我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，我关注老师很久了，打算在新江湾板块买房，但是对这个板块大体不太熟悉，朋友推荐说让我在这里买房，麻烦老师指点一下。

沪叔：你好，新江湾板块，位于杨浦区，周围是宝山高境和杨浦中原板块，不过这个板块确实属于一个较为独立的豪宅板块。交通方面有地铁10号线，通向五角场商圈，淮海路CBD等市中心区域，路面有逸仙路高架，驾车出行也比较方便。商业方面板块内主要为居住区，但是紧邻的创智天地，江湾-五角场副中心都是能级高的商业集合区，板块内不有一些满足居民日常生活的小型购物中心和超市等。教育方面有九年一贯学校上音实验学校，复旦科技园小学。医疗方面板块内部没有医疗资源，但是可以驾车10分钟到长海医院。板块主要适合预算在1500w不高也不低的中产阶级。

提问：沪叔，你好，坐标上海，名下有自住房一套，近期打算置换买改善房，想知道在上海哪个板块买的改善房后面升值空间大呢？

沪叔：你好，板块属性在一定程度上影响了板块内房子的增值潜力。板块属性主要包括交通，高端/低端配套和高收入人群几个方面。对于置换型购房者更倾向于板块具有高端配套，以及高收入人群属性。对比上海几大板块，建议考虑前滩板块，首先前滩的配套方面优势在教育与交通，劣势是医疗方面不太成熟，不过高收入人群比例大。再看真如板块，配套上教育，商业以及医疗都没有特别具有吸引力，交通方面稍微强一点，有双轨交汇，而因为板块内没有成型产业，也吸引不到高收入人群，其未来发展还是要看产业的引入。

徐泾板块的问题和真如板块类似，未来发展还是要看是否有产业引入。大宁板块，高端配套在于它的大型商圈，教育，医疗，这几个方面都还不错，交通方面也不算差，因为自身发展也有一部分高收入人群，主打改善的板块但综合下来处于刚需不划算，改善不愿意的中间地位。

提问：沪叔，你好，预算1300-1500万，今年买房投资，想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大？

沪叔：你好，北外滩在交通位置相当优越上，西邻地铁10号线，东邻地铁4号线，中间还有地铁12号线横穿而过，新建路纵穿而过。北外滩开发体量巨大，未来的定位就是中央活动区，有商务办公、公共文化和商业服务三大核心功能。北外滩作为老牌居住区，板块内的教育、医疗配套都非常完善，生态资源上的短板也有黄浦江，滨江绿地来弥补。但是商务区之外，北外滩的居住环境很是一般，老旧住宅的占比较大、高品质的住宅又很少，大量住宅房龄超过20年，且底商混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价分化较为严重，但是二手房价依然坚挺。

而东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能。从土地规划图中可以看出东外滩的住宅用地占比较大。与北外滩一路之隔的东外滩还能受到高速发展的北外滩的辐射。板块内的亮点就是有很好的工业遗址，但是现代建设和产业园的建设比较慢。住宅的特点是一、二、三类住宅混合，新建的房子与老房子对比强烈，房子高矮不一，比较混乱。和北外滩不同的是，东外滩不缺品质二手房。板块内二手房挂牌数持续上涨，挂牌均价也非常平稳。

整体上看，两个板块都主打改善产品，不管是新房还是品质二手房，入场价格打底1000万。从板块的能级、地理位置、交通以及商业配套来看，

上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海买房，购房总价在600万左右，自住兼投资，看中龙华的龙南五村，房龄有点偏老，但是在内环，不知道现在入手价值大吗？新房买不上，不知道上海楼市怎样，希望听您多分析一下这个小区。

沪叔：你好，龙南五村的地段还是不错的，离地铁站也就六七百米，距离徐汇滨江的标杆盘云锦东方也不远，和云锦东方周边的配套基本上是共享，各方面比较成熟，小区环境不错，龙南小学和龙苑中学也在小区周边，除开房龄比较大之外，其他各方面性价比偏上，自住和投资是比较好的选择。

提问：沪叔您好，我目前无房，想买一套房子自住，有没有较适合上车的刚需房产？

沪叔：你好，其实，对于刚需购房者来说，因为预算有限，因此可以选择的楼盘并没有多少，而新桥地区的房子，较为适合刚需人士，值得考虑。首先，该板块的均价较低，性价比整体较高；其次，整个板块的风景较为优美，居住环境佳，无论是交通还是绿化，整体条件都不错，适合宜居；此外该区有创新走廊，未来有发展潜力，并且该区的交通便捷，离各个核心板块的距离都不远。整体来看，就价格和地理位置而言，该板块的性价比较高，适合刚需。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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