之前写过一篇文章，新房永不降价，只有波动，因为新房的降价方式和大众认知并不一样。

大众认为：原来卖3W，现在卖2.4才叫真降价到位，高点折扣卖个2.9W那不叫降价。

比如滨江新塘某盘，并不好卖。但是他的表价大概也就是95折左右（约降1500元/㎡），再低也是不可能的。

对于开发商来说，不可能直接直接降价太多，前期业主维权、ZF干预、社会反响都不允许如此。

那么开发商通过哪些方式降价呢？

工抵房，但是一般来说9折顶天了，正常来说会一般是95折左右。按95折来算，3万的房子也就是便宜1500。

比如崇贤某新盘，工抵房最高补贴10W，实际上主要也就是5%左右折扣。

中介分销。

杭州大部分线上选房低于50%的项目，都在分销。

比如成交一套成交，开发商给中介4-6W（主流）。

有人说这怎么能降价呢，是给中介的啊。实际上中介会和购房者协商，从我这边买房，返还你5W，比开发商更便宜。

于是购房者便宜了5W，中介赚了1W，开发商避免了维权。

所以中介有时候确实不会骗你，从他这买更便宜。

送车位也是非常主流的降价方式。

房子都卖不出去了，还考虑什么车位，所以送个车位当降价了。

3W的项目，车位限价价值是30W，实际价值约十来万，送你个车位，约等于降价1000多吧。又降价了，又有资金回，又不要新增投入，所以送车位是开发商最喜欢的降价方式之一。

你看看是不是卖不出去的项目基本上都在送车位，金沙湖、翁梅乔司、桃源、运河新城北等等板块。

送精装修加装包也是常见的降价方式。

精装修额外送你背景墙、柜子、家电升级、地暖……会给你更好的买房体验，更容易冲动下单。实际每户成本也就几万块，实际上单方成本可控，1000一方已经是很高的成本了。

加强公区。

这是最近开发商最喜欢弄的方式，花小钱办大事。

弄一个星空顶，二三十万可以一直吹；弄一个大门，继续吹；架空层弄一些主题，还能吹……

加强外立面。

颜值即正义的年代，丑肯定是影响销售的。所以有一些项目会升级外立面，从真石漆到铝板，这个比升级公区要费钱，所以能升级外立面的项目是好项目。

比如浦沿价格没变过，但是滨耀学府那个时候浦沿基本上都是真石漆外立面，而现在在售项目基本上都是四面铝板。

升级铝板其实是成本较高的一种降价方式，一般开发商还不愿意升级外立面，成本要接近四位数去了，当然一体板会便宜一些。

所以我们就能看到公区吹的一塌糊涂，但是回头一看居然是真石漆的情况。没错，我说的就是那个谁，这里就不点名了。

对一个3W左右的项目直接表价降5%，工抵房+中介分销降个5%，送车位+精装修升级降个5%，公区+外立面升级再降个5%......共实现20%的降价，但是历史数据上表价仅下降了5%左右。

上面这些降价行为都已经在杭州出现，但还有最大一招就是偷面积，目前还未出现。现在全国很多地方都已经放开偷面积，甚至发文明确放开，如广州、长沙等地。想一下89方重新搞回3房2卫，是不是又约等于降价10%呢？