自从国家“三道红线”政策出台以来，中国房地产市场的供需状况一件发生逆转，从过去的卖方市场转变为买方市场，如今全国楼市呈现出成交量低迷，新房价格持续下跌，二手房有价无市的现状。

尽管最近两年国家提出了“探索房地产发展新模式”这一解决方案，试图用改革方法在实践过程中，寻找出一条中国房地产发展的新路径。这一新模式可以简单概括为：以“市场+保障，租售并举”为核心的多主体、多渠道住房供给体系。

然而，从目前我国房地产现状来看，要实现以上三大转变仍面临一定挑战，尤其是由买房转向租购并举的转变存在较大难度，挤泡沫阶段的中国房地产，正面临四大难题：

一、房子卖不出去，已失去了流动性，因此房价将继续下跌

事实上，剔除房子的金融属性后，房子自身的商品属性就是用来住的，而不是用来炒的。目前中国房地产市场明显处于供过于求的状况，数据显示，我国城镇居民住房拥有率已达96%，其中有超过41.2%的家庭拥有两处或更多房产。

数据显示，2023年中国100个大中小城市的房价进入普跌状态，在此期间，尽管各地政府采取了各种各样的救市政策，但消费者购房意愿明显降低，因此收效甚微，效果并不明显。

相对于新房卖不出去的难题，二手房流动性的丧失则成为楼市需要面对的更为严峻的现实。当下市场不再是以往多空的对决，而是观望情绪浓厚，房子的金融属性消失后，买房已不再是人们的投资方式。

而那些刚需购房者来说，他们的选择却多了不少，既可以选择法拍房，货比三家去选择价格便宜的新房或二手房。

二、多套房产拥有者和房奴面临艰难抉择

统计数据显示，我国房产占国内家庭总资产的77%，另有23%的资产才是金融资产，可见国内很多家庭都把资金投入在房产上了。而一旦房价出现下跌，拥有2套房以上的家庭，就会面临市值大幅缩水的苦恼。

然而，他们所面临的难题是，今后卖房会变得越来越难。从2023年开始，国内很多城市二手房挂牌量出现快速增长，而购房者的数量却越来越少。这主要是在一些人不看好未来房地产市场，准备将手中房产抛出。同时，在经历了3年的疫情之后，很多家庭收入减少或者失业，他们购房越来越趋于理性。

同时，楼市缺乏赚钱效应，投资性购房群体选择退出。在这样的大背景之下，房地产市场必将会呈现出“有价无市”的状况，拥有多套房产的家庭除非愿意大幅降价，否则房子要想变现会越来越困难。

而对于4亿房奴来说，眼看房价持续下跌，继续还贷已经不划算，持房成本不断增加。很多持有多套房产的家庭由于收入减少，还贷压力是有增无减。同时，现在物业费、取暖费等各种费用每年都在增加，因此他们目前面临是否断供的两难抉择。

三、租售并举房地产发展新模式，在三四线城市行不通

事实证明，租售并举模式在人口净流出的三四线城市难以推行。例如在东北地区的一些县城，当地房子均价在6-7000一平米，在首付30万的情况下，平均每月约偿还1400元左右的房贷，但当地的租房平均价格已经跌至了800元每月。

对于我国三四线城市来说，更为严重的问题是，房子已经完全失去了流动性，如果要打算卖房，只能大幅降价、忍痛割肉方能出手。

当前推出的城中村改造和租售并举房地产新模式，虽然可以暂时解决大城市中外地就业者和进城务工人员的住房困难问题，但并不能从根本上扭转中国楼市整体上供过于求的局面。

基于中国国情，若不是由于缺钱，没有人愿意一辈子租房居住。因为，中国人对于房子的概念与外国人有着很大不同，房子对于中国人来说是安身立命之处，所以在传统观念里，才会有“有房才有家”这一说法，更何况目前房子已经成了结婚的标配，在中国，没有房子想娶媳妇，无非是痴心妄想。

对于那些打算结婚的年轻人来说，只能把租房作为临时过渡的住所，一旦具备购房条件，他们还是要购买一套属于自己的房子。而那些进城务工的农民工，则如同候鸟一样，有活干，他们就在城市中租房居住，打工挣钱，没活干了，他们就会返回农村老家，每年春节期间更是务工人员返乡的高峰期，大多数出租屋都会处于空置状态。

由此可见，要想解决中国房地产难题，仅凭租售并举这一种模式显然不够，还需在实践中继续探索其他可行的房改新模式。

四、深陷债务危机的房企，如何摆脱困境？

事实证明，消费市场最终是由作为消费终端的消费者决定的，目前，老百姓不买房，房企的日子都不好过，就连头部房企中的优等生万科也深陷债务危机。2月底，市场便有传闻，受今年开局销售持续萎缩的影响，万科有意将其非标债务延期，正在与保险公司为主的贷款机构进行商谈。

万科管理层与新华保险旗下新华资产就近100亿元的债务进行商谈。但遗憾的是，资方未能满足万科的要求。在该消息的影响下，万科财务危机再次被无限放大。一时间，关于万科也扛不住了，其债务将公开违约的各种“流言”，充斥着网络。

3月12日，国际评级机构穆迪（Moody's）撤销万科的Baa3发行人评级，取而代之的是Ba1企业家族评级（垃圾级）。并下调高级无抵押债务评级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。

3月12日午间，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达800亿元（按当天汇率计算为115亿美元）的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。该消息在投资者之间引发高度关注和热议，受此消息影响，万科午后股债飙升。

事实上，穆迪对万科的评级下调表明，中国房地产市场面临着严峻的挑战。随着房地产调控政策的不断收紧和市场环境的变化，房企面临着越来越大的经营压力。万科作为中国房地产市场的领军企业之一，其评级下调无疑将进一步加剧市场的不确定性，可能对整个行业产生重大影响。

在中国房地产市场处于极度低迷的情况下，穆迪的评级下调无疑给市场带来了警示，引发了投资者对中国房地产市场前景的担忧和思考。

继恒大、碧桂园、万科之后，另一家房企巨头融创的下属公司，也开始陆续出现商票逾期，目前融创大部分商票仍处于逾期状态。

可以预见的是，中国房地产市场已经发生逆转，不可能再出现过去那样的繁荣了，房价继续下跌的趋势也难以改变。因此必须对发展模式进行重新评估，而立即对房企继续债务重整和兼并重组是解决房企债务问题的主要手段。

总之，中国房地产市场所面临的4大难题，目前已成为制约楼市发展的瓶颈，也是阻碍中国经济发展的一道障碍，只有下决心解决这些问题，房地产才能走出困境，改变其拖累经济发展的低迷状态，重回正确发展轨道，助力中国经济高质量发展。

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