我们都知道，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。

但归根结底其实都是看政策，因为无论是金融、土地供应量还是人口，都是政策的产物。

北京楼市走到了这一步，即将遇到最大的隐忧 -

就是未来是否有足够的人口接盘？

如果政策维持不变，答案肯定是没有。

截至2023年底，北京市60岁以上常住老年人共有494.8万人，占常住人口的22.6%，比2022年底增加29.7万人，平均每天净增800人。

北京预计将在7年后进入重度老龄化社会，老年人将超过30%。

如果按照户籍人口统计，北京可能过两年就更早的进入重度老龄化社会了。

在城区的很多老社区里，老人的比例更高。

比如走在德胜附近的社区和公园，公园里要么是唱歌跳舞玩摄影的老年人，要么是买了学区房遛娃的中年人，年轻人则是少数派而且步履匆匆。

这正应了那句话，现在的北京，到处是：

朝气蓬勃的老年人，拼命鸡娃的中年人，死气沉沉的年轻人...

但就楼市而言，朝气蓬勃的老年人是不会再购买这些老社区的，未来的购买力还得靠死气沉沉的年轻人。

有的老人会卖掉老房子去更远的地方改善；有的老人过世之后，子女会卖出房产分遗产；绝大部分购买力都是永久性的离开。

而绝大部分非顶级学区的老破小社区，对于95后的年轻人毫无吸引力，买盘会越来越少，卖盘会越来越多，甚至可能最终无人问津。

老破小、老破大已经被市场所抛弃，仅从保值角度而言，未来应远离老年人多的老旧小区。

人口老龄化不仅仅是北京的问题，是全国的问题，其他城市一样面临老龄化。

不同的是，其他一二线城市，都在拼命降低门槛、抢人落户，改善人口结构；而北京是全国唯一一个减量发展的城市，人口在不断萎缩。

杭州近10年来常住人口增长了近400万，上海在2020年后多次更新上海人才落户政策，特别是松绑五个新城落户政策，去年人口也增长了11万。

北京的常住人口连跌7年，直到23年才转正增加了1.5万人。

但北京仍然在控制人口规模，面对老龄化的压力，不仅没有放松落户，反而越来越严格。

今年北京的父母投靠子女落户、夫妻投靠落户，都收紧了，而积分落户的名额，也没有增加。

北京积分落户每年6000人，上海积分落户（居转户和人才引进）每年近8万人，还没包括每年上海留学生和应届生落户还有3万多人。

虽然北京的意图是腾笼换鸟，换更好的鸟，但鸟越来越少也不是好事。

有才华的年轻人不应该被户口所束缚住，如果北京不放松人才落户，对年轻人的吸引力也会下降，最终人才会更多流向长三角和珠三角，呈现南宋化的趋势。

新增人口的流向

官方统计中，北京新增就业人口的最大流向是信息传输和软件信息技术服务，也就是互联网/科技行业。

前些年，排名前列的流向还有金融、教育培训等行业。

教育培训，已经消失；未来，可以预见金融行业也会从前列消失。

在经济全面去金融、在金融行业全新定位的大背景下，金融行业的招聘必然大幅萎缩，且从顶薪行业变成普通高薪行业。（参见公众号上一篇文章）

基于人口增量的判断，未来北京房价大概率会跑输上海深圳。

仅看北京楼市内部，前我们提到过，未来北京房产相对跑赢的区域大概率是权利中心区域的品质房产，以及强势科技园区周边的品质次新/新房。

如果没有足够多的新鲜血液和足够多的造富行业，绝大部分房产的接盘力量存疑。

毕竟，连人都没有了，谁还买房啊。

未来是否会进入楼市的历史垃圾时间，还难以定论。

但个人的努力，常常在历史的进程面前苍白无力。