要目

一、引言

二、百信物业应该认清自己的身份

三、决定小区管理方式是业主行使“所有权”

四、百信物业声明的荒唐

五、业委会辟谣可能存在的问题

六、结束语

一、引言

今天，贵州印江尚城国际小区业委会在其公众号发布了《关于百信物业不参与业委会选聘新物业服务企业声明的公开辟谣（一）》。起因为百信物业不满业主委员会选聘新物业，在小区内张贴了《关于不参与业委会选聘新物业服务公司的声明》。

二、百信物业应该认清自己的身份

第一，百信物业的身份仅仅是“物业服务人”，不存在任何第二种身份。尽管很多物业公司名称为“×××物业管理有限公司”或“×××物业管理服务有限公司”，其实质是服务，管理应该去掉。

第二，根据《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这个管理，似乎与第一点的管理是矛盾的。各位业主看清楚，这个管理仅仅是针对“建筑物及其附属设施”，并不包括对业主的管理。显然，百信物业 太看得起自己了。

第三，百信物业作为前期物业服务公司是否必然是重新选聘物业的“投标方”？不一定。

如果全体业主共同决定“自行管理”，根本没有前期物业服务公司的事；如果全体业主共同决定，委托唯一的一家“A物业服务公司”来管理小区，这绝不违法，也没有前期物业服务公司的事；如果全体业主共同决定采用公开招投标选聘物业服务企业，则一般是三家或三家以上，但百信物业并不必然的是投标方；如果全体业主共同决定采用邀请招标选聘物业服务企业，则一般是两家，但百信物业并不必然的是两家之一。

三、决定小区管理方式是业主行使“所有权”

第一，全体业主共同决定小区管理方式，是业主行使“所有权”的内容之一，即《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权。此乃物权法律关系。

第二，建设单位（开发商）代表全体业主与百信物业签订《前期物业服务合同》，并不是万年合同；尽管物业服务合同是民法典规定的一种新的有名合同，归根结底是合同法律关系，在民法理论上属于债权法律关系。

第三，物权优先于债权。法律在此并没有例外。因此，即使是排序，《前期物业服务合同》应该让位于业主行使“所有权”。故，业主要不要自行管理？要不要选聘物业服务人管理？何种方式选聘物业？何时启动选聘物业？这些均与百信物业所谓的《前期物业服务合同》没有任何关系。

因此，从业主行使业主的建筑物区分所有权角度言，百信物业是“猪鼻子插大葱——装象”。

四、百信物业声明的荒唐

第一，百信物业是否参与业委会选聘新物业服务公司，对小区选聘物业没有任何影响；既不存在违法的地方，又不存在不合理的地方。

第二，百信物业声明中所谓的不认可业主委员会的做法、业主不知情、小区欠缴物业费等等，属于“指手画脚”，“画蛇添足”之举。业主委员会关于选聘物业的做法，未必需要得到百信物业的认可；业主知情与否，那也业主与业主委员会之间的事，轮不到百信物业来说三道四，即使业主认为业主委员会的决议侵犯其合法权益，可以依法提起撤销权诉讼；小区欠缴物业费数百万，的确会因为业主委员会选聘物业有所影响，但对于业主欠缴物业费，物业公司可以通过诉讼或仲裁方式来维护自身合法权益。

五、业委会辟谣可能存在的问题

第一，业主委员会的辟谣尽管对小区某些事务进行了一定解读和辟谣，但没有道出不同的法律关系，以及业主共同决定选聘物业的实质。

第二，业主委员会是否必须要做辟谣？作者认为，无需辟谣。这是因为，作者不建议任何一个小区的业主委员会助长物业干涉小区行使“所有权”的歪风邪气。物业服务人应该依据合同，保质保量完成自己的服务内容。当前全国范围内，绝大部分城市业主委员会成立难，难点之一即是物业服务人直接或间接干涉、阻挠小区成立业主委员会，这是大家都知道的事实。

六、结束语

关于此次贵州的声明与辟谣：首先，说明了绝大多数业主尚无法厘清业主、业主大会、业主委员会与物业服务人之间的法律关系，从而上演了这场荒唐的闹剧。其次，物业服务人尚未从“管理”转变为“服务”的理念。最后，业主委员会要敢于直面物业服务人干涉小区业主行使“所有权”的怪象。

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