转自大碗楼市

1月27日，广州给房地产市场投送了2024年的第一个重磅好礼——

在全市范围内取消120㎡以上户型的限购，鼓励“卖一买一”和“租一买一”，商服类物业也不再限定转让对象。

全国人民，只要不差钱的话都能在广州买套120㎡以上的住宅；

广州户口，卖出一套或者出租一套，都能增购一套住房，这里不看结果，挂牌就算！

你瞅瞅，老牌一线城市彻底卸了偶像包袱，开始挨家挨户撒房票，猴赛雷！

当时不少小伙伴调侃新政鸡贼：知道快过年了，全家老小走亲戚、凑一桌，前脚问候“恭喜发财”，后脚探讨“买房大计”…

低调奢华有内涵的广州，心机boy彻底实锤！

大碗团队深入广州一线调研好一阵子了。

从三月上旬开始，我们明显感觉广州主城区内各大楼盘出现异动：

特别是在琶洲CBD、天河智谷、番禺万博、广州南站、番禺大学城等等板块的在售国央企楼盘案场里，我们看到了久违的人声鼎沸。

一位置业顾问同时接待2-3组客户，已经是司空见惯，社恐真干不了这活儿；

样板间里同时得有近10组客户看房，早已是每日常态，这得亏是户型做得大；

一些总价千万级的项目预约参观样板间，不但需要验资，而且还得排队验资。

询问了不少置业顾问，结合个人观察，咱们发现这里面大致有三类客户：

广州本地改善置换家庭确实行动起来了；

从大湾区其它兄弟城市来的客户也不少；

部分北方客户想趁窗口期上车一线城市。

克而瑞统计数据显示：新政前一个月，广州全市成交3328套商品住宅，春节之后的一个月成交了3421套住宅。

如此来看，“1.27”新政对于广州楼市的总体拉动似乎并不明显。

但是，我们不要忘记春节假期因素的影响！

广州是一座外来务工人口数量十分庞大的城市，不少大型企业和民营企业的放假时间其实是长于法定假日的…

在这种情况下，春节后的成交数量能反超节前，真心是有点儿东西！

事实上，从第八周开始，全市近270个在售项目到访量始终保持在15000组以上，人流量较此前明显翻倍；

到了第十周，无论是新盘到访量还是认购量都处在近两个月以来的高位。

进入3月份之后，市场的热度明显再上一个台阶：

3月第一周，新房市场成交19.41万㎡，环比上升33%，第二、三周新房成交规模有所回落，至15.91万㎡和15.60万㎡，但较1-2月份相比，仍然是碾压式的存在。

这里面有一个现象值得关注：特别是主城五区，春节后一个月里，“1.27新政”定向松绑的120㎡以上户型新房较新政前足足提高近20%，三月份过半，已达623套。

新政的后劲儿，比我们想象中要大得多！

此外，在“1.27新政”过后的近两个月里，广州市二手房成交规模也创下年内新高！

进入三月份之后，二手房日均成交规模一直保持在“工作日80-90套、周末150-200套”，这已经成为中介的日常。

尽管以价换量的局面确实存在，但这背后是置换改善需求的暴涨与刚需自住需求持续释放：

早在1-2月份时，广州二手房挂牌价就曾出现过一轮“五连涨”，有人接招显然是涨价的最大动力。

二手房市场，作为整个楼市交易的终端环节，其热度上升，足以印证整个市场的总需求已经呈现出修复态势。

对于新房市场而言，这也正是市场信心持续性复苏的底气。

广州楼市近期的翻红确实肉眼可见，但区域板块分化也在空前加剧——

在主城区内，越秀、海珠、白云成交规模已实现正增长，尤其像海珠区120㎡以上户型成交规模环比涨幅高达92%，简直让人惊掉下巴！

而远郊区的从化、增城、南沙的整体去化周期至2月末，已延长至24.4个月、20.6个月和24.7个月，比全市平均值分别高出31.89%、11.35%和33.5%…

目前，领衔翻红的主力主要是认可度非常高的一些稀缺改善板块，其中最典型的代表莫过于以下三个：

1）销冠云集的琶洲CBD

春节过后在广州调研时能明显发现，海珠区一些核心热门板块的国企新盘案场里已是人声鼎沸：

像琶洲南TOD项目，高大上的楼盘案场被前去看房的客户生生挤成了腊月小年后的超市菜场！

这项目是2023年海珠区的销冠，曾创下全年166.3亿元的销售战绩。

细思极恐的是，琶洲南TOD压根儿就不是什么跑量盘，而是均价14万/㎡、起步价2000万的顶级改善产品！

之所以能卖得火爆，与其无可复制的地理位置以及稀缺性密不可分——

站在园区里，不仅可以对望广州塔，就连阿里、腾讯、唯品会、科大讯飞、TCL、三一重工等一众大厂驻穗总部也近在咫尺。

凭借“数字经济+新基建”两大核心产业优势，琶洲CBD抢足了国家政策风口，用“老天爷追着喂饭吃”形容再贴切不过。

在它附近的兄弟楼盘琶洲樾，去年年中开盘，不到9个月狂卖40亿，实现清盘。

好在目前琶洲南TOD项目还有新房在售：

目前，琶洲南TOD一期还剩一栋没开，但二期很快就要开盘，建面约142-270m²，产品力呈现也将与一期保持一脉相承。

不差钱、又想买入老牌一线城市绝对核心位置高端改善盘的朋友们可以重点关注。

对于刚需家庭而言，想拿下琶洲也是有机会的！大伙儿可以关注琶洲·ONE57，同样是广州本土国企巨匠——越秀打造。

项目位于磨碟沙地铁口往西100米，占据琶洲CBD当之无愧的核心位置，附近的产业配套堪称梦幻。

但ONE·57项目浑身反骨，尽管占据了一线城市头部CBD的黄金地段，但其产品线与价格那是相当亲民：

主力产品为35-65㎡小户型商办单位，总价只要150万就能上车！

这样的机会莫说在广州，就是在全国其它一线城市以及任何一座强二线城市都是可望不可及的。

2）高歌猛进的天河智谷

除了红得发紫的琶洲CBD外，天河区高端改善板块最近的表现也非常亮眼：

像天河智谷的在售项目越秀观樾，到金融城的直线距离5公里，到珠江新城不过10公里上下，位置相当能打；

更不用说，这里本身就是一个天河区老牌高端改善单元，人居氛围相当纯粹，配套设施相当在线。

越秀观樾主力产品为13-17层小高层，纯板楼，最小面积140㎡，主力户型190-250㎡，产品很纯粹，1.98的容积率十分稀缺。

另一方面，该项目景观视野相当无敌，别具匠心的台地设计与一字型错落排布，使得小区可东南望山，西北瞰湖，户户观景。

与此同时，超高的窗墙比也无时无刻不在增添着越秀观樾住宅的景观渗透属性。

越秀观樾整体均价80000-90000元/㎡之间，这个定价，对于盯准天河智谷的改善家庭来说相当良心。

说到底，能同时兼顾顶尖产业外溢与改善人居属性的板块，整个广州一只手都能数得清。

3）异军突起的万博CBD

凭借着超高的定位、20000多家企业的入驻以及日新月异的变化，万博CBD正在崛起为可以与“珠金琶”分庭抗礼的新兴网红板块。

前些年，越秀在万博板块开发的华发越秀·和樾府，曾一度造就了广州楼市一房难求的现象级场面。至今让许多人历历在目。

最近，这一顶流板块传来了好消息：里仁洞旧改项目很快就要上市！

尽管还没正式亮相，但它已经在广州高端改善买家中引起不少话题，名副其实的“未开先火”。

里仁洞旧改项目是广州老牌国企越秀，继和樾府之后打造的又一标杆产品：

500万㎡的超级大盘，汇集了商业、总部、住宅、教育、医疗、公园等城市功能业态于一体，无论地段配套价值还是产品稀缺属性，基本算到位了！

崛起中的万博CBD，是整个广州城南的一块金字招牌，由南大干线串连起来的“广州南站-长隆万博-国际创新城-莲花湾”也正在日益壮大成为城南黄金中轴。

这里产品线异常丰富，从200万级的刚需产品到600万级以上的高端改善产品一应俱全。

全面的配套、优质的教育和便捷的交通，让番禺的城南黄金中轴成为性价比颇高的存在，2023年，这里贡献了太多销冠级楼盘——

像越秀万博瑞麓府，斩获全年广州市550-800万总价段套数、面积、金额三料冠军；

像越秀大学城和樾府，加冕番禺大学城板块600万以上住宅，当之无愧的改善王者；

像越秀·星寰TOD项目，在380-520万总价段的楼盘中，荣膺番禺区的年度销冠；

还有越秀大学星汇城、越秀大学星汇锦城、星瀚TOD项目等，也纷纷在一众竞品中脱颖而出…

说到底，广州这座老牌一线城市，真的不缺有效需求；

“一线共识+核心区+发展潜力+好产品”，就是本轮小阳春行情的最大共识，广州自然也不例外。

广州楼市之所以能出现小阳春，更深层次的原因与楼市的整体属性脱不开关系——

首先，核心城市调整期接近尾声，广州楼市正在确立新的平衡。

特别是2021年四季度以来，广州楼市开始进入深度调整期，政策面的收缩与基本面的下行压力共同制约了楼市筹措资金的能力。

长达两年多的磨底与政策、信贷等多重利好的长线释放，无不让人们意识到：新的平衡正在酝酿产生，区域板块、产品品质以及房企品牌的头部化必将前所未有。

今天的小阳春，像琶洲CBD、天河智谷、万博CBD能一众明显有产业赋能的核心板块改善型产品，率先走出了一波独立行情。

背后足以见得高净值家庭甚至中产家庭对高能级城市前景的集体信心。

特别是在城市化脚步放缓的今天，现有城市格局不易打破，今后区域板块间很可能“强者恒强”，这是区域板块价值确定性的可靠来源。

能看得见广州塔的琶洲南TOD与琶洲樾；享尽珠江新城与金融城外溢的天河智谷；坐拥众多独角兽与20000余家优质企业的万博CBD；还有广州市众多吃得到核心产业与优质配套资源的头部板块，正在印证着新一轮“丛林法则”…

这就是无可逆转的大势所趋。

其次，高品质的改善新品对老旧存量住房形成了不对称绞杀。

众所周知，从总体上看，我们的社会已经进入到“不缺房”的新常态，但这个“不缺房”仅仅是满足“有住处”的最基本需求。

真正谈得上产品力，能给到人们美好人居品质的住房，依然少之又少。

譬如琶洲南TOD能给你的中央公园式居住体验；

譬如用小地块做出来豪宅质感的滨江樾能给你的极具工匠精神的细节；

譬如越秀观樾能给你的38%超高窗墙比、约15米的转角阳台与直面湖景的270°环岛式巨幕…

一项项足以将现代都市生活幸福感具体化的细节，有机融合为一体，造就了今天的高端改善产品，这一切足以将存量房市场上的老旧房屋甚至部分次新房甩出代差。

另一方面，经历了行业的深度洗牌之后，当前的高端改善产品在工程、物业等方面有头部开发商，特别是国央企的背书。

这不仅仅是保质保量交付的保障，更是日后头部产品与老旧房屋剪刀差的重要来源。

最后，“1.27新政”确实为目前广州楼市的小阳春起到了推波助澜的运用。

不光广州改善置换家庭闻风而动，全国的富裕家庭及中产家庭也开启了在一线城市抢滩登陆模式。

广州，在四大一线城市中，是唯一一个核心区不限购的，且它的置业门槛比其它三个要低得多。

尽管如此，它的城市价值依然是那些隔三差五来碰瓷的强二线城市难以望其项背的存在。

结合价格端与基本面两方面来看，广州在全国范围内就是座“独一档”的城市。

因此，眼下的火爆局面再次印证：像广州这样的老牌一线城市，只要政策到位了，根本就不缺购买力，缺的只是情绪和支持力度而已。

只是说，即便强如广州，也绝非到处可以“闭眼买”的。