我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问现在宝中买房还有投资价值吗？还有罗湖是不是价值被低估呢？

深叔：你好，不能说宝中没有价值，单纯从房产价值来看的话，宝中在深圳还算得上比较有价值的板块了，但是宝中的价值透支太严重了，换个大白话来讲就是买了就是高位站岗。至于罗湖，作为老中心，其实不太用担心罗湖的价值的，首先第一产业没有外流，那个方面的地位还挺高的，但是罗湖现在很旧的，最需要的就是旧改，那旧改最大的问题是成本。

提问：深叔，你好，准备结婚，家里没有什么积蓄，买房全靠自己，现在有五十万资金作首付，想在深圳扎下根来，买个小房子，有没有什么建议呢？

深叔：你好，50万首付想在深圳买房有三个方向的建议：一、买房自住，以后考虑置换。可以看看这些楼盘：具体详情楼盘见内部分享，基本上都是离地铁口比较近的项目。

二、投资买房，租房居住。具体详情楼盘见内部分享。这些单间的共同特征是处于核心地段、租金高、易出租，购房者可以以租抵租，自己另寻两房租住。

三、买小产权房、商务公寓或工业用地性质的宿舍，这个方案的优点在于价格便宜、不占用购房名额，缺点在于小产权房缺少法律保障、贷款利率高、市场流通性差、没有配备学位。建议刚需群体和初次置业群体在买房时谨慎考虑。

提问：深叔，你好，请问是买宝安碧海还是龙华红山呢？

深叔：你好，区域定位通常意义上，碧海包括新安六路、江湾大道、碧湾路和宝安大道维和而成的区域，毗邻宝中和前海，属于宝安的第二梯队，承接的是宝安本土和南山的外溢。红山是龙华的中央居住区手握龙华大约70%的核心配套，属于龙华的第一梯队，就像福田的香蜜湖，南山的深圳湾啊，距离深圳北CBD仅一站之隔啊，到福田15分钟承接的，这更多的是福田的外溢；第二产业发展，宝安的GDP无论是从产值还是增数都排在龙华的前面，产值方面比龙华多了接近1700亿元，哪怕放到全市，宝安的经济实力都是很优秀的，而宝中不仅在谋划建设滨海产业金融中心，还迎来了一批总部基地。另外腾讯企鹅岛也在紧锣密鼓的建设当中，约等于六个腾讯总部的体量，能容纳八到10万名员工，这些人未来买房自然会考虑附近的碧海湾片区。那龙华最被诟病的是缺乏产业，打破睡城的身份还需要很漫长的路要走啊。第三生活配套，两者都是比较新的居住区啊。碧海的优势在于稀缺的海资源，但有机场噪音，这也是一个硬伤。而红山具备强大的商业配套；第四的话倒挂红利。碧海的房价啊，在前海扩容和大场湾等众多利好之下新房一路涨到七万多，二手房最高单价去到了14万，当前次新房约有15%的回落，二手房均价大概在10万左右。而过去的红山。在深高北的小区价格最高也去到了14万，随着众多新盘的路市竞争加剧了，很多房源开始降价出售，在指导价8万左右就可以成交。，如果你仅仅只是追求回报率，那碧海未来的价值大于红山，区位和产业的发展空间呢更大。另外红山的价格坚挺呢，更多与名校有关，在大学区集团化办学和教师轮岗的政策指导下，学区房的价值会慢慢降温，那如果你只是自住，考虑一个宜居的地方，那就选择红山

提问：深叔，你好，请问深圳的老破小能不能买呢？

深叔：你好，第一，居住的安全性的问题，因为物业不作为呢，线路老化，楼道的路灯呢是常年的不亮，电动车乱停乱放，下水道老化，一个月堵一次，糟心又非常的受罪，更危险的是有电梯的小区呢，电梯使用久了，缺乏保养，出现故障也是经常有的事情。第二个超过30年的老破小，是不能贷款的，而现在大部分老破小楼龄，都已经超过了20年，这时候你要想清楚一个问题，你再住个十年20年后要不要换更大的房子，或者说因为生活的不确定性，既需要一笔资金，需要把房子给卖掉，而接受老破小的都市预算不多的刚需人群，他们有实力全款购买你的房子吗？第三买房呀，不仅是为了满足居住的需求，也更是为了让资产。保值增值是存钱的行为，比如说400万买的老破小，你住了十年以后，既需要用钱，但是卖不掉，或者是低于400万的价格卖掉，同样的400万的新房，你住了十年能卖个600万，你会怎么选呢？第四，老破小的停车也是非常难的，很多老旧小区的车位都是比较紧张，油钱也没有地方停车，回家稍微晚一点，就只能停在路边，或者是小区的门口被贴条呢，被刮蹭都是常有的事情。第五呢，物业是比较差的，大部分老破小基本上是没有物业的，小区脏乱差，老破小优点就是价格非常便宜，生活配套呢非常的方便，交通方便，上班通勤时间短，缺点就是基本上没有什么居住体验感。环境差，没有绿化，物业水平跟不上，安保拉垮停车难，居住的安全系数是非常的低，缺乏资产的一个流通性，这些后果呀，你需要想清楚，你能不能承受，确实能承受你就去买，如果说确实不能承受，坚决不要去买。其实买房呢，就是我们在做取舍的过程，特别是我们预算不多的刚需 ，一定要做好权衡优缺利弊

提问：深叔，你好，深圳的豪宅片区中，深圳湾、香蜜湖、华侨城是一直以来比较受关注的，相对来说蛇口这个老牌豪宅片区就没那么受欢迎，请问蛇口有些什么特点？是否值得投资？

深叔：你好，蛇口片区是深圳的豪宅片区，有这些特点：1.景观资源丰富，拥有一线海景资源和大南山景观资源；2.宜居，生活配套和教育配套成熟；3.片区老化，导致生源质量下降，所以蛇口的育才教育集团有所退步，不过目前排名还是在深圳前列；4.未来发展有前景，具体体现在：蛇口科技园在建，有利于片区价值提升；邮轮产业集群带来大量就业岗位；旧改棚改有利于城市面貌改善；地下快速路在建，有利于缓解交通拥堵。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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