最近楼市的政策力度可谓是非常大。国常会通过的特大超大城市的城中村改造，以及中央政治局会议提到的要适时调整房地产的政策。

其实从去年下半年开始，楼市政策就一直是暖风徐徐，我认为在楼市企稳之前，政策层面只有利好，不会有利空。在这样的背景下，于是就有不少楼市“投机”者就蠢蠢欲动，想要趁机“捞一把”。实际上，想在投资市场上赚到钱从来都不是那么容易，看似机会大多时候都是陷阱。

去年以来，北上深广的楼市已经全面放松了，诸如贷款利率，信贷政策是最容易刺激短期市场的。但是市场反应似乎也没那么大（起码没有预期大），最具代表性的深圳楼市虽然成交量有所回升，但是价格还是没有什么起色，甚至继续下跌，市场整体热情也并不高。且在成交量短时间走高后，又迅速冷却了下来，目前二手住宅的月度成交量在3000套左右。

北上深广都这样，其他城市更不容乐观。而在东北，房地产市场是相当的凄凉，房价也是一跌再跌。这就包括哈尔滨，在2021年人口降至了1000万以内，人口流失严重，住房的需求支撑严重不足。其他诸如之前比较火的一线城市的周边区域，例如燕郊、惠州等地的楼市都是一片哀嚎。

我可以说，未来再想在投资房产上有超额收益几乎是不可能，而且很有可能一买就会亏损，所以没有看清楚楼市的形势之前，最好不要乱出手。那如何才能看清楚楼市未来的形势？

研判未来房价的走势，最终还是要看未来的供需关系。过去的楼市调控政策都是在阶段性、局部化地控制供需关系。

从国内房地产市场整体来看，2018年的时候人均住房面积已经到了40平方米，这个居住面积肯定是够的。所以从整体市场来看，国内房地产市场在几年前就已经达到了供需平衡，何况还是有这么在建项目，未来仍然有源源不断的新房子供应出来，供需的天平逐渐向供应端倾斜了，整体供大于求是必然会出现的，房价的回落也是在所难免的。

再讲讲局部市场。作为房地产市场的观察者，我必须承认国内房地产市场存在结构性不平衡的情况。一线城市和部分强二线城市的人口不断流入，需求支撑是比较强的。但是，我们也要看到，城市也是一直在扩大，房子也是不断往城市边缘地带建设。未来5-10年，除了极个别的城市的住房市场存在供不应求的局面，大多数都是能实现供求平衡的。

需求层面，我之前也强调了很多次，最关键还是人口因素的变化，这个我就不再赘述了。

我们要相信，价格最终还是由供求关系来决定的，这是最基本的经济学原理。虽然这个在短时间可能会受到外在因素的影响，但最终还是会回归到最基本的规律上来。

同时，国内在推动住房双轨制，也将大大改善热门城市的住房供应情况，对于抑制房价的上涨也会起到一定的作用。

因此，我认为未来房子不一定是一种很好的投资标的。如果想投资房产，还是注意这些情况的变化，不要一买就开始跌。