五年前领涨的板块，为什么房价开始下跌？

当初疯涨的房子，为什么现在跑不赢大盘，甚至跑不赢对面街上的楼盘？

深圳楼市出现分化是很多人知道的，可是很多人只知道分化，却不知道自己处在分化的哪一端，更不知道深圳的房子已经出现三种类型：

房价上涨的，横盘下跌的，以及加速赶顶的。

现在说起深圳的几个区，第一反应是福田和南山，很少人能想到盐田了。

实际上深圳最初发展的时候，盐田有得天独厚的资源优势，比如海景——我讲豪宅的时候，经常跟大家说，“热闹”对普通人是优点，但在有钱人看来，它是缺陷中的缺陷。

有的同学不以为意，觉得热闹挺好的。

盐田的富人区兴衰，其实就是印证。当年，深圳公共交通不发达，有车的人少，盐田的人少，这种体验非常吸引富人，一套盐田的海景房是身份的象征。

后来随着经济发展，深圳人口流入速度增长，又没有太多休闲娱乐去处，导致大家有空都往盐田跑，人群开始混杂。

盐田的富人们变得流失，大量往香蜜湖、老百仕达等新兴片区迁移，盐田豪宅滞涨，整个板块也逐渐变成了旅游度假的定位。

光明区真正开始起步，差不多是在2014年，当时深圳整体的房价基数都很低。不能说买房一定买光明，但当时买在光明是没问题的。

这种“没问题”，不是因为光明区刚起步，或者有规划概念。而是因为，当它的价格低于真实价值的时候，我们可以说，那是一个比较好的买入时机。

但到了2019年、2020年，全深圳都在说一路向西，光明的存量房本身就少，大家都跑去买，房价也确实容易被带上去。

可是，这时的光明，已经在加速赶顶的路上，它的价格远高于真实的价值。

我当时刚开始做房产教育，不怎么懂舆情，一直呼吁大家逢高卖光明，结果惹恼了很多光明业主。但趋势不是我不谈就不发生的。现在的光明，你还能买吗？

盐田和光明，只是局部房价趋势变化的两个样本。不会判断房产价值的人，很喜欢看着过去和当下的数据买房子，这样是最容易追涨的。

因为房价未来上涨的基础，不在于它以前也涨了，而在于它有价值。

城市的房价，要看城市的定位、人口、政策等。

板块的房价，要看板块的产业、供求关系等。

楼盘的房价，也要看楼盘的基因、减分项与加分项等。

房价是各种复杂因素汇总在一起的结果，仅靠碎片化的几篇文章、几条短视频，我没有办法跟大家完全说清楚，所以我才需要做房产教育，在课堂上用更系统的内容让大家理解。

以及，每个月还要给学员开专属的直播，更新、同步市场的情况，规避风险、注意机会。

只要你不想追涨买房，不想买房子亏钱，就必须得看懂房价趋势，最好能每隔一段时间更新一次。

房地产市场在每一轮周期内，房价趋势都会产生变化，比如学位房的趋势，大学区化、名校集团化的出现，导致学位房的不确定风险增加，挑选难度变得高之又高。

比如房地产税，这项未来一定出台的政策，我们该怎么在未出台与即将出台的间隔期，提前规避风险。

很多房子都是有周期的，趋势起来时，闭眼也能享受到红利。

抗风险能力高的同学，除了房子还有其他类型的资产，或者本身的收入能力强，即使判断错房价趋势，买错房子摔倒了，也能爬起来。

更难的是，很多人一套房子是自己一辈子的心血，一辈子也只买过这一套房子。

钱不多，不舍得投入学习，又最不能抵抗风险，就只能靠自己想明白了。