我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，刚需，无房， 现在刚需买房是不是越来越难了，新房二手房如何选择？我这种情况有没有什么建议呢？

深叔：你好，新房方面，很多刚需因为预算不足买不到好产品。新盘有首付、贷款优势，竞争激烈，刚需能买到就是幸运，即使楼盘有缺点也只能接受，买新房需要积分、预算、运气缺一不可。二手房方面，现在二手房指导价影响明显，二手房市场陷入冰点。刚需一方面不了解市场价，信息不对称，提高了决策成本，不知道如何选择，另一方面预算有限，买二手房成本更高，选不到好的产品。总的来说，建议预算不足的刚需人群，要么想办法提高预算，要么次中选优，房子保值，能抵御通货膨胀。深圳买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，感觉买房子越来越难了，收入跟买房需要的资金比起来算不了什么，为什么别人能那么有钱呢？我应该努力上车深圳吗？

深叔：你好，买房越来越难，首先，贫富差距拉大，投资回报远超劳动所得，抓住资产才有机会，货币超发，富人能先得到资金转化为资产，穷人只能被动承受后果，所以阶层固化越来越严重。其次，买房虽然能抵抗通货膨胀，但门槛越来越高，加剧了贫富差距，穷人买不起好的产品，在深圳或大湾区的买房选择都很少，资金量决定产品，上车越来越困难。最后，深圳的房产金融属性正在降低，房住不炒，银行抑制了房价上涨，所以房子的价格、优劣等都变得扑朔迷离，买房选对房子的难度也加大了。总的来说，深圳房子是值得买的，但难度增大了，建议普通人筹集资金，在深圳或者大湾区上车。

提问：深叔，你好，在宝安有一套房子，位置一般，朋友劝我出手换一个其他地方，请问为什么像光明这样比较偏的地方受追捧，宝安的房子反而不行呢？

深叔：你好，建议买房多关注城市中心区域，深圳是多中心发展的城市，大的城市中心包括前海、福田、罗湖等，城市副中心包括深圳北站、龙岗、大运等，对这些中心区域，zf投入更多，配套设施更完善，中心区域之间的普通区域则没有这种福利，所以光明、沙井等地方即使相对偏远，也更容易受到买房者的欢迎。

提问：深叔，你好，名下一套房自住，现在准备再投资一套，选择什么区域暂时还不确定，朋友认为深圳的未来在前海，请问前海是深圳最重要的发展区域吗？如果不是，那么什么才是最重要的？

深叔：你好，前海之于深圳的功能主要是吸引外资，它虽然重要，但从决策层的角度来说，它不是最重要的。按照重要程度排序，最不可或缺的是深圳湾超级总部基地和香蜜湖全球金融中心，给板块排序，最重要的是南山、福田，其次是宝安，再次是龙华、龙岗、罗湖。

提问：深叔，你好，请问刚需在深圳怎么买？

深叔：你好，第一，不要被立好概念充分的头去特别偏远的板块，产业引进，配套建设，每一个十年八年根本起不来，理想很丰满，现实很骨感，放到深圳一样适配。光明坠落，沙井梦碎，前海变得有点悬。政策是随时在变化的。第二，不要把时间线拉太长。刚需买房只有两个最佳时机，一个是过去，另外一个就是现在，去年十一二月份买房的，今年都在庆幸，犹豫的都在后悔，不要跟趋势对抗，现在银行放水放的这么明显，难道还不足以说明上面的意思吗？第三，不要妄图预判房价的涨跌，或者是期待虚无缥缈的政策，这不是刚需应该做的事情。按照自己的需求出发，买到手里的才是自己的首套房，至少要住个五年五年后的房价没有人能够精准的预测，又有谁能保证自己的房子买到了最低点呢？把精力多花在挣钱和选房的支持上更实际。第四一定要学会取舍，如果资金不充足，想要的不能都得到，配套，学区、交通、楼盘只能选一个，一定要选择交通，离地铁越近越好。第五，再好的商住也不是住宅，房价多低多优惠都不要买，看着舒服用处不大，最可怕的是找不到接盘侠，等你想再去买住宅的时候，浪费了资金，得不偿失。第六，倒挂空间比较大的地方首选新房，比如前海、宝中碧、红山以及南山和福田的大部分区域，倒挂比较小的地方首选二手房，像东部的罗湖、龙岗、坪山。

提问：2024年到底该不该买房呢？

深叔：你好，首先你要搞清楚你是投资还是自己住，如果是投资的话，按照目前的一个市场行情，一般分为三种情况，第一、三到五年的回报率，第二、五到十年的回报率，第30到15年的回报率。现在基本上是房住不炒了，很多板块是没有一个投资价值的，要优先去选择具有投资价值的热点核心板块。如果你是自己住，在哪个节点上车，这个很重要，特别是这两年，以深圳为例，如果你是2020年上车和现在上车，有可能都帮你省出了几十万甚至更多，你必须要多下工夫，所有符合你的房子都要去看，最好是选择地段好的，质量好的。第三就是避开风险，尽可能去选择一些国企、央企这样的烂尾风险会比较低。第四、老破小不建议去考虑这种房子，除非说带一个特别好的学位，要不然你卖的时候它的增值空间几乎没有。第五，房屋的属性，市面上有看到一些工抵房，法拍房、回迁房，小产权，尤其是小产权，不要以为你捡到了便宜，这里面的水深着 ，到时候能不能网签，不能过户，法拍房，收不到房，你连哭的机会都没有。