我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，首房首贷，积分62左右，总价450万，买新房一直没有买上，最近在看二手房，但是这个预算只能选郊区外环，但是上班又比较远，买市区又只能买老破小，怎么选会比较好呢？

沪叔：你好，买在郊区外环的话，可能房子流动性是比不上市区，市区如果想买户型稍微比较正的可以看看华泾板块，至于老破小，看你目前自身条件和需求，自住和出租问题不大，涨幅空间有限的。

提问：沪叔，你好，预算在360-410万，最近在看徐汇区华理板块的老破小（梅陇四村—梅陇十一村），家里小朋友目前幼儿园中班考虑上学等方面，不知道该不该买，目前还没落户还在等居住证年限，想问一下沪叔意见，另外还有哪些小区可以买呢？谢谢

沪叔：你好，这边学区就是你看的梅四，对口的华理工附小，梅11对口的上实附小，初中都是华理工附中，华理工这边是人户一致+2年半入户要求，小孩今年4岁，2025年4月报小学，2年4个月基本差不多能入，这边都老小区楼梯房，熟称老破小，90-96年的居多，均价5.5-6.5w/平，小区之间没有什么太大区别。

提问：您好，沪叔。请教上海房产投资方向，积分70分，上海名下无房，可以接受总价1500-2000万的房子，主要诉求是投资回报，可以接受5-10年后获得收益，不在乎是否学区房。请问哪些板块或者楼盘最值得投资呢？另外房子买了是租出去还是自住有什么利弊呢？目前打算如果买不到市中心就租房在市区买的房子出租掉，不知是否可行。

沪叔：你好，首先70分在上海的市区楼盘积分中属于中等分数，有机会入围。

板块来讲现在比较火的北外滩、东外滩明年都有一些不错的新房入市，可以考虑，第五批北外滩的积分就不是很高。

市中心大概率可以入围，选不选的到要看摇号，明年开的楼盘也比较多，70分也可以多尝试几个楼盘，有很大概率可以买到。

能买到市区最好自己住，自己对房子比较爱惜，一些装修等细节会保护的比较好，租出去的话折损比例会高一些，卖的话就会有一些折扣。

提问：沪叔，你好，唐镇10万的单价现在不上车未来还有机会吗？想问一下融创未来金融城怎样呢？值不值得买呢？

沪叔：你好，唐镇虽然没有进入主城区范围内，但是定位属性打上是高端中产居住标签，这里距离张江不远，大量有强大买房实力的张江男都会在唐镇买房，虽然目前这边还是有点荒，但是未来前景看好。融创未来金融城是个超大体量的社区。交通比较便利，周边荒凉，没有大型商场，开发周期比较长，目前学区教育存在不确定性，但是在唐镇，周边有高素质收入高中产业主，升值潜力还是有的，性价比较高。

提问：沪叔，你好，前滩、真如、徐泾、大宁这几个板块，怎么选择买房投资呢？

沪叔：你好，依据属性一般将板块划分为两类：刚需性板块和改善型板块，这两者的侧重点有略微的不同。刚需性板块会关注交通，尤其是对通勤的影响，商圈、医院等配套设施一般都比较低级。改善型板块一般囊括了高收入人群和高端配套，环境、教育这些资源必须跟上来。而正是这些的不同使得房屋本身的增值力度出现差异。高端配套和高素质人群的增值能力都比较强，交通马马虎虎，低级配套的增值能力就弱了。如果是对板块进行投资的话，我们一般也是看这些要素有没有改善的空间。

上海前滩位于中环线，但是能够卖出核心区的价格，真实依托于不错的要素配置，如果不涨翻到说不过去。真如缺少的并不是轨道交通，而是产业支撑，如果这一点能够改善，那么这一板块的房子还是升值有望的。徐泾之前炒作的厉害，但是各方面要素没有跟上来，显得有些德不配位，目前产业有了新的发展，这里的房市也总算迎来了曙光。大宁的房市整体还不错，就是目前区域内没有非常好的在售楼盘，即便是改善也像是换了另一个刚需。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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