顺义一直是北京楼市的开创者。

2024年顺义供地，温榆河畔，真•中央别墅区，供应一宗地块，位于知名别墅优山美地西侧，该地块建面规模约11.83万平方米，容积率0.7。

容积率低于1.0，也意味着北京限墅令的终结。

也是从顺义开始，全北京刮起“阳台”风，这两年顺义新房“防火挑檐”一个比一个大，这些面积都是赠送的

不少项目都打出得房率超100%的口号，并不是媒体自嗨。

3月15日，北京建工拿下的顺义空港六期地块（后沙峪），引来保利操盘，案名「星宸和煦」，最近也发布了产品规划信息。

外立面巨大的防火挑檐成了标配。

从网传的户型图，星宸和煦宣传得房率超100%，全北京第一。

而且，星光和煦是全洋房社区。

项目共规划9栋住宅楼楼，约270户左右，容积率2.0，其中5号楼和6号楼是9层，其余均为11层的电梯洋房。户型面积段为110至143㎡的三至四居。

后沙峪又是顺义配套最完善，城市界面最好的区域，项目指导价6万元/平米，按照现在的市场，开盘价估计5字头。

谁能想到，仅用了一两年时间，顺义新房就卷到了如今的高度。

顺义新房三大格局

顺义新房多，房子大，单价又低，太适合改善了，但是顺义的房子，普遍又不怎么涨价。

如果以消费品来衡量一座房子，顺义新房无疑是躺平者的天堂，在顺义生活简直不要太舒服。

这两年北京楼市经历一波低谷，当买房人对增值的预期开始下降，顺义新房就成了香饽饽，有数据显示，2023年顺义新房共成交6615套，仅次于昌平的6690套，位列全北京第二。

顺义买房人主要锚定的大腿，还是望京。

从位置看，朝阳区跟顺义区接壤，一条15号线也串联起顺义和望京，15号线也是北京最繁忙的地铁线之一。

顺义新房主要分成三大格局。

后沙峪：建发观云、璟上兰园、星宸和煦

顺义老城：御湖镜、御湖镜二期

顺义新城：璞缇润府、颐璟和煦

其中，后沙峪无疑是顺义最好的板块，跟朝阳接壤，通勤最近，各项生活配套也最完善，但是对于800万以下客群，后沙峪有点尴尬，因为这里消费太高了。

顺义老城，主要卖点就是配套完善，地铁，商业，医疗，公园都比较齐全，可以满足望京通勤，生活也比较便利。

顺义新城，最大的卖点就是产品好，得房率逆天，璞缇润府号称得房率100%，最近， 位于马坡的保利颐璟和煦开盘，172组客户人筹，颐璟和煦对外宣传得房率105%。

只是顺义买房不能全看产品，顺义的板块差别还是很大的。

顺义新城产品特别好，赠送多不假，但是周边确实荒凉，通勤难度成倍增加，并不适合朝阳的通勤党。

今天文章，我梳理了顺义近两年代表项目的户型演变趋势，大家再结合具体的区位来选择自己适合的盘。

拿不准的，记得添加小编，咨询后再做决定。

顺义新房阳台演变史

这一趴，我拿出顺义近三年的代表项目，120平米左右起步户型做例子，给大家讲解顺义户型的演变趋势。

最重要的一个亮点就是赠送越来越多了。

2022年后沙峪罗马湖畔中海湖光玖里打响了顺义阳台的第一枪。

当年北京楼市热度还在，北京新房苦没有阳台，湖光玖里一出，就登上了北京楼市热搜。

从今天的眼光看，湖光玖里115平米三居依然很能打，南向三面宽，LDKT一体化设计，南北通透， 整个户型面宽进深比很协调，户型实用性很强。

美中不足的就是这个阳台面积太小了，而且当时是半赠送。

我记得湖光玖里一出，和光瑞府瞬间不香了。

和光瑞府是2021年赶着楼市高峰期拍的地块，报规口比较严，和光瑞府116户型很好，但是没有赠送，所以当时被湖光玖里压过去了。

从湖光玖里开始顺义的口子一下就松了，快马加鞭进入了拼赠送的时代。

御湖镜是龙湖重回北京的力作，整个项目品质特别高，一期选址老城核心区，最小户型120平米起步，是当年顺义老街坊换房的第一目标

御湖镜一来，万科的四季花城就被挤下顺义神坛了。

上图是御湖镜120平米的起步户型，一个明显的变化就是阳台变大了，不过这里的阳台，在官方报规语境里叫“防火挑檐”。

御湖镜可以说开启了顺义的“防火挑檐”时代。

当然户型也有了明显的升级，比如，御湖镜这款120平米的三居客厅面宽达到了4.05米，主卧面宽也达到了3.7米，比和光瑞府客厅面宽还要多出10公分。

进入2023年，顺义新房迎来了高潮。

年初，后沙峪两场土拍都吸引了40＋房企参拍，热度直逼朱辛庄，建发和中国绿能（葛洲坝）分别拿下。

后来的建发观云凭借出色的产品力，一跃成为后沙峪一哥，而绿能引入厦门国贸打造的璟上兰园，存在感就弱了很多。

建发观云主攻改善，最小133平米起步，大户型非常有特点，当时不少媒体说建发观云把南方的户型搬到了北京。

这个133平米的四居，南方户型的特点没那么鲜明，但这个大阳台当时确实引起了轰动，这部分面积完全赠送。

格局也没什么毛病，最小卧室也达到了9.3平米。

璟上兰园就不细说了，大阳台也很吸睛。

2024年，顺义新房开始逆天，璞缇润府和颐璟和煦纷纷喊出这个房率超过100%的口号，给偏僻的地段找补存在感。

璞缇润府的跑道阳台上过热搜。

当大家把注意力全部放在南向防火挑檐上，颐璟和煦另辟蹊径，把北向赠送的设备平台也无限做大。

保利在顺义真的是有钱任性，文章开头提到即将入市的星宸和煦的户型图也是走颐璟和煦的路子，可是星宸和煦在后沙峪啊，如果赠送还这么霸道，估计后沙峪现在在售的几个新盘，都睡不着了。

最后再提醒大家，如果你有顺义购房的需求，请添加户型图上选房师联系我们，我们会按照您的需求给您最真诚的置业建议。后沙峪：建发观云、璟上兰园、星宸和煦

顺义老城：御湖镜、御湖镜二期

顺义新城：璞缇润府、颐璟和煦