近几年，政府加快了住房保障体系的建设，从之前的发展公租房、廉租房、回迁房、安置房、保租房，到如今各城市纷纷开建配售型保障房，一个租购并举的住房制度正在呈现于公众面前。

目前，包括北上广深四大一线城市以及杭州、昆明、成都、济南、青岛、宁波等二三线城市也公布了今年建设配售型保障房的目标，总规模超13.3万套。28日，全国首个配售型保障房开售（福州双龙新居项目），售价认定仅为周边商品房一半。

在如此机遇面前，住房租赁企业应该从销售能力、户型打造、社区氛围营造等方面加强自身硬实力，以满足不断变化的市场需求。

# 各地筹建配售型保障房

完善住房保障体系

所谓配售型保障性住房，是指符合条件的家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房。

说起这一概念，还要追溯到2023年8月国务院审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。该指导意见提到，规划建设保障性住房，着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，根据保障性住房房源供给和需求等情况，研究制定配售方案，有序组织配售。

通过上述指导意见，我们可以看出，目前保障房分为“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型则按“保本微利”原则进行配售。需要强调的是，配售型保障房购买后实行封闭管理，不能上市交易，不能私自转让和长期闲置，被称为真正的“不动产”。

就各地落实配售型保障房的情况来看，据URI统计，目前已有北京、上海、广州、深圳、福州、成都、杭州、昆明等24多个省市披露了2024年度配售型保障性住房建设筹集目标，合计总规模已超13.3万套。这些城市中，福州市筹建筹集套数最多，为1.24万套，北上广深四个一线城市及西安均为1万套左右。

例如，广州市首个配售型保障性住房项目在1月13日正式动工。该项目位于黄埔区何棠下旧村改造范围内，占地面积约4000平方米，周边教育、交通、医疗等配套较为完善，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。

而在福州，全国首笔落地的配售型保障性住房开发贷款项目——滨海双龙新居正在如火如荼的开售。该项目总建筑面积5.56万平方米，总投资2.54亿元，规划建设保障性住房701套，其中，一居室45平方米242套，二居室60平方米277套，三居室75平方米182套，日前开售，每平方米仅需5200至5400元，是周边的商品房价格的一半。

昆明市自然资源和规划局也在2月底发布了一批国有土地划拨批前公示，将首批配售型保障房建设用地（共3宗）划拨给了昆明惠居保障房建设管理有限公司。公示显示，此次划拨的3宗土地共占地约93.24亩，划拨总价合计约3.16亿元，其中2宗位于北部山水新城，另1宗位于呈贡吴家营街道。

综上URI认为:未来几年，各地配售型保障房建设将进一步提速，以公租房、保租房和配售型保障房为主体的住房保障体系构建也将更加明显。但是对于市场群众是否认可，还有待观望。

#三重意义

首先就是满足工薪阶层、新市民、新青年的住房需求，解决“夹心层”群体住房困难问题。我们都知道，上述这些人群的收入并不是非常高，想要购买商品房有一定难度，但选择长期租住保障房又难以给人一种稳定感。所以通过建设配售型保障房，满足这类人群由“住有所居”向“居有其屋”转变，消除工薪收入群体买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

以福州为例，拟在3月开放配售型保障房申购。对象主要是两大类，第一类是具有福州六城区户籍的住房、收入困难群体；第二类是具有福州六城区户籍的普通工薪阶层，包括教师、医护人员、科技人员、引进的人才，还有社区工作者、企业职工等。

其次，建立“保障+市场”住房双轨制，推动房地产行业转型。根据去年发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。而此次多个城市披露2024年配售型保障性住房建设目标，也是顺应住房双轨制建设的又一明确信号。保障房回归民生属性，商品房回归市场化属性的趋势将加快实现，房地产行业新的发展模式正在形成。

最后，拉动当地投资，稳经济增长。今年的《政府工作报告》提出GDP增长5%左右，为了能够达到这一增长目标，各地纷纷加快基础设施建设、保障房建设、城中村改造等步伐。

# 对住房租赁企业的启示

除了对于行业发展具有重要意义外，配售型保障房的推出对于住房租赁企业来说也是一个“新物种”，有些许挑战需要各企业积极面对。

在户型打造上，住房租赁企业应考虑到售卖成交，不能一味追求极致小户型，应该以打造实用性的中小套型为主。例如福州滨海双龙新居就提供了一居室45平方米、二居室60平方米、三居室75平方米三种户型，这样既能满足从单身到三口之家的基本置业需求，同时在总价方面也不至于高不可攀，超出申请者的支付能力范围。

此外，虽然项目是按保本微利的原则打造，但是屋内的装修仍然要按商品房标准来建设，并精装交付。所以，诸如收纳空间、干湿分离、人脸识别、门禁、家具等方面都需要不断创新迭代，这对于住房租赁企业的产品研发和获取业主的持续信任提出了更高要求。

在社区打造上，配售型保障房也需要对标商品房小区。诸如儿童乐园、阳光草坪、运动天地、商业设施、社区活动等也是应配尽配，强调从住户需求出发，通过多元丰富的社群活动，将人联系起来，使住户之间的互动增加，拉近邻里之间的感情。

在员工能力培养上，需要提前培养具有“售房能力"的员工，以此来更好地完成租到售周期的多环节需求。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Date Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦