增长。
2、交通便利，地铁4、5、6号线三线交汇，高铁站400米，这方面优于华润
3、对面华润的五星级万象商业，绿芯公园，家门口学校、公园及文体设施配套丰富
4、户型使用率打败了相邻的竞品，简装交付其实是基础装修，管路、线路、电路、天花、地板，入伙后改造性强
5、周围无高建筑物遮挡，后面是学校也是底层建筑，前面看北站商务区，视野广阔
劣势：
1、项目靠近深圳北地铁4号线轨道，有噪音干扰
2、小区体量比较小，有一栋自持租赁，圈层不够纯粹，自身配套不是那么硬
3、88的户型05，06朝向朝北，从日照模拟来看几乎没有日照
4、中海外墙事件的发酵，给广大置业者或多或少带来了一定的心理阴影
北站的整体地段价值是相对恒定的，这是地理优势的使然，不管是南山还是福田都比较方便，即使某天东部大发展、深圳核心产业东移，北站往返东部也较为便利。
鸿荣源尚云
第二批（北区）已经取证，推612套82-89㎡3-4房，备案均价6.22万/㎡，折后总价432万起毛82㎡3房。
优点：
1鸿荣源产品，无论是品质还是物业都是不错的；总价400-500万，符合刚需上车需求
2 在龙华最繁华商业——壹方城旁，大型商业综合体旁，商业氛围不错
缺点：
1 目前最近的地铁是约1.3公里的4号线龙华站，离地铁较远，不过未来有25号线景龙站在旁边2堵车，特别是壹方城那边，已经成为常态了3 属于龙华老城区，周边面貌较一般，虽然附近有不少城市更新项目，但周期长，还会伴随噪音等影响居住体验
星河.星悦云
星河·星悦云邸是星河地产集团开发的商品住宅及商铺项目，一期占地约2万㎡，建筑面积约15.4万㎡，提供约879套3-4房住宅，面积95-124㎡。项目绿化率为40%，产权年限70年，采用3梯6户设计。物业服务由深圳星河智善生活股份有限公司提供。
优势
1、星河在深圳有35年的历史，不管是品质还是物业方面都是较为值得信赖
2、项目自带教育配套 目送式教育
3、阳台山步行1公里即享独特自然景观，生活圈内文体配套齐全
劣势
1、龙华大浪城市形象欠佳，以城中村工业区著称，需要时间兑现
2、大型旧改项目每天面临施工会吵
3、套内使用率是弱项，超高层建筑决定了分摊面积较大
塘城壹号
龙华塘城NEXT TOWN今天正式开放样板房，预计4月份入市，商品房总套数为1382套，户型面积有67㎡的2房1卫，87㎡的3房2卫，96㎡的3房2卫，117-125㎡的4房2卫户型。
项目优势：1、交通便利，双地口物业，适合在龙华、福田和罗湖上班的人群；2、周边配套成熟，居住氛围浓厚，城市面貌整体较新，适合居住；3、教育资源不错，有华东师范大学附属深圳龙华学校（单片区划分学位，具体以教育局公布为准）；项目劣势：1、居住属性不够纯粹，涵盖住宅、写字楼、商业、保障房；2、临近主干道和地铁，有噪音影响；3、容积率高达11.4，居住舒适度一般
安宏基天曜府
位于龙华民治街道，地块东临腾龙路、天英巷，南临天英西街。也被购房者视为天曜广场的二期，在华业玫瑰四季、安宏基天曜广场中间。二期的推广名为“安宏基天曜府”，用地面积，项目主要由4栋高层塔楼围合组成，分别为1栋1单元35层，1栋2单元43层，1栋3单元43层，1栋4单位37层。
优势
1、项目靠近红山6979，位于红山核心区域，配套齐全，生活方便。
2、项目不论开车还是坐地铁，通勤都是比较方便的。
3、周边面貌比较新，并且片区内有产业支撑，发展潜力不错。
劣势：
小区三面被围，视线可能略有遮挡，采光方面可能差一点。
总的来说:安宏基天曜是红山新房里面最近地铁口的，57平两房入门门槛低，品质的细节做的也比较到位，能看得到明显高于周边二手楼盘，项目周边生活配套都已经很成熟。
恒壹四季华府
恒壹四季华府位于深圳市龙华区民治街道民康路华南实验学校北侧；共规划3栋建筑，呈品字形排列。其中，最西侧一栋为最高，约99米，34层；北侧一栋高约97米，31层；东侧一栋高约52米，15层。
优点：
1 现楼，板式结构南北通透
2学校就在家门口，学区也还不错，为九年一贯制华南实验学校（2019龙华区前十名校区）
33.5容积率低密社区，居住舒适
不足：
1离地铁口比较远，距离最近的是10号线光雅园站步行约1.4公里
2 附近医疗资源比较匮乏，缺少综合型公立医院
