我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，请问宝山大华和南翔买房怎么样？感觉南翔的二手卖的比较便宜，虽然考虑过梅陇那个动迁房，单价比较便宜，但挺犹豫的，怕小区环境会搞的比较差，感觉中外环真的也看小区环境，像莘庄古美的次新房早就10万，想咨询一下沪叔的意见。
沪叔：大华其实已经形成了良好居住氛围，商品房聚集，周边有学校有商业，交通也不错，外环内，南翔的二手，还是值得入手的，毕竟有成熟配套，整个城市界面也不错，目前属于中产聚居区。古美莘庄目前的配套，城市界面都不错，形成了良好的居住环境，价格自然就起来了。动迁会有这样的影响，这个还得看板块，很多小区还得自己实地去看看，毕竟是现房，社区环境很能说明问题
在沪叔看来上海房产市场在这20多年来发生四种住宅代际变化，第一种是2000年前的老公房，里弄，户型面积小，房龄大，也就是现在常说的老破小；第二种房改之后第一批商品房集中在2000-2005年，这类型产品户型面积较大，户型实用方面有些小瑕疵；第三种商品房住宅改变发生在房地产行业黄金的十年（2005-2015年），房子不断上涨，面积方面开始设计小；第四种变化是在2015年到现在的次新房，90平三房、120平四房成为市场主流户型。沪叔一直强调过上海是不缺房子，缺的是优质好房子，可能每个人买房需求不同，抛开资金预算和学区层面，首选是第四代受市场欢迎的产品。我们统计上海不同板块值得关注的次新房，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，已落户上海，有小孩2岁，刚需自住，看中交通和学区，预算在500万，请问红星宝山天铂和四月都会月城西，怎么选合适呢？
沪叔：你好，这两个小区都在宝山，红星宝山天铂在罗店板块，四月都会月城西在杨行板块，先说一下在宝山买房罗店和杨行如何取舍？首先，罗店是一个大型的居住社区，也是较大的一个动迁基地，比较适合养老自住或者是小房换大三房的可以优先考虑，不建议投资过渡，以及家里有小朋友上学的人群来购买。这里供需比差异比较大，竞争激烈，成交周期较长，不易变现。这个板块人流量太大了，学校较少，教育资源短缺，凡事都是以稀为贵，因为少，所以说入学门槛就比较高。
杨行板块内有一号线，作为一条含金量很高的轨交线，板块同时还坐拥了轨交三号线；杨行的教育在宝山算是领先，这也是吸引了很多人选择杨行的重要因素。杨行的缺点也很明显，板块内有殡仪馆，集卡多。总之杨行作为睡城是合格的，至于发展以及成长潜力，只能说空间很大，但是路也很长。星宝山天铂位置比较偏，环境一般，周边生活配套不太成熟；四月都会月城西距离地铁1号线比较近，未来可能有进入主城区的范围，有二梯队的华师大附属第二中学，总体上四月都会月城西会比较合适。
提问：叔，你好，名下有套房子，现在想买二套房，感觉二手房的税费是不是比较高呢？那这个新房的税费是怎么样呢？
沪叔：你好，上海买房契税的话，看情况区分，有房无房的首套还是二套，还有面积决定的。
上海名下没有房子，再买的话，契税的首套就是90平以下是一个点，90平包括90平以上是1.5个点。如果你卖掉那套房子之后，还有一套房子，或者说你爱人还有一套房子的情况下，那这样来属于契税的二套，契税的二套的话，无论多少面积都是三个点。新房只有契税，二手房税费多主要集中在增值税是大头。比如说没有满五年的，是要交全额增值税5.25个点。如果说满足五年，就是交差额的2.5个点。如果你房子还不唯一的情况下，这个房子还有可能要多两个点的个税，如果说你唯一了那两个点的个税满五年且唯一的情况下，个税就免掉了。
提问：沪叔你好，本人上海人，由于是二贷，置换首付预算大概在450万左右。想问问徐汇区龙华板块和虹口北外滩板块有没有合适的00后两房户型，或者有更好的建议，谢谢。
沪叔：你好，450w二贷首付成本，去掉30w税费中介费，可买550w-600w对应总价房源。龙华这边大部分是楼梯房工人新村，老小区，房龄集中在1980-1995年之间，大部分均价在9w上下，北外滩这边老塔楼比较多，均价在8.5w-10w，所以您预算对应买到的小区无品质可言，房型也相对比较鸡肋，买进去就是老破小或者老塔楼，增值溢价能力较弱，是随版块增幅的选择。
提问：沪叔，您好，我买房预算300w-500w，我比较注重交通出行方面，想问，刚需自住最应该注意什么？还有哪些区域可以考虑呢？
沪叔：你好，刚需购房者买房时需要注意：第一，大的方面就是板块，板块的能级十分重要，第二，交通商业教育方方面面的能力，最后，项目本身的质量也是最重要的。具体到不同人群，对于结婚或者有学龄孩子的购房者，学区房是一个重要的话题，对于养老改善类购房者，高质量近医院房源是需要注意的，而对于其他年轻购房者，通勤是最主要的因素。结合这些观点，根据你懂预算和要求，那考虑项目大部分的项目都在地铁沿线上。其中嘉定区的部分项目值得考虑，作为连接大虹桥的板块，自然交通方面比较突出。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
