转自大碗楼市上海

3月，乍暖还寒，万物复苏。

不知道大家有没有感觉到，开年后上海楼市气氛有点不一样的。

中产聚集的区域，正进入快速的甩货周期 。

一直以来，我们对于上海行情的判断会重点监测三个核心板块：大宁、古美、联洋。

这三个区域最典型的特征就是中产聚集，流通性强，价格也算稳定。

根据数据统计。

联洋上周一共成交二手房16套，创下了近一年最高成交纪录。

而且，成交均价10.36万，环比上周上涨5.82%

作为浦东内环内的板块，联洋的成交数量正在稳步上升，整体的价格也开始回暖。

同样的情况，也出现了大宁和古美板块，成交量和成交价格都在不停的往上走。

大量的低总价房源基本就是出来一套就会被卖一套，成交周期很短，维持在50-60天之间。

上海学区房，跌幅过大，正迎来最合适的扫货时机。

最近一段时间，大家问的最多的是：

--目前上海的学区房，到底还能不能买？

还是那句话：能不能买取决于价格，超跌了就能买，有溢价泡沫就不能买。

上海目前学区房的价格就是属于超跌状态。

给大家举2个例子。

第一，浦东双一梯队代表，福外+建平西，位于陆家嘴附近梅园板块，地段也不错。

福山外国语小学是浦东一梯队小学，建平西校同样也是浦东一梯队初中。

这个学区组合，一直是浦东最主流的学区组合之一，甚至可以说在浦东从小学角度选择双学区挂户口最优的选择。

2017年年末，还没有受到摇号政策影响时，39平成交价格在460左右，单价在11万每平。

当时的初中溢价几乎没有，只有小学的溢价。

等到摇号政策实施，价格立刻飙升，1年半时间，飙到了550万出头，单价14万每平。

到了最近，再次成交时候的价格，却仅仅只有443万，单价在11万，瞬间回到6年前。

第二，超顶流学区房明珠系对应的挂学区老破小也超跌。

提到上海最强公办学校，一定少不了明珠小学。

上海的民办教育普遍是好于公办教育的，但是，作为公办的头部，明珠小学依然超越了绝大多数民办，实力不容小觑。

目前的房价，也已经跌的有点夸张了。

最高峰，对口明珠的潍坊十村一房价格冲高到14万，33平的房子可以卖470万，单价是14万每平。

如今同样的面积，只能卖258万，单价在7.7万。

妥妥的腰斩。

其实光是地段，就值这个钱。

目前已经属于完全超跌的状态，学票其实已经没有任何的溢价。

上海法拍房，捡漏行情最后的机会。

跟大家讲一件还没有官宣的消息。

上海的法拍房，大概率再过几个月是要放开限购了。

背后的逻辑很简单，就是目前的法拍房源太多了，但是因为购买力有限，拍不出价格，这对于法院处理不良资产来说，其实不太好。

限购政策对于上海有购房资格的人来说，真的太香了，处处都是黄金啊。很多都能捡漏。

我们公司今年帮客户拍到的房子，都捡到漏了，哪怕是在这样的楼市下行的周期里，也不是很担心，原因就是因为买的原始价格便宜，你的抗风险能力就会很强。

但是，如果一旦法拍房放开限购，这其实很恐怖，整个法拍捡漏的空间基本都没有了。

21年1月21日前，上海法拍的房子比正常的二手房要贵5%，比如1000万的房子，法拍房要卖到1050万，多余的价格就是房票的价格。

这次如果放开了，法拍的捡漏机会就没有了，全国人民都会来抢。所以吧，请有上海购房资格的各位，抓紧这最后的捡漏机会吧。

根据我们法拍部门的监测，从最近几天的成交看，法拍市场有一半的房源都流拍了。

混沌之下意味着新的捡漏机会。

照这样的趋势发展下去，上海的法拍房很可能就会慢慢的取消限购。

上海新房，全面瓦解 ，购买力流失。

2023年11月9日，上海新房走下神坛。

前滩最后一个新盘，“世纪前滩天汇”开始认购。认购率勉强一半，甚至因为买的人太少，开发商陆家嘴集团开启了全民营销的模式。

仅仅半年时间，上海楼市的新房就从神坛走了下来。

上海的“打新”，正面临着严重的塌方！

前期上海人民有个共识，越是倒挂严重的项目，所需的积分也就越高，相关要求也就越多。

现在呢，倒挂逻辑正在受到严重的挤压。

一手房的价格每年上涨5%左右，二手房在这一轮的周期里，下跌了15%左右。

一来二去，二手房开始卖的比一手房便宜了，倒挂的消失，意味着新房的吸引力正在减弱。

倒挂的消失，意味着二手的吸引力正在增强。

上海新房积分的平均触发率越来越低，大家买房开始回归理性。

我其实还想再说几句判断。

第一，从宏观看，2024年上半年很可能还有一波大政策。

2023下半年的政策放松，动的只是首付比例和普宅的调整以及5年单身可以买外环外这种不痛不痒的政策外，一直还没有放松限购。

上海目前的限购政策，依然很严格，一直纹丝不动。

目前看来，前期政策是不够理想的，不出意外的话，2024年想要盘活楼市，限购政策大概率会松一松。

第二，从中观看，货币的水正慢慢进入楼市。

最近一段时间，银行已经开始进入了2024年的开门红冲刺阶段。

上海很多银行的开门红政策，是给个人经营贷和按揭贷款专项费用，进行激励。

企业抵押贷款的利率，最低已经干到了2.7-2.8%。

什么叫专项费用激励？

无论你去办经营贷还是房贷，只要你贷，就给你补贴和激励。

给贷款人贴息，给银行信贷员奖金。

请记住下面这句话——

这是近20年来的第二次，上一次是2015-2016年。

2015-2016年发生了什么？

你品，你细品。

水放出来了，不仅放出来了，而且银行里都快堆不下了，迫切需要开闸放出去。

第三，从微观看，2024年二手房将进入“低价甩货”阶段。

前期上海新房存在着普遍的倒挂，而且税费较少，现在这样的局面正在被打破。

2024年，就是二手房开始全面吊打新房的时候。

优势很明显。

第一，价格便宜，第二，所见即所得不像新房要开盲盒还会维权；第三，买了就能住没有等待成本；第四，新政后满5年的增值税和个税基本都没了。

二手房的竞争优势，将在2024年正式进入“迅猛的爆发期”。

讲到这里，再回过头来看前面提到的上海楼市的几个切面：

切面一：上海新房，全面瓦解；

切面二：上海学区房，已经超跌；

切面三：上海法拍房，完全乱套；

切面四：上海二手房，捡漏频出。

市场越是混沌的时候，聪明人越是能抓住捡漏的巨大机会。

对于上海而言--

2024年必定是个转折之年！