AMC直投“爆雷”房企，是不是好生意？

作者 | 小债

来源 | 债市观察

AMC直投爆雷房企，是一笔好生意吗？近日，有消息称，国内四大AMC之一的长城资产或将通过旗下子公司重整“爆雷”房企金科股份。

4月22日晚间，曾经大放异彩的重庆龙头房企、两千亿房企俱乐部成员金科股份（“*ST金科”，000656.SZ）官宣，公司及重庆金科收到法院送达的《民事裁定书》，受理金科股份及重庆金科的重整申请。至此，金科股份成为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。

有知情人士称，金科股份的意向重整方为长城资产全资子公司长城国富，长城国富如果成功重整金科，不仅可以将后者作为自己的地产上市平台，还可能控股金科股份，而金科股份的实控人黄红云或将“松手”公司实控权。

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长城国富有望控股

早在去年6月30日，金科股份就公告称，已经与长城国富签订《战略投资框架协议》，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整。

上述“协议”约定，如金科股份进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及/或其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。

有知情人士表示，上述双方已经共同成立工作小组，建立协调联系机制，目前已完成现场尽调工作。

据此前公告，两者的合作不仅仅只是项目层面的合作，而是股权层面的战略性合作。按照行业经验，战投人一般通过资本公积转增股本等方式注资。

接近金科的人士表示，假设重整计划将以53亿股流通股为基数，按每10股转增10股的比例实施资本公积转增股本，共计转增53亿股。粗略测算，长城国富只需拿出30-50亿元，即可成为控股股东。

那么长城国富会得到什么呢？

据金科股份披露的 2023年半年报显示，公司总可售资源面积约5274万平米。以当期中指院公布的销售额 202亿元、均价8900元/平米计算，金科总可售货值超4500亿元，预计可支撑未来3-5年的销售。

按上述估算，长城国富只需拿出50亿元，就可控股4500亿元的货值。但现实并非这么简单。

现在摆在金科金科面前的至少有两大难题：一是上百亿的短期债务，二是销售额下滑，即便债务可以延期，但维持项目运营的建工成本、人力成本都是硬性支出。

也就是说，除了上千亿的货值，长城国富还要面对金科高额的运营成本。对长城国富来说，战投金科既是机会，也有风险。

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战投“爆雷”房企，

长城资产的地产生意如何？

据了解，长城国富是国内“四大AMC”中长城资产的全资子公司，是一家以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务，注册资本10 亿元，聚焦中小银行改革化险、实体经济纾困重组、资本市场风险化解、房地产风险化解四大领域。

这两年AMC“纾困”房企或项目的案例也不少，其模式多为 “债权+股权”，以风险隔离、重组纾困、并购出清等方式来盘活地产项目，但直接战投“爆雷”房企的并不多，为何长城资产急于“抢占”金科的重整名额呢？

有知情人士分析指出，目前四大AMC公司中，只有信达资管拥有房地产上市公司平台（信达地产），长城国富战投金科成功后，金科股份将作为长城国富的上市公司平台，长城国富的土储规模、房地产运营能力或将有所提升。

上述人士分析，这一过程中，原实控人黄红云或将失去控股权，但其本人早就表达过引入国资控股的意图。

2023年5月，黄红云在投资者调研会上曾表示，将不遗余力协调各类资源来帮助其发展，支持公司尽快走出困境，不管是引进国资战投成为大股东及重要股东，还是债务重组重整，任何有利于化解流动性困境的工作都会全力支持。

据企业预警通数据显示，黄红云、陶虹遐作为一致行动人持有金科股份13.33%股份，黄红云目前仍是金科股份实控人。

此外，有资深人士分析指出，长城资产的总资产规模在四大AMC中较低。长城资产2021年的资产规模只有约6428.76亿元，净利润为亏损82.21亿元；到2023年上半年，其归母净利润约8.03亿元，同比增长106.23%，略有好转。

但长城资产在房地产领域增加规模的机会还是有的，之前长城资产在房地产领域的投资比较“谨慎”，这让长城资产面临的地产风险较低，目前长城资产是唯一一家地产风险敞口规模在千亿以下的AMC。

除了意向重整金科股份，长城资产、长城国富还在去年7月和绿城中国、绿城管理分别签署战略合作协议，在地产不良处置领域进行战略合作，首个合作项目是武汉“天誉”项目，绿城管理为代建方。

累计来看，这两年，以长城国富为房地产投资平台的长城资产已接触过恒大、泰禾、阳光城、奥园、金科等房企若干风险项目，主要集中在长三角、珠三角、成渝、京津冀等区域。

在企业重整方面，长城资产也有较多成功案例，据“不良资产头条”发文，其重整了渝钛白、西北轴承、光明家具、酒鬼酒、岳阳恒立、超日太阳等一批ST公司，帮助这些公司复牌或恢复上市；此外，还重整了天一科技、秦川机床、中国一重、晋西车轴、信邦制药、东盛科技等企业，使其改制重组或通过IPO。

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黄红云的金科未来可期吗？

虽然金科的货值非常可观，但金科的债务问题和销售面临严峻的情况，无论是意向重整方的长城国富，还是其他人，都需谨慎考虑。

作为重庆龙头民营房企，金科股份成立于1998年，连续多年成为重庆企业排名第一的代表性民企。2020年金科股份销售额达到最高记录的2233亿元，跻身中国房企2000亿阵营，总资产高达4000亿元。

但金科的销售额随后开始迅速下滑，2021年，金科销售额约1876亿元，2022年大幅下滑至约681亿元，2023年前三季度更是只有218亿元。

金科的债务危机则始自2022年，当年金科旗下“小金牙”理财产品被曝逾期；接着在2022年12月30日，金科一只3.25亿的美元债正式违约，此外其2022业绩巨亏百亿元；进入2023年，其境内债务也出现违约，包括“20金科地产MTN001”、 “20金科地产MTN002”、 21金科地产SCP004”、“HO金科03”等均已违约，境内违约债券金额约54亿元。

另据天眼查数据，4月25日，*ST金科（000656）新增4条被执行人信息，执行标的合计3.5亿余元，部分案件被执行人还包括重庆金科中俊房地产开发有限公司、唐山金耀房地产开发有限公司等。

天眼风险信息显示，金科股份现存490条被执行人信息，被执行总金额超64亿元。

截至2023年第三季度，金科股份总资产约2603亿元，总负债约2271亿元，短期借款68亿元、一年内到期的非流动负债约350亿元，货币资金仅约81亿元。

眼看销售受困、现金流越发紧张，2024年2月21日，金科股份以其不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力为由，向法院申请破产重整。

值得注意的是，金科创始人黄红云在公司遇到上述一系列的苦难中，曾把公司控制权作为底线，在与融创孙宏斌展开四年股权“争夺战”、以及与前妻陶虹遐离婚时的“夺权风波”中都不曾松手，但如今却甘愿引入国资大股东，放弃控股权。

目前，金科股份仍在“自救”和“他救”的路上，截至2024年4月17日，金科股份有82个项目被纳入“白名单”，其中有16个白名单项目通过新增融资上账、调整贷款还款节点、降低贷款利息等方式，从金融机构获得支持。

在“保交付”上，2023年，金科股份累计实现约2145万平方米、145317套房屋的交付，涉及项目229个，覆盖全国96个城市。今年一季度，金科累计交付总面积171万平方米、累计交付总套数9681套。

熟悉金科的人士介绍称，金科也在调整业务模式，去年以来重新强调了轻资产服务业和新赛道。

截至2023年上半年，金科股份通过产业招商新增入园企业47家，累计获取轻资产项目60个，一二线城市项目占比78%，重点发展产业、商业、文旅地产、代建等业务。“金科正在寻求多元化的收入来源。”上述人士表示。

目前，业内人士都在期待金科股份重整尽快敲定，也很想看到黄红云的团队如何与战投方进行合作，金科未来可期吗？

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