终于，海义集团摘到了今天的土地！

地块位于北龙湖南岸，宏光揽境东，金茂如意府西，小营台遗址公园南，地块占地41.48亩，容积率2.5，毛坯限价2.5万/㎡，精装修限价3.0万/㎡，地块要求现房销售。

最终，海义集团以7.9亿元总价，溢价36%摘取地块，折合1905万元/亩，楼面价11428元/㎡。

首先恭喜郑州，恭喜郑州楼市！恭喜海义！【1】惊心动魄的土拍

感谢《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。

这块地刚挂出来时，大家关心的不是谁参与的问题，而是这个价格会不会影响北龙湖南岸洋房市场的价格体系问题。

关于是否会影响南岸价格体系，我们下面再说，先说我们大家不关心谁参与土地竞拍的问题。

为什么大家不关心土地谁拍了？因为这2年，郑州房地产市场低迷，几乎每一块土地要么是底价成交，要么是城投托底，哪怕是华润幸福里地块，都没能掀起一丝波澜。因为大家也认为这块地可能就是某个企业底价摘走，但结果我们全错了，没想到的是，这块地成为近几年最惊心动魄的一次土拍。

去年底，我也以为这块地会是城投托底；

今年初，我以为这块地会是某个企业底价成交；

前几天，我认为海义是志在必得，要在2024年实现东区“四盘联动”；

昨天，我才知道又有周口城投会同河南三建参与，海义也拉来了郑汴建设助阵，即使是二个主体参与。即便如此，我依旧以为是短兵相见，加个一二次价，以一方主动退出，一家胜出结束；

今天，开拍，5分钟，10分钟……还没结束，才得知商丘金沙也参与了！小伙伴们震惊了！传闻退出的金沙并没有退出！杀了过来！

15分钟，30分钟，45分钟……一直不见结果！

在开拍过程中，《楼八》和一众小伙伴们讨论，如果这样下去，会是什么价格，楼八大概估算了一下。

起拍价是1380万/亩，楼面价8390元/㎡。现房25000元/㎡销售，如果按企业7%的资金成本2年计算，回推到正常的期房销售，就是21500元/㎡的价格。21500元/㎡的价格，根据地块的素质和市场定位，11000元/㎡的楼面价可以支撑。11000元/㎡的楼面价对应的土地总价就是：7.6亿。

减掉5.8亿的底价，那土地就是1.8个亿的溢价。

所以，在10点半的时候，我在几个群里预测：

土地价格不会超过7.8个亿。

但最终，土地以7.9亿成交，超出我预期上限1000万！

对不起，楼八低估了房企拿地的决心，低估了楼市复苏的强劲。

稍等一下，让作者理理思路。

不得不说，这件事情让我想起了2016年的那次土拍。

2016年7月8日，上午9点，金水区郑纺机原厂区首块地块进行网拍，在经过3个多小时，566轮的激烈竞价之后，由郑州万科美景房地产开发有限责任公司以总价25.024亿元夺得，折合楼面价13411.24元/㎡，每亩单价2682.26万元/亩，溢价率294.45%，刷新郑州总价纪录，和金水区单价纪录，成为新地王。

自此，郑州楼市开始了3个月的疯狂期。

现在反过来反思，这件事对郑州楼市的利弊如何，还是仁者见仁智者见智，不能定论，但笔者认为是一件坏事，它让郑州楼市在接下来的3个月里进入疯癫状态，后遗症明显，是今天楼市低迷重要的因素之一。

但，有一点《楼八》可以100%肯定：土地市场的火爆就是楼市强劲的信号，也是必然的，今天的土拍就是郑州楼市强劲复苏的信号。

如果说今天的28号地像曾经的郑州纺机，但进入的郑州绝对不再是2016年的郑州了，今天的郑州一定是《霍元甲》中涅槃重生的李连杰。

【2】

海义四盘联动掀起郑东新区风云

海义是谁？没错，就是那个在2022年10月24日刚刚以9560万摘走北龙湖15号商业用地的海义。

这是海义北龙湖的第二块地，时间间隔为2个月。

对于海义，这不是结束，这只是开始。

接下来，海义将乘胜追击，大概率继续摘走郑州东站东广场的2宗住宅地块，在2024年，一次性实现“四盘联动”，完成一个中小房企史诗级的惊天破局。

其意向地块如下图所示：

上图：海义郑州版图布局

海义，海义集团，对郑州地产圈和郑州地产人来说，是个新人，但对于海义来说，是开始从幕后走向前台，开始从建业背后的大股东逐渐成为一支强劲的地产新秀力量。

沉舟侧畔千帆过，病木前头万木春

行业发展到今天这种状况，一批我们喜爱的优秀房企或倒下或渐渐退出历史舞台，但一些新生的力量正在崛起，这个崛起的过程处于如此的行业现状，自然艰难万分，但让我们欣喜的是，它并不缺乏后继者。

海义是一家综合性、产业多元化的集团性公司，其中地产板块也成立运营了很多年，开发的项目也达到了二位数，只是，他一直没有登上郑州这座省会城市的舞台。

上图：海义15城17盘的开发历史

从一个不被郑州地产行业知晓，到连拿四宗土地实现“四盘联动”，震惊郑州地产行业，海义应该可能不会超过1年的时间。

静若处子，动若脱兔，概括了海义的郑州进军之路。

【3】

不会对现有市场和楼盘产生不利影响

当初，在这块土地挂牌信息面世后，市场立刻做出强烈反应，都认为这个25000元/㎡的限价会对北龙湖南岸形成冲击，会改变南岸洋房4万/㎡的格局。

如今，土地花落海义，它将怎样改变南岸格局呢？

我们从三个方面谈谈。

企业情况

我们知道，北龙湖南岸有龙之梦和善水上境。普罗做产品，郑州人民是认可的；正商，更是曾经郑州地产的老大。龙之梦和善水基本就代表了这2个企业“2.5容积率产品”的顶级水平了。

那，这2个项目动摇南岸洋房市场了吗？并没有。

海义作为北龙湖新生，初入豪宅云集的北龙湖南岸市场，即使没有限价，即使没有容积率限制，海义也是断不会选择顶级豪宅路线的，应该是竞品改善路线。

限价因素

地块25000/㎡的现房限价，如果按过去“预售条件到交付2年时间”+“企业年10%”的资金成本，那么这几乎相当于要求企业在预售阶段按2万/㎡的价格进行销售，即使是年化5%，也是2.25万/㎡的价格。（这段话非专业地产不太好理解）。

这样的楼面价，2万的售价，开发商不是慈善机构，它能给你做什么的品质？品质在未来二手房市场是售价的唯一因素，对应下来，它怎么可能动摇南岸的豪宅市场？

小高层因素

容积率2.5，它就是小高层，是不允许它做高低配的，所以，这个地块和南岸洋房豪宅的关系不大，它真正能威胁的是北岸的华曦府和兰溪府。

但问题又来了，这是个现房销售的项目，上市要2.5年之后了，二年半的时间，我想问兰溪府和华曦府二位兄弟，这么长时间还不够你们快马加鞭跑掉的吗？

综合来看，不论是对南岸还是北岸，对小高层还是洋房，海义的这个项目都是一个人畜无害的小白兔项目。

【4】

未来东区的房地产何去何从？

东区的房地产市场这2年发生了怎样的变化？

过去2年，陆陆续续有房企，永平路晴宇改规，瀚海沉寂，同晟入手松苑，建业沉默……主动或被迫，一批知名的房企正在淡出郑东新区的市场，与此同时，除了传统的保利，华润，一批新兴的房企开始崭露头角。

金桥，是近2年北龙湖起来的房企，但和海义多年深耕进入东区之前已经实现15成17盘的成熟开发经验相比，其属于异军突起，我们也真心希望和祝福金桥完成电建金桥·华曦府、金桥·水木里以及电建金桥·壹号湾的开发，给北龙湖奉献三个优秀的作品。

上图：西棠公区的地面墙面和顶部

金桥西棠的样板间最近开放了，但我更关注的是它的公区的，从现场的照片看，公区和景观一样，在色彩搭配，建筑选材上逼格满满，豪宅感扑面而来，在资金充足的情况下，相信金桥一定不会辜负西棠业主的期待。

郑新，郑新是东区下属的国有房企开发公司，早年开发过兰溪上苑，去年上市兰溪书院，今年要入市的是兰溪府。

在笔者看来，郑新做产品是灰常灰常认真的，在客户的敏感点，或者说在项目品质的保值点上十分下功夫，同时，不追求花里胡哨的东西，以“实用性”把其品质拿捏到位，兰溪府，也是2024年，置业北龙湖的必看项目。

大来，2022年，它以19.66亿的总价摘下了瀚海晴宇旁边的地块。20亿，是个什么概念，一个朋友说现在如果你有5000万现金，拿着手机，给前台看看你的app余额，现在都能见郑州任何一个开发商老板谈合作。而在楼八看来，20亿现在能把郑州市面上矛盾突出的烂尾楼解决掉一半，由此可见，大来置业的实力强劲，所以，没有理由怀疑大来可以把这个项目做好。

如今，海义来了，凑够了东区新人“四大天王”，我们期待着四大天王在东区发芽立足，而立足的第一步就是要把这4个项目做好。

三年后，比一比兰溪府、华曦府、海义、大来，看看谁才是真天王。

结语

楼八的话

不知不觉，北龙湖又迎来了一个新的时代。

还是那句话，郑州地产已经走过了最艰难的时代，2024，期待郑州迎来一屡新的曙光。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。