【摘要】2020年11月16日，广州南沙科创置业有限公司（广州南投）以底价19.2亿元竞得2020NJY-18地块，折合楼面价9460元/㎡。2020NJY-18地块位于南沙区南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧，规划用途为二类居住用地（R2）、公园绿地（G1），土地面积66333平方米，容积率≤3.4，计容总建筑面积202977平方米。
一、交易条件
1、广州南沙科创置业有限公司33%股权，转让底价43131万元，保证金4313.1万元；广州南沙科创置业有限公司10%股权，转让底价13070万元；广州南沙科创置业有限公司2%股权，转让底价2614万元，保证金261.4万元。
2、价款支付方式：分期支付。价款支付要求：《产权交易合同》签订且生效之日起5个工作日内，支付全部产权交易价款的30%，剩余价款在提供转让方认可的合法有效担保的情况下在《产权交易合同》生效之日起1年内付清，受让方还须向转让方按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息。
二、公司简介
标的企业名称：广州南沙科创置业有限公司
注册地（住所）：广州市南沙区横沥镇明珠一街1号704房（仅限办公）
所在地区：广东省 - 广州市
法定代表人：沈唤亮
成立时间：2020-11-23
注册资本：100000.00万元
企业类型：有限责任公司
经济类型：国有控股企业
所属行业：房地产业 / 房地产业
统一社会信用代码或组织机构代码：91440101MA9W0TNK15
经营规模：小型
经营范围：物业管理;工程管理服务;停车场服务;非居住房地产租赁;住房租赁;住宅室内装饰装修;房地产开发经营
职工人数：18人
是否含有国有划拨土地：否
三、房地产开发项目
2020年11月16日，广州公共资源交易中心发布，广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局公开挂牌出让1宗国有建设用地使用权。该宗地为2020NJY-18，南沙区南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧地块，被广州南沙科创置业有限公司（广州南投）以底价19.2亿元竞得，折合楼面价9460元/㎡！
此次挂牌地块宗地编号2020NJY-18，位于南沙区南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧，规划用途为二类居住用地（R2）、公园绿地（G1），土地面积66333平方米，容积率≤3.4，计容总建筑面积202977平方米，挂牌起拍价192020万元。
据要求，该地块居住用途物业面积的60%必须用于建设南沙科学城人才引进居住用途物业，销售均价不得高于18000元/㎡。
据出让要求，该地块居住用途物业面积的60%必须用于建设南沙科学城人才引进居住用途物业，且销售对象必须符合南沙科学城人才引进相关政策并取得南沙区政府相关主管部门出具的购买资格确认文件。该部分居住用途物业销售均价不得高于18000元/平方米(按建筑面积计算)，该部分居住用途物业销售转让政策由南沙区政府相关主管部门制定。
南沙科学城人才引进居住用途物业销售面积未达到60%之前，该地块除南沙科学城人才引进居住用途物业外的剩余40%居住用途物业不能进行销售(经南沙区政府相关主管部门同意的除外)。
南沙科学城人才引进居住用途物业需与本合同项下首期工程同步建设、同步验收、同步交付使用；该居住用途物业的位置、户型套数等需在报建(建筑工程设计方案审查、建设工程规划许可证)前取得南沙开发区管委会相关部门的同意，装修标准不得低于南沙区第一批共有产权住房的装修标准。
竞得人须按南沙科学城人才引进共有产权住房政策落实相关人才的住房需求、标准等事宜，对符合该共有产权住房政策的相关人才应按南沙区政府相关主管部门的要求在南沙科学城人才引进居住用途物业中提供共有产权房源。
竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块总建筑面积的60%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求，实施装配式建筑的技术要求须符合国家或地方现行的装配式评价标准规定，接受市、区住房和城乡建设部门的监管。
目前，地块周边在售一手项目有广州星河山海湾、时代香海彼岸、景业东湖洲豪园、大宏锦绣等，均价在2.6-3.8万元/㎡。
四、财务状况
五、股权结构
六、重大事项和其他披露内容
1. 中铁珠三角投资发展有限公司转让的 “广州南沙科创置业有限公司33%股权”，与广州南沙双越投资有限公司转让的“广州南沙科创置业有限公司2%股权”、中铁五局集团路桥工程有限责任公司转让的“广州南沙科创置业有限公司10%股权”捆绑转让。
2.本项目标的企业原股东放弃优先购买权。
4.2022年12月1日，标的企业广州南沙科创置业有限公司与转让方中铁珠三角投资发展有限公司签订《借款合同》，借款金额23100万元，借款利率按年利率为6.5%，利息=借款金额*(年利率/360）*实际使用天数。截止2023年12月31日，已偿还本金15180万元。
5.根据资产评估报告（中水致远评报字[2024]第010110号）显示
（1）截止评估基准日，科创置业公司与中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行、中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行于2021年9月10日签订《广州南沙2020NJY-18地块项目银团贷款合同》（2021建穗自贸银团外字第01号），并签订《最高额抵押合同》（2021建穗自贸最高抵字第02号），抵押物为科创置业公司所有的广州南沙2020NJY-18地块国有建设用地使用权，不动权证编号为：粤（2021）广州市不动产权第11057284号，土地面积共59,699.00平方米。
（2）本次评估以房屋建筑面积测绘成果数据为计算基础，即住宅可售建筑面积为200,222.03平方米（其中普通住宅为66,322.16平方米，非普通住宅为14,195.96平方米、人才普通住宅为119,703.91平方米），商业可售建筑面积为1,101.10平方米，负一层车位可售个数为1,212.00个，负二层车位可售个数为871.00个。
（3）根据南沙科创公司提供的资料显示，科熙花园项目需补缴土地出让金6,816.89万元。
6.特别事项及其他详见本项目资产评估报告(中水致远评报字[2024]第010110号)、审计报告（致同审字(2024)第440C007070号）及《产权交易合同》（文本）等备查文件。
7.本项目公告期即可进入尽职调查期，意向受让方通过资格确认并且缴纳保证金后，即视为已详细阅读并完全认可本(股权)转让项目所涉审计报告、资产评估报告及该等文件所披露内容并已自行完成对本项目的全部尽职调查，且根据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受产权转让公告之内容，放弃对转让方所有权利主张。
8.意向受让方须在承诺对产权转让材料和信息的充分了解，认同并接受标的企业及产权现状的前提下确认受让。意向受让方被确认为受让方后不得以不了解本次转让标的的全部现状为由拒绝签署产权转让合同或拒绝支付交易价款或放弃受让或退还转让标的，否则视为违约。
七、项目图片
