【摘要】城投·四新之光地处武汉市汉阳“四新片区”，地处四新地区中心景观轴核心位置，总占地面积208836㎡，规划总建筑面积975443㎡，其中住宅34万方、办公写字楼24万方、商业6万方，总户数3054户，是集居住、商业、办公、公园、学校多功能业态为一体的大型综合体社区。根据2016年12月8日《武汉市国土资源和规划局汉阳分局会议纪要》（第七期）中决定，武汉市汉阳区四新大道以南、连通港以西五个地块分A、B两个包，武汉新天岳置业投资开发有限公司开发A包，包括03J4商务和03J10商业和住宅两个地块，净用地面积78140平方米，拟建建筑总面积为229400平方米。
一、交易条件
转让底价12725.3 万元，一次性付款，保证金1000万元。
二、公司简介
标的企业名称：武汉新天岳置业投资开发有限公司
所在地区：湖北省武汉市
法定代表人：李智
成立日期：2015-06-11
注册资本：2000万元
经济类型：国有控股企业
公司类型（经济性质）：有限责任公司
所属行业类型：房地产业
所属行业：房地产业
统一社会信用代码或组织机构代码：91420105333603336T
经营规模：小型
经营范围：对房地产业投资；房地产开发；市场营销策划；房地产信息咨询；商品房销售；物业管理（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）
职工人数：0
是否含有国有划拨土地：否
导致标的企业的实际控制权发生转移：是
三、房地产开发项目
1、购地信息
2015年3月19日，城投集团公司在武汉市土地交易市场成功竞得P（2015）025号和P（2015）026号两宗地块，两宗地块均位于武汉新区四新生态新城，用地面积合计313.25亩，成交价合计16.5亿元，楼面地价约2300元/平米。
城投·四新之光项目总占地面积208836㎡，规划总建筑面积975443㎡，其中住宅34万方、办公写字楼24万方、商业6万方，总户数3054户，是集居住、商业、办公、公园、学校多功能业态为一体的大型综合体社区。
公司拟在该地块建设集商务中心、商务办公、研发中心、星级酒店、住宅于一体的城市综合体，包括以高218米超高层建筑为核心的写字楼建筑群及配套设施的武汉新区核心景观之一。
规划信息显示，P(2015)025号地块需建一栋建筑高度不低于150米高楼，建筑布局应注重与四新大道对面大桥局办公楼的景观相协；还需建设用地面积不少于4000㎡的景观广场和用地面积不小于1500平方米的水体景观。此外，需按5%-10%的比例配建公租房。
P(2015)026号地块净同样有较为严格的规划要求：住宅地块中需按5%比例配建公租房，控制一处15班幼儿园；商服地块中，主体建筑高度不低于120米，这意味着四新将新添两栋高楼。
根据2016年12月8日《武汉市国土资源和规划局汉阳分局会议纪要》（第七期）中决定，会议决定：武汉市汉阳区四新大道以南、连通港以西五个地块分A、B两个包，其中A包包括03J4商务和03J10商业和住宅两个地块，净用地面积78140平方米，拟建建筑总面积为229400平方米；B包包括03J5商务地块，03J11住宅地块和03J16住宅三个地块，净用地面积130696平方米，拟建建筑总面积为488100平方米，按规程设置一所幼儿园。2015年3月19日武汉新天岳置业投资开发有限公司和武汉新天澜置业投资开发有限公司在武汉市政务服务中心三楼拍卖厅以挂牌方式竞得位于汉阳区四新大道以南，连通港以西，编号为P(2015）025号和P(2015）026号的A包和B包国有建设用地使用权，两家公司对五个地块统一编制规划设计方案。会议意见:同意规划方案,幼儿园的配套在取得两家公司及教育局同意意见下,同意由B包调整至A包;公共租赁住房的配套在取得房管部门同意后,A、B两个包的公共租赁住房集中配套在B包。
2、项目区位
项目位于四新南路与子期路、连通港西路交汇处，临近四新中轴线江城大道和四新大道。环线位置在三环以内，距离三环线约1公里。
北临四新大道，南临四新南路，西临子期路、华发未来荟、中核，东临连通渠、规划公园、国博住宅和商业地块。
3、交通情况
地铁：项目位于地铁12号线四新南路站和正平街站之间，二期地块距离四新南路站约800米左右；距离地铁6号线号线国博中心南站约2公里，11号线站点未定，预计在项目西北侧四新大道和江城大道交汇处。
四新之光二期与地铁12号线正平街站测距：
自驾：四新路网比较发达，路况也还不错，但是江城大道是地面快速路，道路中间不能左转、不能掉头，导致四新片区交通出行变得不太方便。
不管住在四新哪个方向，只要走江城大道，都要多次掉头并借道垂直方向的下穿通道。江城大道快速化改造一定程度是方便了过路车，但是对周边出行很不方便。
4、周边配套
项目所在区域有多商圈环伺，除了现有的王家湾商圈、钟家村商圈和沌口商圈外，未来还将迎来国博商圈。项目周边新盘非常多，可以达到区域内整体配套升级，资源共享。目前亚洲最大的永旺旗舰店-永旺梦乐城沌口店，距项目不到3公里。同时，项目自身还规划了7万方的水岸商业街，可以充分满足业主日常购物、休闲娱乐等消费需求。
项目周边教育资源丰富，除了华师一附小、武汉新区第一小学、汉阳三中、武汉外校等高品质教育资源外，四新英才中学、国博一小、国博二小也规划出炉，这意味着四新片区的三大教育配套已规划齐全。同时，项目周边还分布有三所高端三甲医院，已经开业的武汉市中医医院、武汉亚心总医院以及正在建设中的泰康同济医院，均在项目的3公里车程范围内。泰康同济医院是泰康人寿与武汉同济医院战略合作的结晶，占地面积约9万平方米，规划床位约1000张，将按三级甲等综合医院的标准新建，并将打造成华中地区医教研一体化的顶级医疗中心。
四、重要信息披露
1、意向受让方须完全认可由武汉华晟正浩资产评估有限公司对本次股权转让所出具的资产评估报告(武华晟正浩评字[2024]第009、第011号)及武汉华晟会计师事务有限责任公司出具的审计报告（武华晟专字[2024]第024号）中的全部内容并不持异议。
2、意向受让方须承诺在受让本次转让标的时，同时受让武汉新天澜置业投资开发有限公司95%股权及对标的公司329,073,025.53元债权。
3、本项目挂牌价为人民币127,253,000元，其中，武汉新天岳置业投资开发有限公司95%股权的挂牌价为人民币10,358,216.12元，转让方持有的标的企业116,894,783.88元债权的挂牌价为人民币116,894,783.88元。若本项目形成竞价，则成交价格的增值部分为股权部分的溢价。
4、本次转让的债权中其他应收款54,948,063.23元，自评估基准日至债权款付款日期间利息按照年利率6.4%计息，债权计息时间截止日为受让方支付债权款当日（以银行支付通知书为准），该利息由受让方于债权款付款日一并直接支付给债权方。
5、意向受让方须知悉并认可：本次评估对于存货涉及土地增值税的计算，采用了模拟汇算清缴的方式，对于土地增值税的计算依据税收政策估算，不能以此作为汇算清缴的依据。具体应缴土地增值税应以税务机关核定为准。
6、其他事项详见审计报告、评估报告等交易所备查文件。
7、本次交易完成后标的企业应当及时变更企业名称中的主要字号。不得继续使用原国家出资企业及其子企业的字号、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以国家出资企业子企业名义开展经营活动。
8、标的公司原股东放弃优先购买权。
9、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光三期（J10地块）项目剩余车位952个，上述车位标的企业已与转让方签订《城投四新之光地下车位使用权转让协议》，车位使用权年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致：自2024年7月2日至2086年8月11日。转让价款25860000元，转让款已通过转让方与标的企业债权债务抵销方式结清，上述车位使用权属于转让方所有，不在本次股权转让需移交的资产范围内。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
10、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光三期（J10地块）住宅1套。(房号:6-1-101，面积161.37平方米)，该住宅已与大家盛合广告工程有限公司签订《四新之光项目工程款抵房协议》、购房合同，目前未完成过户登记手续。意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至购房人手续。
11、标的企业在四新之光三期（J10地块）商铺1套(房号:10-302，面积263.09平方米)，该商铺作为墨北璟苑项目参建单位誉城千里建工有限公司工抵房。目前已签订购房合同，未完成过户登记手续，意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至购房人手续。
12、意向受让方须知悉并认可：标的企业在四新之光三期（J10地块）有商铺16套（①A1栋商3面积52.8m2,②A1栋商5面积18.99 m2③A1栋商7面积19.48 m2
④A1栋商2面积213.84m2⑤A1栋商4面积129.61m2⑥A1栋商6面积108.63m2
⑦A1栋商8面积82.87m2⑧A2栋商1面积252.23m2⑨A2栋商2面积178.57m2
⑩A2栋商3面积94.17m2⑪A2栋商4面积147.94m2⑫A2栋商5面积188.37m2⑬A10栋202面积262.44 m2⑭A10栋502面积262.44 m2⑮A11栋402面积262.44 m2⑯A11栋501面积262.44 m2），已签订《城投四新之光商铺销售协议》，合同价款为14387129元。合同款已通过转让方与标的企业债权债务抵销方式结清，上述商铺属于转让方所有，目前上述商铺未完成过户登记手续，意向受让方同意按照转让方要求后续协助配合办理资产移交、过户登记至转让方手续。
13、意向受让方须知悉并认可：受让后，标的企业需偿还审计报告应付账款及附件债务清单所列明债务，为保证标的企业债务偿还，转受双方须在《产权交易合同》签订后5个工作日内就审计报告应付账款及附件债务清单所列明债务设立共管资金账户，同时受让方须在前述时间内向共管账户存入不低于1.45亿元（标的企业债务扣除应付转让方债务后金额）的资金，准确金额以转让方签发的付款函为准，此账户资金专项用于清偿前述标的公司债务。由转让方发出书面支付令后，受让方根据转让方支付令载明的具体支付金额、支付对象、支付要求通过标的企业账户支付，若涉及需退还给转让方的超额计提或预估金额（包括但不限于税费、工程款等），也从此资金账户中划转至转让方指定账户。
五、财务状况
六、股权结构
